Свой бизнес: как заработать на краткосрочной сдаче квартир в аренду

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Свой бизнес: как заработать на краткосрочной сдаче квартир в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.

Налоги при сдаче квартиры

Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.

За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.

Какие существуют риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.

Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.

Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:

• Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.

• Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.

• Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.

• Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.

• Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.

• Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.

• Реквизиты и подписи сторон.

Начал бизнес с субаренды

С первыми объектами я работал по стандартной схеме субаренды — платил собственнику за месяц и пересдавал посуточно. Первые 12 квартир нашёл вхолодную — звонил по объявлениям и договаривался. Выбирал объекты в двух близких районах: в центре и на улице Ленинградская. На это было две причины:

1. Чтобы горничным и администраторам, которые заселяли гостей, не приходилось ездить туда и обратно через весь город.
2. Чтобы я мог предложить клиенту несколько вариантов квартир недалеко друг от друга, если нужная уже была занята или не подошла ему.

Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно

Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.

Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.

Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.

В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.

Как выгоднее сдавать – посуточно или на длительный срок

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?

Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется – выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.

Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.

Какая аренда выгоднее – краткосрочная или долгосрочная

Пустая недвижимость не приносит прибыли. Но такое положение дел легко исправить с помощью сдачи жилья в аренду на длительный или короткий срок.

С долгосрочной сдачей все понятно: необходимо найти клиентов, заключить договорные обязательства, и получать прописанную в договоре сумму ежемесячно. Жилье можно проверять 1 раз в месяц, чтобы удостовериться, что все в порядке, а можно и довериться жильцам, особенно, если это знакомые.

Сдача квартиры посуточно подразумевает поиск новых квартирантов практические ежедневно. Как правило, для этого используют сайты по аренде жилья.

Однако это имеет 2 неоспоримых плюса:

1. ежедневная проверка состояния жилья;
2. высокий доход, который выше до 5 раз, чем от долгосрочной аренды.

Например, сдача однокомнатной квартиры в Москве на длительный срок составляет 40 тысяч рублей в месяц. Аренда ее же на сутки в среднем приравнена к 3,5 тысячам рублей, то есть, если сдавать в месяц всего 20 дней, то доход будет выше. Поэтому заработать на краткосрочной аренде можно гораздо больше.

Правильно оформить сдачу квартиры – это только полдела, ведь рядом проживают соседи, которые не всегда готовы видеть ежедневно разных людей.

Проблемы с соседями по этажу или дому могут возникнуть только, если квартиранты нарушают правила аренды. Если этого не происходит, то недовольство соседей может выражаться только в том, что они ежедневно встречают незнакомых людей в подъезде. А это никак не относится к ответственности и не противоречит закону.

Также не стоит ждать подвоха от соседей, если сдача квартиры происходит легально, то есть собственник официально оплачивает налоговые сборы.

Самое страшное, что может быть – это вызов участкового. В этом случае разговор с представителем закона неизбежен, но, как правило, он заканчивается предупреждением, максимум штрафом.

Даже посуточная аренда должна быть оформлена документально. Только так смогут обезопасить себя обе стороны сделки. Поэтому очень важно соблюсти все юридические нюансы и для подготовки текста можете обратиться к грамотному юрист-консультанту.

Основными пунктами договора необходимо предусмотреть:

• полное и точное описание предмета договора (сдаваемого жилья);
• определенный срок проживания;
• размер арендной платы за сутки и за весь срок;
• порядок заселения с указанием точного времени и выселения из помещения;
• права и обязанности сторон, где прописать все моменты обеспечения порядка, внесения платы и иных моментов;
• ответственность в случае нанесения порчи имуществу, а также возможность применения штрафа за несвоевременную оплату;
• полные реквизиты сторон с указанием ФИО полностью, паспортных данных, контактных номеров.

Допустимо вносить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Например, наймодатель вправе установить порядок взыскания и размер компенсации в случае непредвиденных ситуаций (например, жильцы затопили соседей снизу).

Как открыть бизнес по сдаче квартир посуточно

Среди главных преимуществ этой бизнес-идеи то, что для её реализации не нужен ни огромный стартовый капитал, ни особое образование, ни специальные навыки или знания. Начать зарабатывать на посуточной аренде может каждый. Схема чрезвычайно проста:

1. Определить, какую квартиру вы будете сдавать — собственную или арендованную.
2. При желании — зарегистрировать ИП, чтобы заниматься предпринимательской деятельностью официально.
3. Оценить состояние помещения, провести косметический ремонт.
4. Обставить жильё мебелью и техникой.
5. Закупить 5–6 комплектов постельного белья и полотенец.
6. Выбрать целевую аудиторию (туристы, семьи с детьми, студенты).
7. Сделать качественные фотографии квартиры и подготовить описание жилья.
8. Составить текст договора аренды.
9. Разместить рекламу во всех доступных источниках (газеты, доски объявлений, интернет).

Рассмотрим пункты, которые вызывают больше всего вопросов у начинающих предпринимателей.

Регистрация деятельности

Для законной деятельности в сфере аренды недвижимости владельцу 3-х квартир стоит пройти юридическую регистрацию. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, собственник квартир избавит себя от риска привлечения к налоговой ответственности и получит гарантии защиты в судебных спорах. При заселении жильцов в квартиру арендодатель имеет возможность защитить себя от лишних затрат в случае порчи имущества договором. Кроме того, можно привлечь командировочных, потому что организациям-работодателям требуется официальный документ, подтверждающий затраты на проживание сотрудников.

Предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения доходов, где будет отчислять 6% с чистого дохода. При этом ИП обязан внести фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд и в ФСС при условии наличия наемных сотрудников. В нашем случае предприниматель обойдется без штата. Для регистрации ИП необходимо подать документы в местный налоговый орган, оплатить госпошлину и, получив сертификат, начинать заселять жильцов и получать прибыль.

Регистрация потребует небольших затрат, до 3 тыс. рублей, и займет не более недели. В среднем, 3-4 дня.

Законно ли сдавать жилье таким образом?

Закон не устанавливает минимальный срок сдачи квартиры в аренду. Это означает, что жилье можно сдавать даже на несколько часов. Но есть нюансы: соседи часто не жалуют таких собственников, особенно тех, кто сдает квартиры посуточно.

Аренда на сутки часто создает дискомфорт людям, живущим по соседству: квартиранты шумят, нарушают общественный порядок и покой. По этой причине соседи могут пожаловаться на собственника в органы, что может повлечь за собой негативные последствия: привлечение к ответственности за сокрытие доходов и неуплату налогов.

Чтобы не возникло проблем с налоговой инспекцией, нужно ежегодно подавать декларацию в органы с уплатой 13% от доходов.

Справиться самому или попросить помощи у агентства?

Выбор способа сдачи жилья зависит от личных предпочтений собственника. Если нет времени самостоятельно заниматься поиском квартирантов и показами жилья, то лучше доверить эту работу риэлтору. За его услуги придется заплатить. Комиссия взимается с квартирантов и зависит от стоимости арендной платы.

Стоит учесть, что наличие комиссии может отпугнуть потенциальных жильцов. Не каждый готов оплачивать услуги посредника. Поэтому в некоторых случаях поиски клиентов могут затянуться.

Самостоятельная сдача жилья в аренду требует от владельца достаточно много свободного времени, особенно, если речь идет о посуточной аренде. Хозяину придется:

1. убираться в квартире;
2. каждую неделю искать новых жильцов;
3. ездить на показы;
4. заключать договора.

Если собственник рассматривает аренду как бизнес, то придется обойтись без посредников. Если же он желает получать пассивный доход, то лучше обратиться в агентство и делегировать часть обязанностей специалистам.
Более детально о том, как сдать квартиру в аренду правильно — самостоятельно или через агентство риэлторов, можно узнать в этом материале.

О законности посуточной сдачи квартиры

По законодательству РФ осуществление сдачи квартиры в аренду собственником или посредником (риэлт-агентством) – разрешенный вид бизнеса при условии ведения арендной деятельности легально, т.е. с договором найма, уплатой налогов и соблюдением прав соседей по многоэтажке.

Минимально разрешенный срок предоставления жилплощади в наем Гражданским кодексом не обозначен (ст.683). Также законом не запрещается сдача долговременным квартирантом-арендатором жилья в кратковременный поднаем, если арендодатель (как правило, собственник квартиры) этому не препятствует (ст.685 Гражданского кодекса).

Кстати, согласно первому пункту 685-й статьи ГК РФ поднаниматель права самостоятельного пользования наемным жильем не приобретает и пересдавать квартиру (ее комнаты) каким-либо прочим поднанимателям он не вправе.

Законодательный запрет деятельности хостелов в многоэтажках выше первого-второго этажа, изменивший соответственно 17 статью Жилищного кодекса в 2019 году (закон за №59-ФЗ от 15.04.2019), к жилищному найму формата «посуточная аренда» отношения не имеет.

Согласно «Положению о классификации гостиниц», утвержденному правительственного постановлением за №158 от 16.02.2019, для хостелов допускается многоместное размещение постояльцев в одном номере (до 12 мест), не менее 6 м² на расчетной площади помещения на жильца и не менее 4 м² на одну кровать (одно-, двухъярусную).

По условиям 50 статьи Жилищного кодекса к площади жилых помещениях применяется норма предоставления, определяемая муниципалитетами субъектов РФ. Как правило, принятая минимальная площадь жилого помещения по данной норме составляет 10,5 м².

А поскольку сдаваемые в посуточный наем квартиры по жилплощади и числу спальных мест не соответствуют классификационному определению хостела, то действующие в отношении хостелов ограничения на жилье для краткосрочного поднайма не распространяются. Т.е. отнести сдаваемую в посуточный наем жилплощадь к категории «гостиничные услуги» можно лишь при условии единовременной перенаселенности помещений или количества спальных мест, соответствующих «гостиничной» норме хостела.

Похожие записи:

• Порядок обучения по охране труда
• Алименты с ИП в 2023 году: на енвд, на усн (упрощенка) и с нулевым доходом
• Ветеран труда федерального значения сумма выплаты с 2023 года