Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Текущий, аварийный, капитальный: какой ремонт должна делать УК в доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перечни видов работ по капитальному ремонту содержатся в ведомственных актах (Положениях, Нормах и правилах.., Инструкциях, Рекомендациях, и проч..). Данные перечни виды работ разнятся в зависимости от вида объекта капитального строительства, его назначения.
Определение понятия «капитальный ремонт» в НПА
Капитальный ремонт — ремонт, выполняемый для восстановления технических и экономических характеристик объекта до значений, близких к проектным, с заменой или восстановлением любых составных частей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285 «Об утверждении Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения»).
Капитальный ремонт — проведение комплекса строительных работ и организационно — технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико — экономических показателей здания и функционального назначения, предусматривающих восстановление его ресурса с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшению эксплуатационных показателей (Постановление Правительства Москвы от 30.07.2002 N 586-ПП (в редакции от 23.12.2015) «Об утверждении Положения о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства инженерных коммуникаций, сооружений и объектов дорожно-транспортного обеспечения в городе Москве»).
Согласно п.3.8 МДС81-35.2004:
п.3.8. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода, канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.
Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.
Комплексный капитальный ремонт
Этот вариант осуществляется в тех случаях, когда необходимо восстановить или заменить все изношенные, а также нефункционирующие элементы здания, включая инженерное оборудование.
При комплексном капитальном ремонте основным источником информации выступает Отчет по результатам технического обследования здания. В зависимости от категории технического состояния, степени физического износа и наличия дефектов и повреждений принимается решение по видам и объемам восстановиттельных работ. В случае необходимости ремонтируются или усиляются элементы конструкций, частично или полностью заменяются инженерные сети, от состояния которых напрямую зависит безопасность дальнейшей эксплуатации сооружения. В результате капитального ремонта так же может быть изменен и приведен к современному состоянию архитектурный облик здания.
Комплексный капитальный ремонт здания можно выполнять раз в десять лет, заменяя пришедшие в негодность узлы конструкции и инженерных систем, это позволит без существенных капиталовложений поддерживать нормативное состояние объекта.
Отметим, что при комплексном капитальном ремонте не затрагивается и не меняется несущая система здания. Не допускается выполнять пристройки, надстройки или частичные разборы несущих конструкций. Усиление возможно только в случае наличия дефектов и разрушений, и в случае потребности восстановить эксплуатационные характеристики конструкции, но никак не в случае изменения нагрузок в здании, иначе это нужно трактовать уже как реконструкцию. В этом и заключается основное отличие капремонта от реконструкции.
Капитальный ремонт зданий и сооружений
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели (Постановление Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1 (в редакции от 16.06.2014) «Об утверждении и введении в действие Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации» (вместе с «МДС 81-35.2004…»)).
Капитальный ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией. Капитальный ремонт не продлевает срок службы зданий, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте («Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)
Подведем итоги: что относится к капремонту многоквартирного дома
Резюмируя вышесказанное, можем констатировать, что капитальный ремонт – новое и порой не очень понятное явление для россиян. К его основным особенностям и характеристикам относят:
- обязанность сбора средств собственниками;
- контроль качества оказания ремонтных услуг органами муниципальной власти;
- решение финансовых вопросов региональными представителями;
- отсутствие фиксированных общефедеральных тарифов на взносы;
- аккумулирование материальных активов на счетах местных операторов;
- урегулирование любых спорных нюансов на общих собраниях;
- инструмент планирования действий – голосование;
- отказ от ежемесячных взносов недопустим, за просрочку и неуплату предусмотрены штрафные санкции;
- перечень помещений составляется ежегодно, фиксируется в актуальных программах для регионов.
Теперь вы знаете, что относится к капитальному ремонту многоквартирного дома, что меняют при нем. Надеемся, представленная информация оказалась полезной, помогла найти ответы на интересующие вопросы.
Основные отличия: капитальный ремонт против ремонта текущего
Справедливо будет заметить, что, согласно практике, большинство людей не способны их различить. В связи с этим приводим наглядную сравнительную таблицу:
- УК;
- ТСЖ;
- граждане, управляющие домом.
- УК;
- ТСЖ;
- собственники, управляющие домом самостоятельно, либо по договору.
- Текущий – он предполагает: восстановление, починку, замену, укрепление. Каких-либо радикальных перемен он не предусматривает. Посредством данной процедуры устраняют проблему в помещении, возникшую здесь и сейчас.
- Капитальный – ряд основательных действий, затрагивающих одновременно весь комплекс взаимосвязанных моментов существования МКД.
Для лучшего осознания отличий текущего лифтового ремонта от капитального, надо осознавать, что он – собственность всего дома (ФЗ № 185, 2007г.). Если есть акт, информирующий о невозможности улучшения «здоровья» подъёмного механизма в текущем режиме, тогда производится капремонт. Сроки проведения имеют прямую зависимость от того, делались ли плановые работы.
Что включают в себя входящие в КП виды: комплексный и выборочный
Согласно п.1.3 раздела 1 Приказа Госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» от 15.02.2013 года классификация капитального ремонта МКД включает в себя два вида:
- Выборочный – предусматривает восстановление или замену отдельных элементов жилого дома, что направлено на возмещение их износа.
- Комплексный — в его рамках обязаны сделать вот что: ремонт или обновление конструктивных элементов и инженерного оборудования, включая их модернизацию. При этом комплексный капитальный ремонт может затрагивать весь дом или его отдельные крупные участки.
В целом же отнесение к тому или иному виду ремонта зависит от следующих факторов:
- технического состояния МКД;
- разновидности планировки;
- степени благоустроенности внутри дома.
Особенности проведения текущего ремонта
Текущий ремонт представляет собой комплекс мероприятий, которые регулярно проводятся с целью предупреждения износа отдельных элементов зданий. На время их проведения здание не отключается от ресурсно-снабжающих организаций. Текущий ремонт отличается от капитального различными статьями расходов и общими фондами. При этом оба вида имеют сходство по разновидностям проводимых работ, к которым относятся:
- утепление и восстановление целостности фасадных элементов;
- полная или частичная замена покрытия на крыше в том случае, если оно стало негерметичным;
- внутриподъездный ремонт, включающий побелку и покраску;
- восстановление остекления на лестничных площадках.
Работы, проводящиеся в многоквартирном доме
- Фасадные — утепление стен, остекление балконов, проверка и ремонт системы водостока, восстановление функциональности пожарных лестниц или их установка, реставрация придомовых козырьков с укладкой нового кровельного покрытия.
- Кровельные и подвальные — антисептическая обработка, противопожарная проверка состояния подвалов и чердаков, заливка разошедшихся швов между панелями, проверка состояния вентиляционной системы и прочистка воздуховодов, нормализация температурного режима по действующим стандартам эксплуатационной безопасности.
- Коммуникационные — замена отдельных элементов или всей системы водоснабжения, проверка работы труб водоотведения и их ремонт при необходимости, ремонт внутридомовых приборов учета.
Какие работы включены в программу
Так как капремонт общего имущества многоквартирного дома регулируется государством, есть определенный минимальный стандарт капремонта. Это набор работ, которые обязательны для всех регионов и непременно будут выполнены, когда подойдет очередь.
Перечень установлен законом и его не может изменить региональный оператор (только расширить). Сюда включаются такие пункты:
- ремонт внутридомовых инженерных систем. Это системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
- ремонт крыши, в том числе замена невентилируемой крыши на вентилируемую;
- ремонт подвала (если он относится к общему имуществу);
- ремонт фасада с утеплением;
- ремонт или замена лифтов с оборудованием, ремонт лифтовых шахт (если лифты есть);
- установка общедомовых счетчиков на теплоснабжение, горячую и холодную воду, электричество и газ);
- ремонт фундамента.
Из этого перечня для конкретного дома может отсутствовать только ремонт лифта, если его нет. Для домов с лифтами обычно устанавливают более высокие взносы на капремонт.
Помимо указанных целей, законодательство дает право направить средства фонда капитального ремонта на такие цели:
- разработка проектной документации (без проекта нельзя качественно провести капремонт);
- оплата услуг по строительному контролю;
- погашение кредитов и процентов по ним.
Очевидно, что если за капремонт платят не все, а программа ремонта утверждена, фонду приходится брать недостающее в кредит.
Помимо обязательного минимального набора услуг, в каждом регионе можно добавить еще и другие работы. Так как это зависит от решения регионов, такое есть лишь в «состоятельных» субъектах РФ.
Например, в Москве (при тарифе в 18,19 рублей за квадратный метр) фонд капремонта обещает провести такие работы:
- ремонт пожарного водопровода, систем дымоудаления и противопожарного оборудования;
- ремонт или замена мусоропроводов (ставят нержавеющие трубы и обеззараживающие устройства);
- ремонт, замена и вынос из квартир труб внутреннего водостока;
- оценка соответствие лифтов требованиям безопасности по техническому регламенту.
На практике все обязательные работы выполняются (конечно, исключая вопрос о качестве). В частности, меняют трубы водопровода и канализации (кроме разводки по квартире), систему отопления (включая радиаторы), в подъезде приводят в порядок освещение, проводку, меняют окна и двери. Фасад ремонтируют и утепляют.
Стоимость капремонта дома различается в зависимости от города, типа дома, этажности и количества подъездов.
В 2015 году журналисты привели ориентировочный порядок расчета тарифа на капремонт в Москве (который сначала составлял 15 рублей за метр). Вышло, что отремонтировать дом серии П-44Т, на 17 этажей и 3 подъезда (общая площадь 11 433 квадратных метров) будет стоит 59,5 миллионов рублей.
Перечень работ, относимых к капитальному ремонту жилищного фонда
Приложение № 8 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
(рекомендуемое)
ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ
РАБОТ, ПРОИЗВОДИМЫХ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир; устройства дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширения жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшения инсоляции жилых помещений, ликвидации темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством, при необходимости, встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в т.ч. с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.
4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.
6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.
9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.
10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.
Различия между двумя видами работ
Близость понятий позволяет спутать между собой два вида работ.
Чем отличается капитальный ремонт от текущего, легко понять при сравнении критериев:
| Критерий | Текущий ремонт | Капитальный ремонт |
| Затратность | Стоит меньше | Требует больших средств |
| Периодичность | Ежегодно по мере надобности | В среднем раз в 15-25 лет |
| Кем проводится | Управляющей компанией, ТСЖ или гражданами, управляющими домом самостоятельно | Управляющей компанией, ТСЖ или гражданами, управляющими домом самостоятельно или по договору — подрядной организацией |
| По видам работ:
Фундамент |
Ремонт и укрепление частями |
Полная починка по периметру |
| Кровля | Укрепление стропил, устранение дефектов покрытия, если кровля начала протекать, ремонт водостоков | Восстановление функциональных способностей с помощью замены покрытия, стропил, герметизации, утепления |
| Фасад здания | Исправление архитектурных элементов, ремонт стыков (при деформации), гидроизоляция, окраска | Полная отделка фасада, возможно с заменой материала |
| Лифт | Устранение текущих неисправностей | Полный ремонт или замена шахты лифта и оборудования |
| Двери и окна | Замена отдельных компонентов по мере необходимости | Замена |
| Инженерные системы | Частичная замена или укрепление имеющихся недостатков | Восстановительные работы |
Текущий ремонт сопровождается такими действиями, как починить, заменить, укрепить, ремонтировать, изменить внешний вид. Радикальных изменений не вносят, устраняют проявление конкретной появившейся проблемы.
Капитальный ремонт — более основательный, глубокий. Затрагивает сразу несколько взаимосвязанных элементов дома.
Чтобы понять, чем отличается текущий ремонт лифта от капитального, надо понимать, что лифт относится к общедомовому имуществу. Это определено в законодательстве, закон 185-ФЗ от 21.07.2007. Его используют собственники жилых квартир, проживающие в них по договорам найма, владельцы нежилых помещений. При наличии документа — акта, свидетельствующем о том, что шахта лифта, подъёмник или электрический двигатель нельзя отремонтировать в текущем порядке — проводятся капитальные работы. Чаще всего капремонт необходим через 5-15 лет эксплуатации. Грузовой и пассажирский лифт эксплуатируются по-разному по интенсивности и грузоподъёмности. Срок починки зависит и от качества выполнения текущего плановых ремонтных работ с лифтовым оборудованием, особенно если речь идёт об электродвигателе.