Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как из коммуналки сделать квартиру-студию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переделка из комнаты в студию под ключ будет интересна абсолютно всем владельцам комнат. Недвижимость в наше время – одна из лучших инвестиций. Особенно если это просторная комната в старом фонде, в историческом центре нашего прекрасного города.
Чуть больше шансов разделиться имеют обитатели небольших коммуналок, имеющих два входа – с черной и парадной лестницы. Но только совпадение всех нижеперечисленных условий делает возможной перепланировку, в результате которой из состава большой квартиры, обычно коммунальной, можно выделить маленькую, отдельную.
Во-первых, необходимо заручиться согласием всех собственников (правда, если их много – договориться почти невозможно).
Во-вторых, должна быть возможность разместить в выделяемой квартире кухню, прихожую и санузел в строгом соответствии с нормами Жилищного кодекса и правилами перепланировки (о них мы уже писали, напомним основные: кухни нельзя располагать над жилыми комнатами, а санузлы – над жилыми комнатами и кухнями нижних этажей).
В-третьих, должны иметься технические возможности обеспечить кухни и санузлы водопроводом, канализацией и вытяжной вентиляцией.
И наконец, как мы уже отметили, крест на проекте модернизации может поставить дефицит энергомощностей.
Но питерский старый фонд подкидывает специалистам по согласованию перепланировок и задачи, попросту не имеющие решения. Так, может оказаться, что в коммуналке, в которой вы приобрели долю, кухня исторически и вполне законно располагается над жилой комнатой (в прежние годы на это закрывали глаза) или санузел – над соседской кухней. Казус в том, что при разделении такой квартиры на две «удобства» окажутся вне закона, потому что в результате перепланировки создается объект нового строительства, не соответствующий ужесточившимся требованиям ЖК, СНиПов и санитарных норм. Шансы на согласование проекта перепланировки в данном случае равны нулю.
Если ваш объект недвижимости все-таки соответствует вышеназванным требованиям – можно начинать действовать по схеме, которую мы уже описывали, и заказывать проект перепланировки. Но для этого придется обращаться не в дизайн-студию, а в профессиональную проектную организацию, которая возьмет на себя согласование проекта в надзорных инстанциях и МВК. Именно этот орган, рассмотрев все за и против, разрешит проведение строительных работ, а потом, когда они будут закончены, даст предписание на ввод объекта в эксплуатацию. Финальный аккорд – получение кадастрового паспорта жилого помещения (квартиры) и регистрация права собственности.
Если проект перепланировки согласован в МВК, а разрешение на строительство получено, вероятность неожиданных осложнений снижается
Но все просто только на бумаге. Сколько времени занимает цепочка согласований? У проектировочных организаций, специализирующихся на этом виде работ, на все про все уходит шесть-восемь месяцев – в случае если проект не заворачивают на доработку. Тот, кто готов самостоятельно шаг за шагом пройти все инстанции, должен готовить себя к тому, что путь от момента принятия решения о перепланировке до получения нового кадастрового паспорта займет не меньше года.
Первая половина пути – самая сложная, поскольку требования надзорных органов имеют обыкновение меняться.
Студия из комнаты в коммуналке СПб
Главное, что нужно понимать: перепланировка комнаты в студию должна быть полностью согласована. В противном случае другие собственники квартиры по закону могут возмутиться и подать в суд.
Далеко не всё зависит от мастеров или заказчика. К примеру, если ваша комната находится где-то посередине квартиры, то провести полоненный отдельный санузел не получится. На данный момент оформление «мокрых» зон (туалет, ванная, душевая и т.д.) над жилыми помещениями незаконно. Специалисты по недвижимости давно говорят о подобной практике в старом фонде как об эффективном способе решения проблемы коммуналок.
Фактически, сейчас полноценная переделка студии из комнаты в коммуналке в СПб считается незаконной. Однако вопрос находится в подвешенном состоянии, велик шанс, что в дальнейшем в законодательство будут внесены некоторые поправки.
Переделка коммуналок в студии в СПб
Хороший ремонт сделает комнату лакомым кусочком для съёмщиков! Комфортное и современное жильё с удобным расположением (коммунальные квартиры располагаются в обжитых районах с налаженным транспортным сообщением и развитой инфраструктурой). Всё вместе это позволит не просто сдавать комнату как квартиру, но и устанавливать на неё неплохую цену выше средней.
Представьте семью из трёх человек, родители с ребёнком. Простая комната в 15м2 – не самый комфортный вариант, элементарно личного пространства будет не хватать. Другое дело, когда речь идёт о двухъярусной комнате-студии, где ребёнка можно разместить на второй этаж, пока родители расположатся снизу. Такое жильё вызовет больше интересна, чем какая-нибудь новостройка за КАДом.
Особенности зонирования
Гостиная и кухня. Если разделяют кухню и гостиную, используют цветовое деление и некрупную мебель, например, барную стойку или остров. Часто ставят стеклянные перегородки.
Спальня и гостиная. Спальню рекомендуют располагать ближе к окну и дальше от входной двери. От гостиной её отделяют шторой, стеллажом или диваном. Если в квартире живёт 2 человека или больше, между зонами ставят шкаф-купе.
Рабочий кабинет и зона отдыха. Чтобы добавить помещению функциональности, со стороны кабинета ставят стеллаж, а к зоне отдыха — телевизор. Часто кабинет устраивают на месте лоджии.
Детская комната и спальня взрослых. Для маленьких детей используют отделочные материалы, ширмы, стеллажи и арки. Школьникам нужно больше личного пространства — подойдут раздвижные перегородки и стены.
- Зонирование помогает увеличить количество комнат в помещении и организовать пространство.
- Чтобы изолировать пространство, используют перегородки и шторы. Мебель и разная отделка визуально разграничат зоны.
- Для экономии пространства в малогабаритной квартире рекомендуют горизонтальное зонирование — установку подиумов, организацию второго этажа.
- Чтобы помещение не выглядело тесным или перегруженным, используйте светлые оттенки, дополнительное освещение, стёкла и зеркала в отделке, некрупную мебель.
Главный фактор: соседи снизу
Случается, продавец «комнаты-студии» предъявляет эффектный проект, выполненный дизайнерским ателье, и заверяет, что согласование перепланировки – вопрос почти решенный. Не спешите радоваться.
«Законные» малогабаритные квартиры, полученные в результате перепланировок, в листингах встречаются, но редко. Присматриваясь именно к таким объектам, вы непременно обратите внимание, что расположены они в основном на первых этажах, а если на вторых или третьих, то над нежилыми помещениями – офисами и магазинами. Почему?
Все просто. В соответствии с сегодняшними требованиями ЖК, ваш санузел должен размещаться только над другим санузлом или прихожей, а под кухней не может быть жилых комнат. В противном случае нет ни малейшего шанса эту перепланировку узаконить.
С чего начать? Пишем объявление
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
Если договор аренды оформлен официально и зарегистрирован в Росреестре, арендодатель обязан заплатить налог за полученный от сдачи жилья доход — НДФЛ. Он составляет 13% (столько же вычитается с каждой официальной зарплаты). Но в отличие от наемного работника, который платит НДФЛ ежемесячно и автоматически, владелец арендуемой недвижимости обязан оплатить налог однократно – за весь год сразу.
Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.
Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.
Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.
Если ваш объект недвижимости соответствует описанным выше требованиям – можно заказывать проект перепланировки.
Здесь возможны варианты. Тому, у кого в собственности вся квартира, разделяемая на несколько, – договариваться с соседями не придется. Правда, сегодня мы говорим о коммуналках, и это не тот случай.
Второй вариант – заказываем проект перепланировки с разделом существующего жилого помещения на два изолированных. Такой путь возможен, когда квартира небольшая (скажем, на две семьи) с двумя входами и между соседями царит полное взаимопонимание.
Если речь о вашей доле в большой коммуналке на первом жилом этаже, которую вы хотите частично модернизировать (например, разместив в закутке санузел и мини-кухню), то, как мы уже отметили выше, также потребуется письменное согласие на перепланировку от всех собственников. А получить его непросто.
При отсутствии возможности организовать отдельный вход вы имеете шансы легализовать удобства, но собственником отдельной квартиры-студии не станете. Соответственно, продать свою долю сможете только через нотариат (не забываем также о необходимости собирать отказы сособственников, имеющих приоритетное право покупки).
Во всех трех случаях начинать придется с проекта, который должна выполнять не просто дизайн-студия, а представители проектной организации, знакомые с местной спецификой (в каждом районе есть свои особенности) и готовые взять на себя согласование в надзорных инстанциях, МВК, а при необходимости и представление ваших интересов в суде.
Возможно ли сделать из квартиры коммуналку
В этой связи только если в жилом помещении (доме) есть изолированные комнаты, которые оборудованы отдельным входом и подсобными помещениями: кухней, санузлом, коридором, то такую квартиру можно разделить на доли и выделить их в натуре. Как вы понимаете, у нас в России подобных квартир не много.
Это собственность нескольких лиц на одно и то же имущество, и при этом доля каждого из собственников определена. Так, собственники долей могут быть и связаны родственными отношениями между собой, и быть вообще посторонними людьми. Следовательно, доли каждого собственника в квартире определены или же признаются равными (например, супругов или наследников). Но все мы привыкли, что если коммуналка, то обязательно должна у каждого быть собственная комната, как в советские времена.
Как сделать из комнаты в коммуналке квартиру
По жилищному кодексу, вступившему в 2021 году в силу, нельзя разделить квартиру и признать ее коммунальной, но разделить с технической точки зрения квартиру есть возможность, это поддерживают статьи № 34 СК РФ, № 244 и № 256 ГК РФ. Чтобы понять, как сделать квартиру коммунальной, обязательно следует ознакомиться с жилищным кодексом РФ.
Прежде всего, необходимо будет подать в суд заявление. Потребуется оформление кадастрового отдельного паспорта и регистрация прав собственности, а также свидетельство на право собственности. После того как вы разобрались с тем как из квартиры сделать коммуналку и собрали необходимые документы, начинайте процесс превращения обычной квартиры в коммунальное жилье.
Похоронная. Реальные коммерческие структуры, сражающиеся за каждый труп. У них есть свои люди в медицинских организациях, моргах и много где еще.
К вопросу о том, на основании какого закона работает МОРГ. Регулирует деятельность такого объекта закон под номером 8 ФЗ. В отдельных нормативных актах прописаны права и обязанности сотрудников морга. И никакой мафии там не предусмотрено.
Но это мало кого интересует. Существуют доказательства того, что ритуальщики узнавали о смерти человека, ещё в карете скорой помощи. Это к вопросу о том, как глубоко они проникли.
Все что их интересует: договор с вами. Поэтому они могут перехватить тело. И начать оказывать услуги, которые вы еще не пытались у них получить.
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.
Подача документов на регистрацию
Заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов:
- лично (либо через представителя по доверенности) в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра;
- при выездном приеме;
- по почте ценным письмом с уведомлением. При этом подлинность подписи на заявлении должна быть заверена нотариально, соглашение между собственниками комнат (при его наличии) также должно быть нотариально удостоверено. К заявлению необходимо приложить копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
- через нотариуса, засвидетельствовавшего подпись на заявлении о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав;
- в электронной форме с использованием сети Интернет, в том числе посредством официального сайта Росреестра. При этом заявление подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью.