Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Как выявляют незаконную перепланировку
Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может. Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:
- В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
- Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
- Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
Я получил разрешение. Что дальше?
Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
✓
БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки
✓
Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней
✓
Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Какие риски следует учитывать?
Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм. Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, что является уже более серьезным. Помимо этого, пострадавшая сторона может через суд потребовать дополнительные взыскания, и в большинстве случаев им удается их получить. К таким случаям можно отнести следующие:
- нарушение в функционировании вентиляции;
- проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
- снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.
Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.
Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей. Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф. Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.
Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:
- Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
- Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
- Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.
Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.
✅ Как узаконить изменения
Инициатору узаконивания изменений необходимо обратиться в БТИ или иную уполномоченную организацию и заказать план квартиры. Затем действовать по плану:
- Обратиться в БТИ с заявлением о самовольном переустройстве квартиры. В итоге приезжает сотрудник БТИ и фиксирует нарушения, отражая их в заключении.
- Обратиться в Роспотребнадзор. Необходимо получить документ о соответствии жилья санитарным нормам.
- Подготовить пакет документов: план с изменениями, копию паспорта, правоустанавливающие документы на квартиру, техпаспорт с выпиской ЕГРН, согласие прочих собственников на перепланировку, при необходимости — согласия прочих жильцов дома на внесение изменений.
- Направить документы в жилищную инспекцию или архитектурный отдел районной администрации.
- Оплатить штраф.
- Заказать новый кадастровый паспорт в Росреестре. На его изготовление уйдет около 30 дней.
В разных регионах пакет документов, необходимых для внесения изменений, может отличаться. В некоторых случаях требуется проведение строительно-технической экспертизы.
Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов осуществить покупку такой квартиры и взять всю ответственность за её перепланировку на себя. Многих покупателей такая продажа отпугивает и они не хотят идти на такие условия сделки. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, покупатель должен иметь «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры в ипотеку. Поэтому продавать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче.
Однако, в общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.
Важно отличать перепланировку от переустройства. Первое предполагает изменение конфигурации жилого помещения, а второе — перенос объектов. Например, обустройство жилой зоны на балконе или перестановка кухни и спальни местами не являются перепланировкой (ст. 25 ЖК РФ). Однако перенос тоже согласовывается с законом.
Сделка с таким ограничением будет сопровождаться рядом особенностей. Во-первых, договор купли-продажи будет содержать пункт, раскрывающий новые обязательства покупателя по урегулированию вопросов, связанных с перепланировкой. Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены. На практике такие квартиры теряют до 15% рыночной стоимости.
Нелегальные изменения в ипотечной квартире
Наиболее серьёзные неприятности будут подстерегать покупателей квартир, которые будут намерены совершить предстоящую покупку через оформление ипотеки. В такой ситуации в банк будут подаваться документы на выбранную площадь для согласования.
Если после того, как ипотека будет оформлена, покупатель выяснит, что в квартире находятся перепланировки и корректировки несогласованного характера, то в такой ситуации договор с банковским учреждением может быть в итоге расторгнут.
Дело всё в том, какая ликвидность имеется в данной недвижимости. Ни один банк не является заинтересованным в том, чтобы проводить регистрацию за свой счёт по незаконным тренировкам и при этом нести определенные убытки.
Читайте, краткий закон о миграции населения. Что такое миграция? Ответ здесь.
Гораздо чаще ипотечные ссуды будут выдаваться под залог покупаемой недвижимости, которая будет иметь помимо этого безупречный пакет документов.
Именно по этой причине при соглашении на приобретение квартиры с теми переделками, которые были не согласованы, в ипотеку покупатель имеет достаточно серьезный риск.
Какие риски следует учитывать?
Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм. Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, что является уже более серьезным. Помимо этого, пострадавшая сторона может через суд потребовать дополнительные взыскания, и в большинстве случаев им удается их получить. К таким случаям можно отнести следующие:
- нарушение в функционировании вентиляции;
- проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
- снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.
Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.
Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей. Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф. Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.
Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:
- Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
- Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
- Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.
Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.
Если самовольное переустройство жилья не может быть согласовано
Если выявлены такие нарушения, что узаконить самовольное изменение планировки уже нельзя, инспектор выпишет предписание о возвращении помещения в первоначальный вид. Иногда исполнить такое предписание практически невозможно. Так, если в ходе ремонта была затронута несущая стена, в которой, к примеру, был сделан проем, то вернуть в положение «как было» может быть не просто невозможно, но и небезопасно.
В таких сложных случаях разрабатывается отдельный проект, который выполняется фирмами, имеющими в штате опытных сотрудников по вопросам жилья. Заметим, что разработка такого проекта является дорогостоящей процедурой, как и сами восстановительные работы, при этом понятно, что все эти расходы будут на владельце, который проигнорировал процедуру согласования.
Когда собственник отказывается узаконить перепланировку, Жилищная инспекция вправе подать на него в суд. По российским законам, выселить жильца из квартиры можно только на основании судебного решения. В случае обращения Жилинспекции в суд с иском, собственнику жилья грозит принудительная продажа жилого помещения по аукционной цене, прекращение права собственности и взыскание стоимости работ по восстановлению. На практике такие случаи единичны, но все же стоит знать о возможности наступления таких последствий.
Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку
Но если для покупки нужен ипотечный кредит, квартиру может не одобрить банк. «О наличии в квартире перепланировки банк узнает из отчета оценщика, который выезжает на квартиру во время подготовки к ипотечной сделке. При этом он не только смотрит на состояние квартиры и качество сделанного в ней ремонта, но и устанавливает факт перепланировки», — рассказывает юрист компании «ГРАНТА-недвижимость» Татьяна Третьякова.
В конечном счете все будет зависеть от серьезности выполненных в квартире изменений и отношения конкретного банка к перепланировкам. То, что одни банки легко согласуют, другие не пропустят никогда. Строже всех к рассмотрению квартир с перепланировками подходят банки, работающие по стандартам АИЖК.
Большинство банков пропускают незначительные улучшения, например объединение ванной и санузла, монтаж в квартире новых гипсокартонных перегородок или расширение дверного проема в ненесущей стене. Но если в квартире снесена стена, к рассмотрению объекта банк подойдет очень тщательно.
Как правило, в таких случаях банки просят покупателя написать заявление, что он обязуется в течение 6–12 месяцев (срок отличается в зависимости от банка) узаконить перепланировку или вернуть квартиру в первоначальное состояние. На практике, если клиент аккуратно выплачивает ипотеку, соблюдение этих обязательств никто не контролирует. Требуя предоставить такой документ, банк подстраховывает себя в ситуации, когда заемщик перестает платить и квартиру приходится продавать.
«Важно, чтобы оценщик указал в отчете, что перепланировка может быть узаконена, — объясняет Татьяна Третьякова. — Кроме того, перепланировка влияет на стоимость квартиры. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч — затраты на оформление перепланировки».
Наказание: от штрафа вплоть до потери квартиры
Как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра компании «Инком», о неузаконенных перепланировках в соответствующие инстанции чаще всего сообщают соседи. К примеру, если в квартире сверху постоянно работает отбойный молоток и оттуда выносят большое количество строительного мусора, можно предположить снос несущей стены. По словам Мосжилинспекции, «доносы» соседей – основной источник получения такой информации. Ежегодно в ведомство поступает порядка 10 тысяч подобных обращений. Около половины из этого числа перепланировок проходят с нарушениями. Также часто факт незаконной перепланировки обнаруживается при продаже жилья.
Собственникам, которые провели незаконную перепланировку, стоит помнить о том, что в любом случае придется заплатить от 2000 до 2500 рублей штрафа, даже если при этом не было совершенно ничего запрещенного или собственник сам обратился в Мосжилинспекцию по факту выполнения работ.
Если проверка показала, что в ходе перепланировки собственник осуществил законодательно запрещенные изменения, его обяжут вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Как правило, на это дается полгода. Если собственник не выполнил предписание в установленный срок, суд может вынести решение о продаже квартиры с молотка. В этом случае из вырученных от продажи средств вычтут расходы на исправление самовольных изменений, а остальное вернут владельцу. Делать ремонт будет новый собственник, которому и передадут деньги на это.
Впервые суд вынес такое решение в 2013 году в отношении двух собственников квартиры в Бирюлеве, убравших несущую стену. Причем Мосжилинспекция три года пыталась решит этот вопрос, не применяя такие жесткие меры, но собственники игнорировали все звонки и предписания.
Еще одно решение о продажи квартиры на торгах было принято в 2016 году в отношении жителя Войковского района. Он совместил ванную с туалетом, а также расширил санузел за счет коридора (что допустимо), жилой комнаты и части кухни (что законодательно запрещено). Хозяин полтора года не впускал в квартиру инспекторов и проигнорировал предписание о возвращении жилья в прежний вид.
Частный риелтор Елена Качкова рассказала случай из своей практики: сделка по продаже квартиры с перепланировкой сорвалась, поскольку банк отказал в ипотеке. Собственник сделал из трешки двухкомнатную квартиру, причем после сноса стен площадь жилья изменилась. В документах на собственность значилась трехкомнатная квартира площадью 60,9 кв.м, а по факту и техпаспорту это была двушка в 60,5 «квадрата». Покупателю понравилась квартира и устроила перепланировка, но банк не захотел выдавать ипотеку из-за разницы в площади. Риелтор отметила, что, имея на руках техпаспорт, оформить новое право собственности с уточненными параметрами не проблема, но покупатель отказался ждать и нашел другую квартиру. Поэтому эксперт рекомендует продавцам оформлять все документы заблаговременно.
Банки вообще не любят квартиры с неоформленными перепланировками. Александр Москатов говорит, что кредит на покупку квартиры с не соответствующей закону перепланировкой точно не выдадут. Если при перепланировке не было сделано ничего запрещенного, заемщик может рассчитывать на кредит, но в кредитном договоре будет пункт, обязывающий его оформить перепланировку и передать банку соответствующие документы. Как правило, на это дается шесть месяцев.
Особенно внимательными к узакониванию перепланировки необходимо быть заемщикам, которые хотят изменить ранее приобретенную в ипотеку квартиру. Такие работы необходимо согласовывать с банком, при этом представители кредитора вправе явиться в залоговое жилье с инспекцией. При незаконной перепланировке квартиры, о которой узнает банк, в зависимости от обстоятельств заемщику могут грозить разные меры: принуждение к согласованию планировки, расторжение кредитного договора с выплатой неустойки и пр. К тому же, банк доложит о нарушениях в Жилинспекцию, и к проблемам с кредитором прибавится еще и административная ответственность.