Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.
Можно ли подарить ипотечную квартиру супругу?
Если супруги все еще находятся в браке, то дарение квартиры бессмысленно, поскольку имущество находится в их общей собственности, и они являются созаемщиками по кредиту в силу закона.
Необходимость дарения между супругами может возникнуть в двух ситуациях:
- Если квартира была приобретена до заключения брака. В этом случае ее можно оформить в общую собственность с согласия банка;
-
Если супруги разводятся и один из них хочет снять с себя обязанности заемщика и передать квартиру другому. В этом случае нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.
Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?
Нарушить запрет практически невозможно. Без разрешения финансовой организации не удастся перерегистрировать помещение. Сотрудники регпалаты не только откажутся выполнять процедуру, но и могут уведомить банк о действиях заемщика. В этой ситуации возможна следующая тактика:
- Финансовая организация обратится в суд для признания сделки дарения квартиры в ипотеке недействительной, а действия заёмщика мошенническими. В последнем случае гражданина могут привлечь к уголовной ответственности.
- В отношении заёмщика применят штрафы. Их наличие обычно заранее зафиксировано в договоре.
- Банк потребует досрочного погашения остатка долга. Если заемщик не сможет рассчитаться по обязательствам, квартиру реализуют.
Из вышесказанного следует, что выполнять какие-либо процедуры с ипотечной недвижимостью без ведома финансовой организации крайне не рекомендуется.
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
Что будет, если даритель не уведомит кредитора
Если владелец недвижимости принимает решение подарить долю ипотечной квартиры без предварительного получения разрешения от банка, то это может привести к серьезным негативным последствиям для него. Информация все равно станет доступна для представителей кредитного учреждения, поскольку вносятся изменения в ЕГРН.
Банк может воспользоваться следующими мерами:
- признание процесса дарения недействительным, что приводит к аннулированию договора и возврата доли дарителю;
- требование досрочно погасить ипотеку;
- продажа имущества, находящегося в залоге, что позволит получить средства для погашения ипотеки, а оставшиеся деньги возвращаются заемщику.
Поэтому желательно не совершать каких-либо действий без предварительного получения разрешения от кредитора.
Риски дарителя и одаряемого
При возникновении крайней необходимости в преподнесении дара ряд заёмщиков пытаются обойти финансовое учреждение, осуществившее кредитование. Попытки такого рода обречены на провал, поскольку подарить квартиру в ипотеке подразумевает внести изменения в правоподтверждающие документы, на что регистратор даст отказ ввиду наличия обременения.
Кредитная организация за попытку совершения мошеннической операции вправе произвести ответные действия:
- подать исковое заявление в судебный орган;
- требовать досрочного погашения кредита с начислением штрафных санкций за нарушение условий кредитного договора в случае прямого запрета на отчуждение залогового имущества;
- осуществить реализацию объекта недвижимости без согласования с собственником.
Решение, можно ли подарить квартиру с непогашенной ипотекой, принимает залогодержатель в лице банка. В случае отрицательного результата для полноправного совершения всех юридически значимых действий с объекта недвижимости необходимо снять обременение, что исключит кредитную организацию из косвенных участников, определяющих возможность заключения сделки в принципе.
Для окончательного расчёта по ипотечному договору при недостаточности собственных финансовых возможностей следует:
- оформить потребительский кредит без предоставления имущества в качестве залога при небольшой сумме задолженности;
- осуществить рефинансирование кредита в другом банке с условием включения в первоначальный договор права на дарение квартиры в ипотеке.
Только с согласия банка
Согласно закону «Об ипотеке» собственник может осуществить дарение недвижимости, которая находится в залоге в банке, но только с официального разрешения кредитора. Эта норма носит рекомендательный характер и реализуется на усмотрение сторон. Таким образом, если заемщик планирует кому-либо подарить квартиру, то, прежде всего, необходимо обратиться в банк с соответствующим письменным заявлением.
Банки соглашаются на такую операцию очень неохотно. Так как смена собственника несет для кредитора дополнительные риски. Запрет дарения может быть внесен отдельным пунктом в договор ипотеки. Если этого нет, вопрос банк будет решать в индивидуальном порядке.
Чтобы банк пошел на уступки и разрешил оформить дарственную, необходимо доказать целесообразность проведения операции. Это может быть, к примеру, резкое ухудшение здоровья дарителя, или его преклонный возраст.
Банк не даст разрешение на дарственную, если переход права собственности увеличит риски банка. То есть, подарить недвижимость человеку преклонного возраста вряд ли удастся. Также банк не разрешит оформить дарственную в пользу несовершеннолетнего лица. Это связано с тем, что в случае невыполнения обязательств заемщиком, банку будет крайне сложно осуществить принудительную продажу залога. Кредитор может согласовать оформление дарственной на недвижимость, только если это не уменьшает возможность реализации всех прав кредитора по взысканию задолженности путем принудительной продажи залога.
Нюансы при дарении ипотечной квартиры
Принимая в дар квартиру с обременением, одариваемый автоматически соглашается на все особенности владения недвижимостью в ипотеке.
Главная особенность получения квартиры в дар с обременением, это наличие права провести взыскание залога кредитором в случае неисполнения заемщиком своих обязательств. Банк может принудительно выселить собственника из жилья и реализовать квартиру через аукцион.
Если на момент оформления дарения или регистрации дарения у заемщика имеется просроченная задолженность или не оплаченные штрафные санкции, даритель обязан уведомить об этом одариваемого.
Кроме того новый владелец недвижимости не сможет распоряжаться квартирой в полной мере до полного погашения задолженности.
Когда можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?
Отличительная черта данной ситуации – присутствие третьего заинтересованного лица в сделке. Его мнением о предполагаемом соглашении, как мнением фактического владельца жилья, никак нельзя пренебречь. Заемщик не владеет квартирой единолично, пока вся сумма, выделенная банком, ему не возвращена.
Важно! Цель кредитора (в данном случае, банка) – убедиться в том, что его деньги будут получены обратно, какие бы манипуляции не проводились с квартирой. По умолчанию, любые изменение в статусе квартиры для залогодержателя негативны.
Нужно быть готовым к сложностям при оформлении дарственной. По закону сделка возможна при следующих условиях:
- в договоре присутствует пункт о возможности дарения;
- одаряемый в курсе статуса квартиры. Он проявляет готовность и способность действовать в соответствии с условиями договора, выполняя его требования;
- кредитор заинтересован в сделке.
Если в ипотечный договор при подписании был внесен пункт о запрете дарения, условие непреодолимо. Единственный возможный выход в этом случае – погасить заем, выведя квартиру из статуса залога. И тогда уже заниматься безвозмездной передачей жилья одаряемому.
Если прямого запрета нет, или возможность операций с залоговой недвижимостью предусмотрительно упомянута, следует направить все силы на достижение соглашения с банком. Кредитор способен реализовать право на отказ в оформлении дарственной, если не будет уверен, что изменение плательщика пойдет на пользу ипотечным выплатам.
С точки зрения залогодержателя, любые операции с невыплаченной недвижимостью – лишние риски, идти на которые стоит лишь при наличии серьезных доводов. Поиском таких доводов и надлежит заниматься плательщику.
Правовые особенности для банкиров и оформителей
Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке? С этим нам предстоит разобраться. У каждого банкира свои правила, касающиеся кредитования на имущественное хозяйство. Но сходятся они в том моменте, что банк полностью владеет ипотечной жилплощади до погашения кредитной задолженности в полном объеме. Жилье выступает в качестве гаранта безопасности сделки. Каждое банковское отделение лично определяет права, которые есть у заемщика в отношении благосостояния. При этом не нужно разрешение кредитора для того, чтобы зарегистрироваться в жилище самому родителю и остальным проживающим.
Бывают случаи, благодаря которым осуществляется передача жилья по своей воле без оповещения об этом банковского сотрудника. Но это не касается дел по отчуждению жилплощади, среди которых купля и продажа, дарение и аренда. Такие сделки находятся исключительно под пристальным вниманием у банка, который действительно владеет недвижимостью. А также банковские сотрудники часто во время оформления закладываемого недвижимого имущества просят предоставить поручителей, которые в случае если с оформителем что-то случится, будут оплачивать ежемесячные платежи.
Можно ли оформить циркуляр дарения на закладываемое жилье?
Если дарение квартиры в качестве закладываемого недвижимого благосостояния оформляется без разрешения банкиров на проведение такой процедуры, то сделка автоматически аннулируется. Этот факт станет известен, ведь необходимо будет переоформлять жителей и без банкиров не обойтись. Здесь возможны два варианта. Первый путь приведет к тому, что распоряжение дарения на заложенную жилплощадь и остальные изменения будут незаконными.
Суд всегда принимает сторону банкиров, так как распорядительные бумаги закладываемого недвижимого имущества составлены с учетом особенностей и опыта деятельности с клиентской базой. Во втором случае банкиры могут потребовать выполнения обязательств по закладываемому недвижимому имуществу в полном объеме, а значит, выплатить долг полностью за короткое время. Иначе банкиры продадут жилплощадь самостоятельно.
Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?
Банки с неохотой соглашаются на сделки с дарственной на квартиру в ипотеке. Однако заявку всё же могут одобрить. Обычно подобное решение принимают, если вместе с дарением квартиры будет осуществлена передача ипотеки. При этом новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Компания тщательно проверяет платежеспособность клиента. Определение материальных возможностей будет происходить с учётом тех же принципов, что и при выдаче займов. Компания изучит количество денежных средств, которые будут оставаться у гражданина после выполнения ипотечных платежей. Дополнительно принимают во внимание количество иждивенцев, стабильность заработка и иные нюансы. Лицо, на которое будет переоформлен долг, должно быть согласно с подобной процедурой.
Как оформить дарение квартиры в ипотеке родственникам?
Если в сделке оформления дарственной на ипотечную квартиру будут фигурировать родственники, банк предъявляет стандартные требования. Организация согласится пойти на сделку только в том случае, если получателем квартиры выступает платежеспособный человек. Он должен иметь официальный доход и возможность подтвердить размер прибыли. Дарение квартиры в ипотеке заключают по следующей схеме:
- Стороны оговаривают все нюансы сделки и подготавливают пакет документов.
- Участники процедуры обращаются в банк для одобрения дарения квартиры в ипотеке.
- Банк детально рассматривает поступившую заявку. Если сделка не несет угроз для финансовой организации и не связана с дополнительными затратами, её одобряют.
- Происходит перерегистрация имущества.
- Из-за того, что квартира находится в ипотеке, процесс перерегистрации может затянуться. Однако процедуру обязаны выполнить в срок, не превышающий 1 месяца.
Можно ли подарить долю в квартире
Гражданское законодательство подчеркивает, что подарить можно не только жилую площадь целиком, но и какую-то ее часть. Передача в дар доли квартиры – это отчуждение некоторого количества прав на нее другому лицу. Вы передаете не квадратные метры или определенную жилую зону, а только некоторую часть права собственности.
Кроме того, подарить долю вашей квартиры можно любому лицу. Отметим, однако, что налогом не облагается только передача части близкому родственнику.
ГК РФ (ст.572) требует обязательной регистрации передачи собственности. Если соглашение не зарегистрировано, оно является лишь обещанием дарения, которое может быть отозвано до процедуры регистрации, если даритель сможет доказать, что его положение резко ухудшиться при отчуждении доли в жилье.
В каких случаях дарение части жилого имущества невозможно:
- даритель не достиг четырнадцатилетнего возраста или является недееспособным лицом;
- запрещено также дарение родителями, опекунами, другими представителями малолетних детей и недееспособных граждан. Для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства;
- квартира получена по Федеральной программе и дробление площади на части невозможно по условиям ее передачи;
- получатель доли является служащим муниципальных или государственных организаций.
Однако дарение несовершеннолетним и недееспособным лицам, напротив, возможно, так как приумножает их имущество.
Как подарить долю близкому родственнику
- При дарении одним из супругов доли третьему лицу необходимо разрешение второго супруга, если иное не прописано в брачном договоре.
- Необходимо подготовить дарственную на долю собственности и максимально точно указать все параметры жилья, доля которого перейдет к вашему родственнику:
- паспортные данные сторон;
- месторасположение (адрес, номер квартиры, этаж);
- технические характеристики (кадастровый номер, номер государственной регистрации, объем площади жилой и общей);
- часть доли, которая передается (через арифметическую дробь, например, ⅓).
- В соглашении также следует указать условия дарителя, например, на дальнейшее проживание на своей доле и другое.
- Соглашение подписывается сторонами и заверяется нотариально. Для этого юристу необходимо предоставить:
- свидетельство о праве на долю собственности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
- выписка о проживающих из домовой книги или справка о зарегистрированных жильцах квартиры.
- Уплачивается государственная пошлина (2 000 рублей).
- Договор дарения регистрируется в ЕГРН. Следует обратиться в региональное отделение Росреестра или МФЦ. В течение недели уполномоченные организации проверяют документы на законность сделки.
- После внесения данных в ЕГРН сторонам соглашения на руки выдаются экземпляры дарственных с пометкой о прохождении государственной регистрации. Получателю доли выдается также справка из ЕГРН о праве на часть собственности.
Как может отреагировать банк? Наличие возможности передачи недвижимости в дар до окончания кредитных отношений указывается в соглашении. При этом организация, осуществляющая банковскую деятельность, вправе запретить сделку дарения.
В то же время банк может, наоборот, дать согласие, либо указать в договоре то, что необязательно ждать положительного ответа при передаче обремененного недвижимого имущества в подарок.
Так что при оформлении соглашения между банком и заемщиком, в случае если квартиру в дальнейшем планируется подарить другому лицу, такую возможность лучше всего обсудить заранее и включить этот пункт в кредитное соглашение.
Перед тем как составить договор отчуждения на ипотечное жилье, нужно получить одобрение от банка. Если не сможете назвать веские причины, то вряд ли сделке будет суждено состояться.
Надо аргументировать займодателю то, что отношения дарителя и одаряемого в данном случае необходимы. Возможно и то, что лицо, совершающее дарение жилого помещения, находится в плохом здравии или не имеет достаточно финансовых средств.
Все это объясняется тем, что на одаряемого, наряду с правом собственности на недвижимость, переходит и банковский кредит. Поэтому человек, который может получить в дар жилье, обязан соответствовать таким условиям:
- быть гражданином РФ и иметь постоянную регистрацию там, где располагается банк;
- трудиться на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий стаж должен иметь хотя бы год);
- быть обеспеченным достаточным количеством денег для успешного погашения кредита.
Передать квартиру в дар можно, даже если по ней есть долги. Одаряемый будет обязан погасить все имеющиеся перед банком или ТСЖ долги (туда также входят пени).
Если правопреемник не будет уведомлен о задолженностях, сделка окажется недействительной.
Банк не согласится с оформлением договора дарения и его регистрацией, если эта процедура увеличит риски финансовой организации. Например, не получится, скорее всего, подарить жилплощадь пожилому человеку или несовершеннолетнему гражданину.