Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ваш браузер устарел, поэтому возможны проблемы с отображением и работой сайта.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
Что не является отчуждением имущества
Отчуждение — частный случай прекращения права собственности. В этом случае обязательное условие — чтобы это право перешло к другому человеку или людям. Сделки и ситуации, при которых право собственности на конкретный объект прекращается у одного владельца, но не возникает больше ни у кого, отчуждением не являются. Так что под это определение не подходят уничтожение недвижимости, сдача в аренду или временное пользование, отказ от наследования.
«Есть похожий термин — «отказ от права собственности“, но в этом случае имущество не передается определенному лицу (можно вспомнить пример из „Простоквашино“, где бывший собственник повесил на доме плакат „Дом свободный, живите кто хотите“). До тех пор пока другое лицо не приобретет право собственности на него, собственником считается отказавшееся лицо», — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Марсель Харисов.
Принудительное отчуждение имущества за долги и конфискация
Отчуждение не всегда производится по воле собственника — такие сделки могут быть и принудительными. В этом случае часто применяется термин «изъятие». «Оно допускается только на основании веских причин, прямо указанных в законе, и осуществляется в особом регламентированном порядке, — говорит Иван Лукин. — Например, если собственник имеет неисполненные обязательства перед третьими лицами, на его имущество может быть обращено взыскание в рамках исполнительного производства».
Помимо неисполненных обязательств (просроченных долгов кредитным организациям или физлицам), недвижимость может изыматься за долги по налогам (это касается организаций), а также из-за нарушений правил пользования (например, нецелевое использование земельного участка). Еще один вариант — конфискация, то есть вид судебного наказания, который применяется, например, за коррупционные преступления. Конфисковать недвижимость могут и в случае, если судом доказано, что объект использовался для легализации преступных доходов, добавляет Евгений Арапов. При конфискации отчуждение имущества происходит в пользу государства.
Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)
Обратите внимание! В данном случае отчуждение имущества — это не просто подписание договора и передача вещи во владение, пользование и распоряжение иному лицу. Отчуждение недвижимого имущества — это сделка, требующая обязательной госрегистрации передаваемого в его рамках права (п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.
Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности
Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.
Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.
Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.
Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.
Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость
Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.
Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.
Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.
Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:
- кладовые,
- подвальные помещения,
- паркоместа,
- подъездные пролеты и так далее.
Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.
Интеллектуальной собственностью называют научные открытия, произведения искусства, базы данных, компьютерные программы, ноу-хау технологии, производственные образцы, технологические изобретения. Собственника результата такой интеллектуальной деятельности является и ее исключительным правовладельцем. То есть он может разрешать/запрещать иным лицам использовать это придуманное, изобретенное, сочиненное.
Чтобы получить такое исключительное интеллектуальное право, автору обязательно нужно зарегистрировать его в государственном органе. Только после этого оно приобретает статус отчуждаемого объекта. Право становится возможным продавать, обменивать или дарить.
Договор об отчуждении авторского права — это письменно составленный документ. Обязательно прописывается порядок выплаты денежного вознаграждения и его размер.
Что же касается области имущественных прав, то отчуждается только авторское. Интеллектуальные и личные неимущественные права нельзя продать, обменять или подарить. Они в сделках по отчуждению не участвуют.
Какие документы нужны для отчуждения имущества?
Большая часть сделок по отчуждению имущества представляет собой продажу или передачу недвижимости. Другие варианты отчуждения (дарение или конфискация) на практике встречаются гораздо реже.
Перечень документов продавца для оформления договора отчуждения (продажа квартиры):
- Правоустанавливающий документ (который подтверждает его право на владение недвижимостью). Варианты приобретения:
- купил (договор купли-продажи);
- получил в подарок или обменял (договор дарения или мены);
- приватизировал (документ о приватизации);
- получил в наследство (свидетельство о праве на наследство).
- Правоподтверждающие документы (доказывают, что недвижимость принадлежит именно этому продавцу). С 1 января 2017 года государственную регистрацию недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН. Туда же включен еще один важный пункт: о том, на квартире нет никаких обременений и арестов.
- Удостоверение личности продавца (паспорт).
- Копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Подписанный договор купли-продажи (именно он с юридической точки зрения фиксирует процесс отчуждения имущества).
- Факт перехода прав подтверждает только официальная госрегистрация прав в реестре. Где получают разрешение? После купли-продажи недвижимости нужно заказывать новую выписку из ЕГРН. Придется оплатить госпошлину и налог на продажу недвижимости (если квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет – зависит от момента покупки).
- Согласие супруги на продажу квартиры или доли в ней (если квартира приобреталась в браке). Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу! А еще понадобится согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.
Каким образом может происходить отчуждение
Такие понятия, как купля-продажа, дарение, мена, принудительный выкуп, объединяет один термин – отчуждение. Поскольку при всех этих операциях имеет место переход права собственности. Основанием для такого перехода служат договоры:
- купли-продажи – продавец и покупатель подписывают купчую, которая предполагает передачу денег;
- обмена – участники заключают соответствующий договор, в нем каждая сторона является одновременно продавцом и покупателем, так как один объект продается по цене другого;
- дарения – путем оформления дарственной даритель безвозмездно передает свое имущество в собственность третьему лицу;
- конфискации в пользу государства (в этом случае отчуждение происходит не на основании сделки, а по решению суда).
Что такое отчуждение квартиры?
Отчуждение – это юридический термин, который означает переход права собственности на какое-либо имущество от одного владельца другому. Таким образом, отчуждением квартиры будет считаться любая ее передача, как возмездная, так и безвозмездная, хозяином другому лицу. При этом отчуждение права собственности на квартиру может быть как добровольным (если совершается по желанию владельца), так и принудительным – если это происходит по решению суда, властей и т. д. Важно, что собственник должен участвовать в процедуре отчуждения – например, если квартира передается наследникам по наследству после смерти хозяина, это не будет считаться отчуждением прав, хотя собственники недвижимости поменяются.
Договор отчуждения недвижимого имущества
Сделка, в результате которой происходит отчуждение имущества, означает, что к другому лицу переходят права по пользованию, владению и распоряжению.
При этом чтобы сделка имела юридическую силу, ее результаты должны быть отражены в Росреестре, согласно пункту 6 статьи 1 федерального закона от 13 июля 2020 года «О государственной регистрации недвижимости» № 218.
Отчуждение имущества может быть произведено его собственниками путем заключения гражданско-правовых сделок в виде договоров купли-продажи, дарения.
Отдельным видом отчуждения имущества физическим лицом будет внесение такого имущества в качестве уставного фонда при создании юридического лица, где собственник имущества является учредителем.
При этом имущество, которое находится в собственности юридического лица, может быть отчуждено только при его продаже. Дарить такое имущество запрещено, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 575 ГК РФ.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
При отчуждении имущества, на праве собственности принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо соблюдение правил, которые указаны в статьях 26 и 28 ГК РФ.
Данные правовые нормы определяют степень дееспособности несовершеннолетнего собственника, в зависимости от его возраста.
Так, если несовершеннолетний не достиг возраста в 14 лет, то сделки с его имуществом могут совершать только его родители, усыновители или опекуны. В виде исключения, допускается совершение мелких бытовых сделок самим несовершеннолетним собственником.
Если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, то он может совершать сделки, предварительно получив на это письменное согласие своих родителей или других законных представителей.
Таким образом, процесс отчуждения имущества представляет собой действия со стороны собственника, направленные на передачу прав на имущество другому лицу. При этом отчуждение может быть произведено как возмездно, так и безвозмездно.
По общему правилу, процесс отчуждения свидетельствует о свободном волеизъявлении собственника, однако, закон предусматривает ряд исключений и обязывает совершить такие действия под принуждением.
Кроме отчуждения имущества, существуют и другие способы прекращения права собственности на имущество. Например, отказ от имущества, утрата имущества и так далее.
Принудительное и добровольное отчуждение
Вообще процесс передачи прав может происходить несколькими путями, среди которых различаются способы, относящиеся к добровольному отчуждению и к принудительному. Например:
- Договор купли-продажи — это добровольное отчуждение с получением материальной выгоды.
- Договор дарения — добровольное отчуждение без получения материальной выгоды, то есть на безвозмездной основе.
- Совершение процесса обмена — добровольное отчуждение с приобретением некоторой материальной выгоды.
- Передача государственными органами права одного лица другому (например, конфискация) — принудительное отчуждение без приобретения какой-либо материальной выгоды.
Важно лишь то, что под добровольным принуждением понимается операция, которая происходит при желании стороны, отдающей права, а при принудительном, как правило, данная сторона не высказывает желания лишаться данных прав.
Судебные разбирательства проводятся, если участники сделки не договорились о ее проведении.
Истцу потребуется доказать в суде тот факт, что отчуждение недвижимого объекта действительно необходимо.
После того как суд вынесет постановление, которое вступит в силу, информация о сменившемся собственнике вносится в соответствующий реестр.
Итак, отчуждение объектов может быть добровольным и понудительным. При добровольном отчуждении владелец самостоятельно распоряжается земельным наделом и строением, при понудительном собственность изымается в установленном законом порядке, причем лицо вправе претендовать на компенсацию и временное пользование имуществом.
Отчуждение имущества несовершеннолетнего
Если гражданину менее 18 лет, закон предусматривает особые условия и процедуру отчуждения (продажи, мены, дарения) недвижимого и движимого имущества. Если ребенок был признан недееспособным полностью или частично, то в любом случае от его имени будет действовать только законный представитель:
- родители;
- приемные родители;
- опекуны;
- представители органов опеки.
Если же ребенок дееспособен, то существует 2 варианта в зависимости от его возраста:
- Если ему менее 14 лет, то от его имени действуют только законные представители (т.е. в самой сделке он не участвует – не нужна его подпись и личное присутствие).
- Если ему от 14 до 17 лет (включительно), то он самостоятельно присутствует на сделке, ставит подпись, но только в присутствии и с согласия родителей (или других законных представителей).
При этом в любых названных случаях родители предварительно должны обратиться в органы опеки и получить их письменное согласие на совершение операции. Например, если речь идет о продаже квартиры, то органы опеки должны убедиться в том, что последствия не принесут ребенку ущерба.
Обычно разрешение выдается достаточно быстро при условии очевидного улучшения условия жизни несовершеннолетнего в результате сделки:
- переезд в более крупный населенный пункт (из деревни в город);
- приобретение квартиры или дома большей площади;
- приобретение квартиры с коммунальными условиями (переезд из неблагоустроенного частного дома).
В остальных же случаях опека может потребовать дополнительные доказательства, которые удостоверяют в том, что решение о продаже квартиры действительно соответствует интересам несовершеннолетнего: например, переезд в сельскую местность благотворно скажется на его здоровье (понадобятся медицинские справки и заключения).