Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЖСК при банкротстве застройщика: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При процедуре банкротства застройщиков, дольщики должны быть оповещены об этом в течение 5 дней. В тексте сообщения описывают права долевых участников с наличием преимуществ по защите вложенных в строительство средств. Когда остается незавершенное строительство, действующие в нем лица могут создать ЖСК, если согласны с дополнительными расходами.
Отрицательные моменты ЖСК
Жилищные кооперативы имеют много негативных ситуаций, их стараются снизить различные законодательные положения, но пока без существенной эффективности.
К основным минусам относятся:
- Участники ДДУ оплачивают не только стоимость своей квартиры, но и компенсируют убытки от инфляции или ошибок генподрядчиков.
- Цены на жилье не фиксируются, могут возрасти к завершению постройки.
- В Уставе описаны внутренние правила кооператива, где отсутствует связь между пайщиками и новым застройщиком.
- ЖСК как заказчик отвечает за все промахи при возведении здания, что означает убытки будут оплачивать его члены или пайщики.
- Кооперативы не обозначают четкого срока сдачи объекта, такое возведение может продолжаться в течение нескольких лет без последствий.
- Продажу собственного пая нужно согласовать со всеми членами подобного сообщества.
Самостоятельное построение дома с помощью ЖСК дело хлопотное и долгосрочное. Кроме оплат, которые прошли по ДДУ будут дополнительные затраты на специалистов при привлечении профессиональных строителей:
- Прорабов.
- Отделочников.
- Каменщиков.
- Электриков.
- Сантехников.
Поэтому увеличиваются цены и сроки «завершенки». Возможно потребуется помощь квалифицированных юристов для координации действий правления кооператива, чтобы пайщики не повторили своей участи и разорения.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Насколько поднимутся цены новостроек?
На этот вопрос ответить невозможно – проект еще только запущен, и о результатах судить рано. Но поднимутся они непременно. Как минимум, на размер процентов по кредиту, взятому застройщиком. Считайте сами. Средний срок строительства многоэтажки — 3 года. Годовой процент по кредиту – не меньше 10. По логике, цена каждой квартиры должна возрасти на 30%.
С другой же стороны, дальнейшее повышение цен на жилье не имеет смысла для строительной отрасли. Квартиры в новостройках и так не очень хорошо продаются из-за дороговизны. Ведь доходы россиян растут значительно медленнее, чем цены на недвижимость. А непроданные квартиры – сколько бы они не стоили – не приносят застройщику никакой прибыли.
Так что мы не возьмем на себя смелость ничего прогнозировать. Ясно только одно – строительной сфере в связи с ликвидацией долевого сегмента жилищного строительства, предстоят нелегкие времена. Но зато и «обманутых дольщиков» поубавится.
Пока же они существуют, и некоторые прямо сейчас находятся в процессе банкротства своего девелопера. Главной целью нашей статья было максимально разъяснить им порядок действий в такой ситуации.
Применение дополнительных обеспечительных мер
В соответствии с п. 1 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ по делам о банкротстве застройщика могут применяться следующие дополнительные обеспечительные меры:
- запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;
- запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Необходимым условием для их применения является предоставление доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта (п. 3 названной статьи).
Следует отметить, что довольно часто суды отказывают в принятии обеспечительных мер. Например, в Постановлении ФАС СКО от 05.09.2013 по делу № А32-20361/2009 арбитры отказали в принятии обеспечительных мер, указав, что на спорный земельный участок наложен арест, следовательно, его отчуждение не представляется возможным.
При рассмотрении ходатайства о принятии обеспечительных мер непременно извещается арендодатель земельного участка (п. 2 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). Нарушение данного требования является безусловным основанием для отмены решения суда по ходатайству о применении обеспечительных мер, даже если в удовлетворении его было отказано (Постановление ФАС МО от 20.03.2012 по делу № А40-2469/11‑36‑12).
В случае принятия обеспечительных мер арбитражный суд обязан уведомить подразделение Росреестра по месту нахождения земельного участка о запрете на государственную регистрацию договора аренды в отношении указанного земельного участка.
По общему правилу обеспечительные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении застройщика (п. 4 ст. 201.3 Федерального закона № 127‑ФЗ). При этом из данного правила существуют два исключения:
- обеспечительные меры действуют до даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, об отказе в принятии заявления, о возвращении заявления без рассмотрения или о прекращении производства по делу о банкротстве (п. 3 ст. 46 того же закона);
- по ходатайству лиц, участвующих в деле, обеспечительные меры могут быть отменены досрочно (п. 4 этой же статьи).
Погашение требований кредиторов
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ, в ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в следующей очередности:
- в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;
- во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
- в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан – участников строительства (эти требования уменьшаются на сумму выплаты, произведенной страховой компанией или банком-поручителем застройщика);
- в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами. При этом приоритет имеют удовлетворения требования банка, выдавшего поручительство застройщику, которые перешли к нему в результате исполнения обеспеченных поручительством обязательств в отношении дольщиков.
Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога, а страховщик, произведший выплаты дольщикам, имеет право требования к застройщику в размере произведенных выплат (п. 3 и 4 ст. 201.9 Федерального закона № 127‑ФЗ).
Следует отметить, что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (п. 1 ст. 142 Федерального закона № 127‑ФЗ). В связи с этим участникам строительства нужно помнить о важном разъяснении, сделанном в Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 14452/12. В нем указано, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам. Поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Следовательно, в случае пропуска гражданином – участником строительства срока закрытия реестра по уважительной причине суд не лишен права рассмотреть вопрос о его восстановлении до начала расчетов с кредиторами.
Погашение требований кредиторов может осуществляться также путем передачи объекта незавершенного строительства либо жилых помещений в МКД. Согласно ст. 201.10 Федерального закона № 127‑ФЗ в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Такая передача возможна при одновременном соблюдении следующих условий:
- стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юридических лиц
- участников строительства) принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
- имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
- в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в установленном порядке;
- после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений;
- объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
- земельный участок, на котором находится «недострой», принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
- участниками строительства принято решение о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.
Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Если строительство МКД завершено, арбитражный управляющий обязан предложить дольщикам обратиться в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (ст. 201.11 Федерального закона № 127‑ФЗ). В этом случае передача участникам жилых помещений может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
- получено разрешение на ввод в эксплуатацию МКД;
- застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений;
- стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди (за исключением юридических лиц – участников строительства) принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
- имущества, которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства;
- в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
- всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Порядок погашения требований граждан и других кредиторов в случае реализации предмета залога установлен ст. 201.14 Федерального закона № 127‑ФЗ. Деньги от реализации объекта строительства зачисляются на специальный счет застройщика. Из этой суммы:
- 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов;
- 25% направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства;
- 10% направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
- оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных им в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
* * *
В заключение сделаем некоторые выводы:
- застройщиком в деле о банкротстве признается любое лицо, обязанное передать дольщикам жилое помещение в МКД, к которым не относятся жилые секции блокированных домов (таунхаусов);
- при банкротстве застройщика судом могут быть применены дополнительные обеспечительные меры: запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом;
- участник строительства вправе предъявить к застройщику требования о передаче жилого помещения, а также предусмотренное законом и договором денежное требование;
- требования участников строительства – физических лиц удовлетворяются в третью очередь;
- требования участников строительства могут быть при определенных условиях погашены путем передачи объекта незавершенного строительства, жилых помещений в завершенном строительстве МКД либо за счет реализации дома.
Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился
Разберем, что делать дальше, если застройщик банкротится. Необходимо убедиться, что при открытии банкротного дела суд применил положения параграфа 7 Закона № 127-ФЗ. Если это не сделано, претензии участников долевки будут удовлетворяться только в денежной форме, причем по общим правилам и очередям. Это заметно снижает возможность возврата денег, а оформить права на жилье будет вообще невозможно. Если параграф 7 не указан в постановлении о возбуждении дела, необходимо направить в арбитраж заявление об устранении этой ошибки.
Обратите внимание! Застройщики-банкроты нередко подают заявление по общим основаниям, т.е. без ссылки на параграф 7 Закона № 127-ФЗ. Это существенно нарушает интересы дольщиков. При получении заявлений суд обязан внести корректировку, применить специальный порядок рассмотрения банкротных дел.
Выделим ключевые особенности процедуры банкротства строительных компаний, которые повлияют на алгоритм действий дольщиков:
- основными стадиями дела, на которых можно заявить о своих требованиях, является наблюдение и конкурсное производство;
- для подтверждения требований можно использовать не только ДДУ, но иные документы (например, допускается ссылка на предварительные соглашения, иные бланки и формы);
- неустойка при банкротстве застройщика также подлежит включению в реестр, т.е. не взыскивается в исполнительном производстве.
Как и любой другой кредитор, участник ДДУ сможет принимать участие в собраниях, голосовать по ключевым решениям, контролировать действия арбитражного управляющего, осуществлять иные полномочия. Закон допускает ведение дел через представителя в любых судах. Поэтому вы можете заключить договор с юристом, поручить ему свою защиту.
Что делать обманутым дольщикам при банкротстве застройщика?
После того как в официальных информационных источниках появилось объявление о банкротстве застройщика и на почтовый адрес пришло соответствующее уведомление от управляющего, Вы должны в течение трех месяцев определиться с тем, что же Вы хотите: деньги или квартиру, а затем заявить свои требования с указанием выбранного варианта.
Если вы решаете получить деньги, ваше заявление вносится в «Реестр требований участников строительства». После чего должна быть установлена цена жилого объекта, положенному Вам договору, независимым оценщиком, который привлекается конкурсным управляющим за счет застройщика. После проведения оценки отчет направляется Вам для ознакомления и, если он вас не устраивает, вы всегда можете его оспорить в судебном порядке, в том числе на основании иного отчета об оценке. Если останавливатесь на варианте получения квартиры, Ваше заявление включается в «Реестр требований о передаче помещений». И здесь есть свои особенности:
- когда жилой комплекс введён в эксплуатацию, у вас есть все основания претендовать на получение объекта недвижимости;
- когда дом не готов к эксплуатации, законом предусмотрен вариант достраивания путем передачи объекта незавершенного строительства жилищно-строительному кооперативу или иному потребительскому коооперативу. Нужно понимать, что этот процесс может оказаться весьма длительным и непростым.
В связи с этим, сложно точно определить, что лучше — выбрать квартиру или требовать деньги. Каждая конкретная ситуация индивидуальна и требует всесторонней оценки и комплексного анализа.
Из каких источников можно узнать о банкротстве?
Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН. Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения. Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.
Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.
Каков правовой статус апартаментов?
Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.
Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что
Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре
Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор
После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.
Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.
Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.
Жилищно-строительные кооперативы должны стать «третьей силой» на рынке жилья!
В. Аткинс, Директор Международного кооперативного Альянса в 1951-1963 гг.
Кооперативное жилищное строительство и жилищные некоммерческие застройщики давно уже составляют предмет моих занятий.
Девять лет назад я поместил в журнале «Коммунальный комплекс России» статью «Перспективы жилищной кооперации в России», годом позже об этом же писал в статье «Проблемы социальной жилищной политики и социального жилья в России» в журнале «Недвижимость: экономика, управление». Неоднократно по теме выступал на различных совещаниях и конференциях.
Следовательно, я возвращаюсь теперь к предмету своей старой любви. Внешним поводом к этому послужила подготовка материалов к заседанию президиума Государственного совета Российской Федерации на тему «О развитии строительного комплекса и совершенствовании градостроительной деятельности в Российской Федерации», который запланирован на май текущего года.
Дело в том, что материалы Госсовета, поскольку я имею возможность с ними знакомиться, вызывают совсем невесёлые мысли: Госсовет по вопросам строительства проходит один раз в десять лет, ситуация на строительном рынке сейчас чрезвычайно тревожная, а на обсуждение Президента и губернаторов выносятся второстепенные «затасканные» вопросы, никоим образом не способные переломить в будущем кризисную тенденцию затяжного падения строительства вообще и жилищного строительства в частности!
Сейчас мы переживаем судьбоносный момент для жилищного строительства. Я не люблю высокопарных слов, но здесь они к месту: если не принять системных решений, входя в кризисный штопор, – не выйдем из него очень долго.
План действий для инвесторов
По закону механизм работы с обманутыми дольщиками должен выглядеть следующим образом. Как только арбитражный суд признает строительную компанию банкротом, назначенный судом арбитражный управляющий должен оповестить всех участников долевого строительства о том, что они вправе предъявить свои требования к застройщику. Для этого инвесторам нужно подать в арбитражный суд заявление вместе с договором о покупке квартиры и документом, подтверждающим, что плата за квартиру произведена. Такими документами, согласно Налоговому кодексу, признаются приходно-кассовые ордера, чеки и платежные поручения.
С момента вступления закона в силу интересы дольщиков учитываются независимо от вида договора, по которому привлекались денежные средства. Каким бы документом ни были оформлены договорные отношения инвестора с застройщиком: заключали они договор долевого участия в строительстве или работали по другим схемам (по предварительным договорам, векселям, договорам инвестирования), — действие нового закона будет распространяться и на них.
Для заявления о своих требованиях к строительной компании инвесторам отводится двухмесячный срок с момента признания застройщика банкротом. Те из дольщиков, кто не подал заявление в арбитражный суд за это время и поэтому оказался не включен в один из двух реестров, рискуют остаться и без денег, и без квартиры. Единственный выход для них в такой ситуации — добиваться продления срока включения в реестр через суд. Однако для этого участнику долевого строительства потребуется доказать, что срок подачи заявления был пропущен по объективной причине (к примеру, если по вине почты заказное письмо с уведомлением не было получено вовремя, поэтому инвестор не мог знать о сроках подачи заявления в арбитражный суд).
Из заявлений инвесторов формируется реестр. Этот документ содержит информацию об объекте договора и заплаченных инвестором средствах, а также о тех средствах, которые дольщику еще необходимо внести. В зависимости от того, что хотят получить в итоге инвесторы: квартиру или деньги, — их включают в реестр имущественных или неимущественных требований. Реестр имущественных требований объединяет дольщиков, которые хотят получить квартиру и согласны участвовать в достройке дома. Если инвесторы не согласны принимать дальнейшее участие в решении судьбы дома и хотят вернуть вложенные в строительство деньги, они должны расторгнуть договор с застройщиком и попасть в реестр денежных требований. Сюда же независимо от желания будут включены и те участники строительства, договоры которых после рассмотрения арбитражным судом будут признаны недействительными.
Размер денежных требований инвестора к застройщику не исчерпывается той суммой, которую участник долевого строительства в свое время заплатил за квартиру. При определении размера требований также учитывается размер причиненного инвестору ущерба. Определить размер ущерба, который будет зависеть от рыночной цены квартиры, согласно п. 2 ст. 201.6 закона о банкротстве, должен привлекаемый арбитражным управляющим оценщик.
Если одна часть дольщиков согласна заниматься достройкой дома, а другая хочет получить вложенные средства, тогда последним необходимо расторгнуть договор долевого строительства. Стоимость квартиры будет определяться в соответствии с ценами на рынке. Сроки, в которые это должно произойти, в законе не определены, и те из инвесторов, кто предъявляет к компании-банкроту денежные требования, смогут получить вложенные средства не раньше, чем найдутся покупатели для той квартиры, на покупку которой они когда-то заключали договор. Для этого ЖСК должен определить размер пая, соответствующего квартире, и продать этот пай любому лицу, которое согласно стать участником жилищно-строительного кооператива.