Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как переоформить квартиру на родственника?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
Как оформить дарственную через МФЦ
Вопрос, как оформить дарственную на квартиру через МФЦ становится актуальным перед многими собственниками недвижимости, которые решили подарить жилую площадь кому-либо. Все хотят сделать это максимально просто, без больших очередей – самым легким способом можно считать возможность оформить дарственную через МФЦ. Но нужно иметь в виду, что сделать это дистанционно, на расстоянии – не получится, обе стороны сделки должны прийти в центр лично, с пакетом документов, чтобы выполнить оформление дарственной на квартиру через МФЦ. Обязательно с собой нужно взять паспорт – оригинал и сразу копию. Как приедете в центр, на входе нужно взять талончик на услугу по кадастровому учету, и ждать своей очереди. Когда она подойдет, чтобы решить вопрос как оформить дарственную на квартиру через МФЦ, нужно подать пакет готовых документов. Сотрудник центра некоторое время проверяет их, после вы получаете расписку о том, что услуга выполнена и вам нужно ожидать оформления всех бумаг.
Оформить дарственную через МФЦ несложно, удобна процедура тем, что вы можете выбрать центр, который находится не по вашему месту жительства, а просто в удобном для вас районе, например рядом с работой. Перед визитом обязательно перезвоните и уточните, занимается ли это отделение вопросами с жилищным фондом. Если вы стали собственником ранее зарегистрированного жилья, документ на которое был нотариально удостоверен, то договор о дарении вы можете предоставить уже с официальной пометкой из Российского реестра и плюс к нему выдать справку из ЕГРН с готовой печатью от государственного органа.
Документы для переоформления квартиры на родственника
Вне зависимости от того способа, которым хозяин квартиры предпочел передать ее родственнику, важно грамотно оформить документы, чтобы договор или завещание было сложно подвергнуть сомнению и доказать в судебном разбирательстве его несоответствие российскому законодательству.
Любая сделка по передаче объекта недвижимости родственнику, требует стандартного пакета документов, а именно:
- Общегражданские паспорта участников договора. Если даритель отчуждает квартиру несовершеннолетнему, то от последнего понадобится свидетельство о рождении;
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Выписка о зарегистрированных жильцах в квартире;
- Техническая и кадастровая документация на жилье;
- Соглашение совладельцев жилплощади на передачу ее новому собственнику, например, второго супруга, если жилье является общей собственностью:
- Квитанция об уплате госпошлины, если она предусмотрена законом.
Помимо перечисленных документов, необходимо предоставить непосредственно договор, по которому будет происходить отчуждение жилплощади, в частности, договор купли-продажи, ренты, дарения или же завещание. В зависимости от выбранного механизма переоформления жилья, могут потребоваться дополнительные документы.
Если соглашение требует нотариального удостоверения, то необходимо обратиться в нотариальную контору для придания сделке юридической силы. Если участники не могут самостоятельно составить договор, это может сделать за них нотариус. Данная процедура не является бесплатной и оплачивается согласно установленному нотариальному тарифу.
Если договор, подлежащий нотариальному удостоверению, останется без такового, то он будет считаться ничтожным и, соответственно, не повлечет за собой правовых последствий.
После заключения договора, покупатель, чтобы стать полноправным владельцем, должен получить зарегистрировать право собственности в Росреестре. Для этого владелец жилья должен обратиться в регистрирующий орган с подготовленным заранее пакетом документов, в число которых, помимо заявления, входят:
- договор, по которому происходит передача недвижимости;
- правоустанавливающие документы на жилплощадь;
- квитанция по уплате госпошлины, размер которой для физических лиц равен 2000 рублям.
Примерно через неделю, после сдачи документации, гражданин получает выписку из ЕГРН, так как теперь свидетельство о праве собственности не выдается.
Как переоформить квартиру на сына без налога
Чтобы без налога передать жилье сыну, нужно действовать по инструкции:
- Составить дарственную. Указать в договоре нужно следующую информацию:
- дата и место составления,
- ФИО обеих сторон,
- объект дарения (точная площадь квартиры и адрес),
- документ, подтверждающий право владения.
- В завершение обе стороны ставят свои подписи. Ни о каких компенсациях в соглашении упоминать нельзя.
- Можно оформить документ самим, когда не хочется переплачивать за нотариальные услуги. Если дарится доля в недвижимости, то потребуется нотариальное заверение. Его стоимость зависит от степени родства между сторонами. 0,1% от суммы договора платят близкие родственники, для остальных тариф составляет 1% от цены жилья. Когда стоимость жилья свыше 1 000 000 рублей, тариф составит 0,75%.
- Оплатить пошлину для регистрации права владения.
- Собрать необходимые документы:
- паспорта участников,
- одобрение супруга на сделку,
- свидетельства на квартиру,
- квитанция об оплате пошлины,
- нотариальная доверенность, если документацию подает представитель.
- Обратиться к специалистам Росреестра или специализированного центра государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ) для оформления права владения.
- Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право владения.
Для оформления дарственная составляется в трех экземплярах. Один из документов передается в Росреестр.
Когда можно оспорить договор дарения?
Договор дарения может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники в следующих случаях:
- Если даритель в момент дарения был недееспособен или действовал под давлением или угрозами;
- Если одним из условий договора была возможность отменить такой договор в случае наступления какого-либо события. Например, смерти одаряемого при жизни дарителя;
- Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи или нанес им телесные повреждения.
Можно ли провести процедуру без налогов
Для процедур без налогов используют договор дарения, который позволяет избежать больших затрат для близких родственников. Единственной затратой будет само оформление актов и оплата государственной пошлины.
Для лиц с дальним родством можно провести процесс дарения несколько раз. Например, тетя не может подарить имущество без налога племяннику, но может сделать подарок его родителю, который впоследствии переподарит квартиру сыну.
Есть много вариантов для того, чтобы имущество перешло другому лицу, являющемуся родственником владельца. В каждом случае есть свой порядок действий, а также свой пакет документации. Весь процесс оформления договора любого типа требуется проводить в соответствии с законодательными нормами. Это позволит исключить возможность оспаривания такой сделки.
Способы переоформления квартиры на родственника
Согласно ст. 153 ГК РФ, переоформление недвижимости на другого человека возможно только посредством совершения сделки, ведущей к изменению прав. Для этого достаточно желания собственника на передачу имущественных прав другому человеку.
Способы переоформить доли квартиры на другого собственника
Нормами п. 2 ст. 246 ГК РФ закреплены следующие варианты сделок отчуждения для владельцев долевого имущества:
- Купля-продажа;
- Дарение;
- Обмен.
Доля также может быть завещана любому лицу, при условии соблюдения прав на обязательную часть наследства для близких родственников собственника.
Чтобы избежать согласования сделки с остальными участниками собственности при переоформлении доли на родственника, необходимо выполнение одного из условий:
- Для передачи доли выбрана сделка дарения.
- Часть квартиры переоформляется на родственника, другого дольщика с преимущественным правом выкупа.
Поскольку сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, кроме случаев сделок отчуждения одновременно со всеми собственниками долей, перед регистрацией перехода права на часть квартиры в Росреестре понадобится посетить нотариуса.
Как переоформить долю в квартире на родственника через куплю-продажу
Поскольку наличие кровных уз не влияет на этапы процедуры возмездной сделки, придерживаются общепринятой последовательности:
- Письменное оповещение остальных сособственников о намерении продать часть имущества по установленной цене. Владельцам предлагают купить недвижимость, либо сообщить о своем решении в течении 30 дней с момента получения оповещения.
- Если никто из владельцев не согласен выкупить часть на предложенных условиях, спустя месяц после вручения письменного предложения, появляется право переоформить имущество на любое другое лицо.
- Подготовка и подписание договора. Можно воспользоваться для составления образцом документа, либо передать эту функцию юристу.
- Подписанный договор подлежит нотариальному заверению.
- Подготовленные документы передают для регистрации изменений в праве на собственности в отделение Росреестра, либо используют для обращения МФЦ по месту расположения собственности.
Пакет документации для Росреестра включает следующий список:
- заявление от собственников;
- правоустанавливающая документация на объект недвижимости (выписка ЕГРП);
- выписка из домовой книги;
- при продаже совместно нажитого имущества — согласие второй половины;
- техпаспорт объекта;
- паспорта участников сделки;
- платежный документ об уплате пошлины;
- договор купли-продажи.
Стоимость переоформления доли в квартире и сроки
Переоформляя часть квартиры на родственника, необходимо помнить о сопутствующих расходах. Перерегистрация права на нового владельца требует уплаты:
- пошлины в Росреестре (2000 рублей);
- составление и заверение договора нотариусом (1000-1500 рублей).
Согласно налоговому законодательству, получение недвижимости или ее части в дар приравнено к доходу граждан. Это влечет необходимость уплаты 13-процентного налога. От оплаты НДФЛ освобождены только лица с близкими родственными отношениями:
- супруги;
- родители;
- дети;
- братья/сестры;
- родители родителей.
Общая и долевая собственность: отличия
Закон делит собственность на два вида. Совместная собственность: каждому из владельцев квартиры принадлежит равная доля. Это обозначено в документах на жилплощадь, но какая конкретно — не указано. Например, квартира площадью 40 кв. метров принадлежит семье из трех человек в равных частях.
Долевая собственность: квартира разделена на конкретные доли. Например, в квартире площадью 40 кв. метров сыну принадлежит комната в 10 кв. метров, а его родителям — оставшаяся площадь, по 15 кв. метров на каждого. Собственники такой квартиры заключают между собой договор, в соответствии с которым распоряжаются своими долями. Каждый владелец доли имеет право продать свою долю, подарить ее или обменять (ст. 246 ГК РФ).
Долю жилплощади собственник может переписать на любое лицо, в том числе и родственника. Если другие собственники этой квартиры захотят купить долю, их желание будет учитываться в первую очередь. Поэтому обо всех операциях с жилплощадью дольщик должен известить совладельцев (ст. 247 ГК РФ). Если владелец доли в квартире за свой счет сделал крупный ремонт или как-то еще преобразил квартиру, он может претендовать на увеличение доли (ст. 245 ГК РФ).
Процесс переоформления собственности на родственника
Долю в квартире можно переоформить как на родственника, так и на владельца другой доли. Этот процесс сопровождается заключением договора о купле-продаже, обмене или дарении (ст. 572 ГК РФ).
Виды операций с недвижимостью, которые может совершить дольщик:
- Купля-продажа. Купить долю собственника могут как родственник, так и другой человек. Однако, в соответствии с п. 7 главы 30 ГК РФ, приоритетным правом выкупа обладают другие дольщики квартиры, а не родственники (но не владельцы).
- Обмен. Оформление на родственника либо другого гражданина происходит в одинаковом порядке.
- Дарение. Если жилплощадь отходит родственнику, уплачивать налог не нужно. Другие дольщики не имеют первоочередного права на долю, собственник сам решает, кому сделать подарок. Если же дарственная оформляется на чужого человека, то он должен будет заплатить 13%–ный налог.
Другой достаточно распространенный метод передачи прав на жилое помещение — договор дарения. Данный путь подразумевает добровольную передачу имущества безвозмездно от собственника к новому владельцу. Подобный вариант уступки прав встречается между родственниками либо в иных случаях, когда людей не связывают отношения экономического характера. Поэтому этап оплаты передачи прав собственности на жилплощадь при выборе такого способа отсутствует.
Остальная часть процедуры фактически идентична процессу, связанному с договором купли-продажи. Так, стороны подписывают документ, который в данной ситуации будет носить наименование договора дарения (дарственной). Как и в случае с соглашением, оформляемым при продаже жилья, до 1 марта 2013 года регистрация договора дарения была обязательной в учреждении юстиции, но с этого времени обязательная регистрация подобного рода соглашений отменена.
Важно! Дарение между ближайшими родственниками не может облагаться налогом. Согласно НК РФ (ст. 217), доходы, которые получены в процессе дарения, освобождены от налогов в том случае, если одаряемый и даритель — это близкие родственники либо члены семьи.
Несовершеннолетние совладельцы
Если родственник, которому планируется передача части недвижимости, является несовершеннолетним, то от его имени в сделке участвуют законные представители. Если ребенку менее 14 лет, то его присутствие при составлении договора и регистрации в Росреестре не обязательно.
Когда ребенку исполняется 14 лет, он может подписывать ДКП, но его подпись дополнительно подтверждается подписью родителей.
Обратная ситуация, когда доля несовершеннолетнего отчуждается в пользу другого родственника, возможна только при заключении договора купли-продажи. При этом права ребенка защищают органы опеки и попечительства, которые могут наложить запрет на сделку.
Без разрешения соцзащиты регистрация перехода прав на часть недвижимости от несовершеннолетнего в пользу других лиц невозможна.
Процесс оформления сделки
Любая сделка, связанная с переоформлением недвижимого имущества, происходит по следующему алгоритму:
- сначала на объект недвижимости необходимо подготовить всю техническую и правоустанавливающую документацию (технический паспорт, документ подтверждающий приобретение права собственности, например, свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственную, свидетельство о вступлении в наследство);
- далее необходимо проверить, нет ли обременений на имущество, то есть арестов, ипотечных ограничений, но этот шаг не касается случаев оформления завещания;
- обговорить тонкости сделки с сыном или другим родственником, который станет новым владельцем, это не касается завещания;
- провести сделку у нотариуса, после чего новый собственник должен зарегистрировать свое право собственности на объект недвижимости в Росреестре, и получить соответствующее свидетельство.
Нужно знать, что если на квартиру наложен арест, или она находится под залоговым или ипотечным обременением, оформить сделку по дарственной или купле-продаже не получится, так как нотариус не имеет права заверять такие сделки.
Другой достаточно распространенный метод передачи прав на жилое помещение — договор дарения. Данный путь подразумевает добровольную передачу имущества безвозмездно от собственника к новому владельцу. Подобный вариант уступки прав встречается между родственниками либо в иных случаях, когда людей не связывают отношения экономического характера. Поэтому этап оплаты передачи прав собственности на жилплощадь при выборе такого способа отсутствует.
Остальная часть процедуры фактически идентична процессу, связанному с договором купли-продажи. Так, стороны подписывают документ, который в данной ситуации будет носить наименование договора дарения (дарственной). Как и в случае с соглашением, оформляемым при продаже жилья, до 1 марта 2013 года регистрация договора дарения была обязательной в учреждении юстиции, но с этого времени обязательная регистрация подобного рода соглашений отменена.
Важно!
Дарение между ближайшими родственниками не может облагаться налогом. Согласно НК РФ (ст. 217), доходы, которые получены в процессе дарения, освобождены от налогов в том случае, если одаряемый и даритель — это близкие родственники либо члены семьи.
Чтобы сменить собственника необходимо:
- Подготовка документации. Поднимаются документы, хранящиеся у собственника, недостающие бумаги заказываются (согласие супруга, разрешение органов опеки, кадастровый паспорт на квартиру и т. д.).
- Оформляется договор или иной правовой акт, на основании которого будет предано право собственности на жилье.
- При необходимости оформленное соглашение заверяется нотариально.
- После того как документы подписаны, договор должен быть передан в Росреестр или зарегистрирован через МФЦ. Процедура в среднем длится 7–10 рабочих дней, после чего новый собственник получает выписку из базы ЕГРН с записью о зарегистрированном переходе прав.