Получение торгового места в торговом центре, которое построено на месте рынка

А теперь предстоит процесс согласований и получения различных заключений.

• Архитектуры;
• Торговли;
• Имущественных и земельных отношений;
• Благоустройства;
• Тех. инспекцией;

• Отделением водоканала и инженерных коммуникаций;
• ГИБДД;
• Санэпидемстанции;
• Пожарных;
• Экологов.

Третий вариант — земля частная, но не понятно кому она принадлежит. Это самый сложный вариант. Придется искать собственника или того, кто управляет землей. Если на участке нет ни каких опознавательных знаков, строений, людей, то есть формальный способ как узнать чья это земля. Для этого надо обратиться в Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии за выпиской из ЕГРП. Выписка платная, и обходится примерно в 100-200 рублей. На выписке будет указан собственник земли. Номер телефона для связи по вопросам аренды, там конечно не будет, но информации для поиска собственника должно хватить.

Теперь рассмотрим вопрос согласования уличной торговли с точки зрения полноценного бизнеса. Тут надо исходить из того на чьей земле Вы собираетесь торговать. Если это огороженный рынок или площадка перед торговым комплексом, или любая другая земля прилегающая к торговым площадям, то получать согласие на торговлю надо в администрации этой организации. Для этого достаточно подойти в администрацию торгового комплекса/рынка/здания и спросить на каких условиях можно торговать на улице на их территории. Как правило цены у них заготовлены заранее и очень часто плата за место на улице значительно меньше, чем внутри помещения, иногда она носит почти символический характер. Заключаем договор и ставим точку.

Выгодно ли открывать точку на рынке?

Единого ответа на этот вопрос, который подходил бы для всех случаев, нет. Такой бизнес действительно способен приносить хороший доход, но только при грамотном подходе к его организации.

Время 1990-ых и даже 2000-ых годов, когда рынки были основным источником интересных товаров, давно прошло. Теперь значительную часть их клиентуры забрали торговые центры и гипермаркеты. Но многие по-прежнему ходят на рынки, потому что здесь можно купить продукцию по более низким ценам, а также найти что-то необычное, чего нет в однотипных сетевых магазинах из торговых центров.

Чтобы сделать точку на рынке прибыльной, необходимо учесть ряд факторов:

• Ее месторасположение. Рентабельность рыночных точек от центра к «закоулкам» снижается чуть ли ни в геометрической прогрессии.
• Грамотный выбор товара с учетом возможной конкуренции и сезонности. Практически любые изделия будут пользоваться на рынке разной популярностью в разные времена года, поэтому нужно продумать дополнительный ассортимент для «неходовых» месяцев.
• Наценка на продукцию. Обычно самую маленькую расценку предпринимателям приходится устанавливать на дорогую одежду и продукты питания, а самую большую – на недорогие предметы гардероба, мелочь вроде батареек и тому подобные товары. При этом одни предприниматели предпочитают зарабатывать благодаря большому обороту, другие – благодаря высокой наценке.
• Ваша активность, дисциплина и самоконтроль. Чтобы торговля шла хорошо, вы должны регулярно обновлять ассортимент, держать руку на пульсе последних модных новинок, а также эффективно себя контролировать. Никакого начальника над вами, по сути, не будет, и поддаться лени окажется очень легко.

Какую наценку сделать на товар

Прежде, чем определять наценку, вы должны подсчитать реальную себестоимость товара. В нее входит не только непосредственно та сумма, которую вы заплатили поставщику, но ваши дорожные расходы (если поставщик работает не в вашем городе), стоимость аренды места на рынке, налоги и т.д. Полученное число также называют «пороговой ценой» — это та стоимость товара, при которой вы не будете терпеть убытки, то есть будете работать в нуль.

Размер наценки может быть разным: от 15-25% на крупные товары до 100-200% на мелкие или недорогие изделия. Конкретную стоимость продукции необходимо устанавливать, ориентируясь на средние финансовые возможности местных жителей, а также на предложения конкурентов. Не стоит требовать от покупателей слишком многого, равно как и серьезно снижать цену в стремлении повысить продажи.

Если спрос на ваши товары эластичен, то есть увеличивается при снижении цены, то в наценку стоит заложить возможность скидки. Некоторые предприниматели специально ставят более высокие цены, чтобы впоследствии скинуть несколько сотен рублей: и продавцу хорошо, и клиент доволен, что «выбил» скидку.

Современный базар или торговый центр?

Пока одни рынки только готовятся к реконструкции, другие — вовсю пожинают ее плоды. Самый наглядный пример превращения из «гадкого утенка» в «прекрасного лебедя» — расположенный на площади Лядова Средной рынок. Новое здание, примыкающее к торговому центру «Небо», открылось для посетителей в конце 2018 года. Мало кто вспомнит, но в середине 2000-х годов шли разговоры о возможном строительстве здесь отеля. По ряду причин согласовать проект не удалось, зато теперь нижегородцы получили дополнительную возможность комфортного шопинга и не только.

Представители Средного рынка рассказали нам, что смогли объединить под одной крышей продукты и промтовары, позаботившись также о досуговой составляющей. Каждый, кто хотя бы раз посетил обновленный базар, не мог не заметить стильное оформление секций, хорошее освещение и удобство передвижения между рядами. Теперь совершать покупки здесь комфортно вне зависимости от времени года и погоды за окном: под крышей Средного рынка всегда тепло. В этом же здании открылись кафе и гипермаркет бытовой техники.

Реконструкция, безусловно, пошла рынку на пользу. Покупателям стало удобнее, мы предлагаем им не только широкий ассортимент продуктов, но и различные промтовары. Также в новом здании появилась возможность проведения мероприятий, например, дегустаций и кулинарных мастер-классов, — поделились представители торговых рядов.

В стенах Средного рынка также организован буккроссинг. Поднявшись на второй этаж, можно взять понравившуюся книгу и принести свою взамен. Отдельно стоит сказать, что рынок тщательно готовится к праздникам: на Новый год здесь была обустроена тематическая фотозона, а в преддверии 8 Марта прошел бесплатный мастер-класс по изготовлению цветочного коктейля.

Регистрация бизнеса и необходимые документы

Большинство торговых центров открывается в партнерстве, где один или несколько человек инвестируют в будущий бизнес. Поэтому нам понадобится зарегистрировать ООО или ЗАО.

Далее вам нужно будет решить вопрос с документами. Чтобы открыть торговый центр вам необходимо собрать следующий пакет документов:

• Разрешение Роспотребнадзора;
• Заключение пожарной безопасности;
• Договор на вывоз мусора;
• Заключение ГАСН;
• Документы подтверждающие аренду или право на собственность земли;
• Градостроительный план;
• Проект.

Описание проекта и его цели

Цель бизнес-плана – создание высокодоходного предприятия в форме бизнес-центра с последующей сдачей в аренду офисных площадей и систематическим извлечением стабильной прибыли. Помимо прочего, проект направлен на удовлетворение местного уровня спроса на аренду офисных и торговых площадей.

Несмотря на необходимость серьезных первоначальных инвестиций на этапе организации бизнеса, бизнес-проект, подразумевающий строительство бизнес-центра, относится к высокорентабельным и окупаемым в условиях современного кризиса видам предпринимательской деятельности.

Суть проекта сводится к созданию офисных и торговых площадей и предоставление их клиентам посредством продажи или сдачи в аренду. Первый способ, хотя и ведет к снижению сроков окупаемости первоначальных инвестиций начинающего предпринимателя, однако не подразумевает постоянного получения прибыли, благодаря чему не является распространенным и оптимальным вариантом, в отличие от сдачи торговых и офисных площадей клиентам в аренду, которая в разы повышает показатели рентабельности проекта. Также это основополагающий фактор в вопросе перспективности предприятия и обеспечения начинающего предпринимателя источником прибыли.

Какое здание выгоднее строить?

Бизнес-план рассматриваемого Центра включает в себя детальное описание основных параметров здания. Это важный момент, потому что открытие многоэтажного офисного «муравейника» в среднем российском городе просто экономически неоправданно. Затраты на постройку могут вырасти в 2-3 раза, а часть офисов будет простаивать вследствие того, что желающих арендовать помещение именно у вас может и не оказаться. 30-50 офисных помещений площадью от 15 до 50 «квадратов», размещенных на 2-3 этажах – таков идеальный образ бизнес-центра среднего российского города.

Небольшие размеры здания и скромная общая площадь (в нашем случае – 750 кв. м. на 3 этажа) позволят:

• сократить расходы на возведении дополнительных сооружений общего пользования (санузлы, лифты), которые вам никакой прибыли не принесут;
• упростить процедуру получения разрешения на строительство в горархитектуре – ведомстве, строго следящим за тем, чтобы многоэтажные новостройки не нарушали гармонию исторического центра города.

Бизнес-план предполагает, что на этаже будет размещаться 12 офисных помещений суммарной площадью 220 «квадратов» (30 кв. м. будет приходиться на места общего пользования). При этом полезную площадь офисов можно изменять при помощи перегородок. Чаще всего это делается по просьбе арендатора, не имеющего возможности платить за лишние неиспользуемые квадратные метры. Основные характеристики «среднего» бизнес-центра:

Внутренние и внешние факторы успешной работы бизнес-центра

На практике существует ряд внутренних и внешних факторов, совокупность которых напрямую оказывает влияние на успешность функционирования бизнес-центра. К внешним факторам относится:

• удобство, выгодность и доступность места расположения здания;
• местный уровень конкуренции в избранном регионе осуществления деятельности;
• уровень клиентского спроса на предоставляемые в аренду торговые и офисные помещения.

В то же время внутренними факторами, оказывающими прямое влияние на успешность и перспективность роста и развития бизнес-центра, являются:

• уровень планирования и организации бизнеса;
• избранная форма осуществления предпринимательской деятельности и система налогообложения;
• грамотный подход к организации и проведению маркетинговых и рекламных мероприятий;
• дизайн интерьера бизнес-центра, ассортимент предоставляемых услуг и качество сервиса.

Какие бывают бизнес-центры?

Эта информация вам пригодится, когда вы будете просматривать объявления об аренде или при сотрудничестве с риелторскими агентствами. Все бизнес-центры делятся на три класса: A, B и C. Не так давно в описаниях начали появляться еще типы B+ и C+, когда арендодатели хотят подчеркнуть улучшенные характеристики их центра.

Есть еще и категория D, распространенная только в небольших городах (население в районе 100 000 человек). Такие бизнес-центры предлагают потенциальным арендаторам только «стены»: никакой инфраструктуры, нужен капитальный ремонт, знаменитая коридорно-кабинетная планировка, которая крайне неудобна для многих арендаторов.

Чаще всего островок как точку продажи размещать там просто негде, хотя для определенного типа бизнеса аудитория таких центров вполне подходит. Например, там можно продавать газеты, мелкие хозтовары, батарейки и подобные товары.

Чем же отличаются классы бизнес-центров?

1. Бизнес-центры класса A:

• как правило, расположены в центральной части города;

• имеют удобный подъезд, охраняемую парковку (одно парковочное место на 100 квадратных метров площади офиса) и отдельный подземный паркинг;

• рядом обязательно должна быть остановка общественного транспорта;

• ремонт по международным стандартам;

• централизованная система кондиционирования и вентиляции;

• надежная круглосуточная охрана;

• рассчитаны на топ-компании города или страны.

2. Бизнес-центры класса B:

• чаще всего расположены вокруг центра города поблизости от станций метро;

• наличие открытой охраняемой парковки;

• качественная отделка внутренних помещений;

• хороший ремонт;

• коммуникации в полном объеме;

• индивидуальное кондиционирование;

• рассчитаны на средний и малый бизнес.

3. Бизнес-центры класса C:

• расположены в спальных районах или далеко от основных магистралей города;

• отделка представляет собой косметический ремонт, выполненный силами владельца здания либо самих арендаторов;

• разрозненные коммуникации;

• неохраняемая парковка;

• низкая стоимость аренды, как правило, интересны только небольшим фирмам.

Плюсы, минусы, дисконты

Стоимость аренды на открытом рынке определяют высокая пропускная способность и небольшая площадь торгового места. Ставки здесь довольно велики. Поэтому на месте закрывающегося рынка в большинстве случаев строят не концептуальный торговый центр, а объект, где сохраняется рыночная «нарезка» площадей и не предусматриваются крупные площади под «якорных» арендаторов.

«Такие аналоги рынка, убранные под крышу, имеют более привлекательный внешний вид. Кроме того, при строительстве сразу предусматриваются дополнительные удобства для посетителей: дорожки для колясок и тележек, широкие проходы между прилавками и пр., а для продавцов созданы удобные рабочие места, — считает директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова. — С другой стороны, переход в крытые рынки обычно означает повышение арендных ставок. А оно увеличивает стоимость товаров для покупателей».

При возведении на месте рынка концептуального торгового центра придется уделить большое внимание позиционированию. Не всегда новый торговый комплекс, возникающий на месте рынка, стоит ориентировать на прежнюю категорию населения. Из-за роста цены товаров часть постоянных посетителей уходит, хотя появляются и новые группы покупателей. Как считают эксперты, в любом случае не стоит резко менять ассортимент на более дорогой. Оптимальный способ сохранить существующий покупательский поток — разместить в новом комплексе продуктовый дискаунтер. Сразу сломать потребительские стереотипы не удастся. Но, как правило, уже через год лояльность покупателей к новому центру становится выше.Тщательно присматриваются к закрывающимся рынкам и многие сетевые операторы. Например, «Связной» и «Евросеть» открыли свои салоны в некоторых крытых комплексах, построенных на месте рынков.

Руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН–агентства недвижимости» Ашот Барсегян в числе факторов, которые обусловливают закрытие рынков и строительство торговых центров, называет желание властей упорядочить торговлю и миграционные потоки, увеличить налоговые поступления в бюджет, оздоровить криминогенную обстановку, уменьшить опасность ЧП из-за непрофессиональной эксплуатации зданий, разрешить транспортные проблемы, особенно вблизи крупных стихийных рынков. Но одной из главных причин он называет высокую инвестиционную привлекательность подобных проектов для отечественных и зарубежных девелоперов: «Безусловно, крупные компании заинтересованы в строительстве современных торговых комплексов на месте бывших рынков.

Сроки окупаемости вложений в данном сегменте достаточно короткие — пять–семь лет. Наиболее значимым проектом в настоящее время считается преобразование территории Черкизовского рынка, на месте которого предполагается разместить многофункциональный комплекс и торгово-развлекательный центр. Но независимо от того, какой путь преобразования столичных рынков будет выбран — станут ли возводить на их месте торговые центры или жилье, — у девелоперов и инвесторов осталось чуть более полутора лет».

Реорганизация рыночных территорий подразумевает комплексное освоение, поскольку речь идет о достаточно больших площадях. «Вслед за редевелопментом промзон начался аналогичный процесс на территориях рынков.

Противостоять натиску крупнейших игроков стройиндустрии у владельцев рынков и тем более арендаторов нет возможности, — говорит директор по развитию компании Vesco Consulting Марат Аминов. — На месте бывших рынков не обязательно возникнут торговые комплексы. Все зависит от конкретного земельного участка: вопрос о целесообразности возведения того или иного объекта решится только после анализа локального рынка недвижимости».

Как видим, последнее слово в судьбе рынка остается за девелоперами. Так как количество свободных от обременений площадок в городе стремится к нулю, имеется множество потенциальных инвесторов, готовых финансировать строительство. Спрос на относительно крупные территории, занимаемые рынками, значителен.

«Стоимость (ценность) земельных участков быстро растет, причем как рыночная, так и официальная, кадастровая, — говорит заместитель директора по инвестициям компании «Вика-девелопмент» Алексей Дзебоев. — Так, в декабре 2007 года правительство Москвы установило новую кадастровую цену земли, которая минимум в полтора–два раза выше старой. А ведь кадастр — база для расчета арендной ставки за землю». Это болезненно отразилось на рынках, поскольку из всех объектов коммерческой недвижимости (кроме, пожалуй, плоскостных автостоянок) рынки используют городскую землю наименее интенсивно: на 1 кв. м участка приходится незначительный объем полезной площади.

Есть еще одна причина, которая способствует реконструкции рынков. По словам эксперта, у «бенефициаров рыночного бизнеса» накопились значительные средства, причем эти деньги никогда не будут вложены в старые городские рынки — те в большинстве своем существуют в форме ГУПов и принадлежат государству. Снос рынка и строительство на его месте объекта коммерческой недвижимости со стороны формально независимого «иностранного» инвестора — прекрасный способ выгодно вложить средства и закрепить право собственности на здание.

В заключение приведем две точки зрения, которые, увы, не противоречат друг другу. «Москва превращается в дорогой город, — констатирует А. Дзебоев. — Меры по совершенствованию торгового обслуживания и увеличению ассортимента товаров, пусть по значительно более высоким ценам, — это тоже своего рода социальная политика.

Просто она направлена на совершенно определенные слои общества». Исполнительный директор компании «РДР-Холдинг» Георгий Кузин в свою очередь уверен, что переход к форме торговых центров — объективный процесс «взросления» розничного рынка. Его можно притормозить или ускорить с учетом тех или иных социальных факторов.

Но рано или поздно рынки исчезнут, и мы перейдем к системе Европы и Америки. Там рынки занимают незначительную долю и скорее работают как ярмарки выходного дня или как туристическое развлечение. Основной товарооборот сосредоточится в сетевом ритейле.

Наталья Балюк, главный специалист по коммерческой недвижимости ОАО «Межрегиональная девелоперская компания»:

Торговые центры — это объекты с большей экономической эффективностью. Их средняя доходность в Москве составляет 20–40%. На месте рынков целесообразнее возводить прежде всего торговые центры с несколькими зонами: продовольственной, зоной предметов повседневного спроса, магазинами одежды и обуви, развлекательными и ресторанными зонами. Наличие якорного арендатора в их составе обязательно. Например, это могут быть районные торговые центры большого формата (10–20 тыс. кв. м общей площади) — как правило, с якорным продуктовым оператором (500–2 тыс. кв. м), а также дополнительными мелкими «якорями». Другой вариант — еще более крупные окружные торговые центры площадью 20–50 тыс. кв. м, где обязательна парковка, наличие якорного арендатора (гипермаркета размером от 5 тыс. кв. м).

Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании Astera:

Идея прекрасная, она позволяет значительно эффективнее использовать землю в городе и полностью соответствует трендам развития общества. Интерес девелоперов обычно напрямую зависит от расположения проекта. Большая часть рынков по этому параметру вполне привлекательна: они исторически располагаются в черте города, поблизости от метро, а главное — у потребителей уже выработалась привычка посещать это торговое место. Все новые объекты на месте рынков условно делятся на два типа. Первый — неконцептуальные торговые центры, куда просто переезжают бывшие арендаторы рыночных мест. Второй тип — современные торговые комплексы с новым набором торговых марок и арендаторов. Оба этих типа имеют право на существование, поскольку у них абсолютно разные целевые аудитории.

Обязательное оборудование для торгового павильона

Выполнив все предписания и правила установки торгового павильона, займитесь его обустройством. Необходимо завезти оборудование, которое позволит торговой точке выполнять основную функцию — продавать и приносить прибыль. Каждый предприниматель сам принимает решение о перечне необходимого оборудования, которое нужно закупить.

Но есть и обязательный список, без которого никак не обойтись:

• кассовый аппарат, прошедший регистрацию в налоговой инспекции;
• металлический сейф для хранения наличных;
• обогреватель для холодного времени года;
• духовка, холодильное оборудование или другие бытовые приборы (в зависимости от вида деятельности).

Изготавливаем здание по Вашим размерам

• Специалисты нашей компании проектируют, осуществляют производство и монтаж металлоконструкций.
• При заключении договора, в отличие от конкурентов, мы утверждаем окончательную смету, которая изменению в одностороннем порядке в дальнейшем не подлежит.
• Строим пролеты до 30 метров без использования дополнительных опор, что позволяет экономить полезное пространство на объекте и финансы Заказчика.
• Круглогодичный монтаж ЛМК и ЛСТК и высокотехнологичное строительство позволяет нам строить объекты при любых погодных условиях в любой точке мира.

Похожие записи:

• Соцкарта Учащегося Москвы и Московской области
• Что нужно для замены удостоверения тракториста-машиниста
• Квалификация несчастного случая как не связанного с производством