Обеспечительный платёж по предварительному договору купли-продажи жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обеспечительный платёж по предварительному договору купли-продажи жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если обеспечение вносится по предварительному договору, что зачет сумм задатка (обеспечительного платежа) в счет оплата не может производится ранее заключения основного договора. Но Минфин России все равно считает, что с таких сумм следует уплачивать НДС в том налоговом периоде, в котором задаток получен (Письмо Минфина России от 02.02.2011 № 03-07-11/25). То есть, руководствуясь позицией Минфина России, в момент получения такого обеспечения следует исчислить и уплатить НДС, а при возврате суммы обеспечения принять ранее уплаченный НДС к вычету (п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ). И если по условиям договора задаток засчитывается в счет платежей по основному договору, то следует ожидать возникновения спора с проверяющими. Перспективы его выиграть невысоки.

Вносим обеспечительный платеж по предварительному договору

Ситуация #5. Обеспечительный платеж является одновременно и авансовым

При таких формулировках договора арбитры ФАС Поволжского округа пришли к выводу, что обеспечительный платеж является одновременно и авансовым платежом в счет будущих платежей по основному договору. И судьи Верховного суда РФ их поддержали (Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу N А12-16130/2010 (Определение ВАС РФ от 08.07.2011 N ВАС-8319/11). Аналогичные выводы содержатся в Постановлении ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16964-10.

Практика арбитражных судов в отношении возврата задатка по предварительному договору

Общая тенденция в арбитражной практике соответствует изменениям ГК РФ. Однако спорные вопросы возникают относительно ретроспективного распространения этой нормы. В самом законе № 42-ФЗ указано, что он действует в рамках правоотношений, возникших после его вступления в силу, или прав и обязанностей, возникших позднее (ст. 2).

Это дает арбитражным судам основание придерживаться прежнего толкования ВАС РФ применительно к сделкам, совершенным до 01.06.2015 (так, постановлением АС УО от 11.05.2016 № Ф09-4279/16 в иске отказано, поскольку норма п. 4 ст. 380 ГК РФ на момент возникновения правоотношений не действовала).

Однако единства арбитражной практики нет даже в рамках постановлений одного окружного суда. По другому делу № А50-2806/2015 АС УО вынес постановление, в котором удовлетворил аналогичные требования, основанные на договоре 2013 года, с мотивировкой п. 4 ст. 380 ГК РФ (оставлено в силе определением ВС РФ 15.06.2016 № 309-ЭС16-5699).

О возврате обеспечительного платежа по договору купли-продажи

• Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
• Ошибки и нюансы при составлении
• Гарантии при заключении предварительного договора
• Возможные риски для покупателя
• Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Надо отметить, что обеспечительный платеж и ранее широко применялся на практике. Как правило, по договорам аренды.

И назывался он в зависимости от ситуации по-разному (см. таблицу):

Название способа обеспечения исполнения обязательства, не предусмотренного Гражданским кодексом РФ, но предусмотренного соглашением сторон	Судебный акт
Обеспечительный платеж	Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2010 N А33-13655/2009, ФАС Уральского округа от 07.11.2012 № Ф09-9431/12 по делу № А47-12849/2011
Гарантийный платеж	Постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2008 по делу N А68-1382/07-89/21
Гарантийный взнос	Постановления ФАС Московского округа от 25.03.2014 № Ф05-1934/2014, АС СЗО от 29.01.2015 по делу № А56-49422/2013, Определение ВАС РФ от 05.05.2014 N ВАС-4657/14
Обеспечительный взнос	Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2013 № А40-136345/12
Обеспечительный депозит	Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 24.04.2012 №А53-19113/2011, от 03.06.2014 по делу № А53-13299/2013, Определение ВС РФ от 16.10.2014 N 308-ЭС14-2531
Страховой депозит	Постановления ФАС Московского округа от 15.06.2011 № КГ-А40/5516-11, АС Волго-Вятского округа от 29.01.2015 по делу N А43-3490/2014, АС УО от 09.12.2014 № Ф09-8821/14 по делу № А60-17379/2014
Залоговый платеж	Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3618/11 по делу N А60-41585/2010-С12, Определение ВАС РФ от 27.12.2011 N ВАС-13856/11

Судьи исходили из того, что в ст. 321 Гражданского кодекса РФ содержится не исчерпывающий, а открытый перечень способов обеспечения исполнения обязательств. Иные способы могут быть предусмотрены соглашением сторон. При этом судьи исходили из принципа свободы договора, который допускает заключение договора, не предусмотренного законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ). И судьи все вышеназванные платежи признавали такими иными способами обеспечения исполнения обязательств, предусмотренными договорами.

Обеспечительный платеж: комментарий к статьям 381.1–381.2 новой редакции ГК

Продолжаю выкладывать отдельные блоки комментария к нормам ГК об обязательствах и договорах. На этот раз речь идет о нормах, посвященных такому способу обеспечения как обеспечительный платеж. Данный текст не является окончательным и еще будет дорабатываться. Буду благодарен за любые замечания и предложения.

Статья 381.1. Обеспечительный платеж

1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий:

1. Статья 381.1 ГК, вступившая в силу с 1 июня 2020 года, вводит регулирование такого известного практике способа обеспечения как обеспечительный платеж. В реальной договорной практике такие условия нередко обозначают также как гарантийный платеж (депозит), страховой депозит или обеспечительный депозит.

1.1. Обеспечительный платеж, как его урегулировал ГК, следует отличать от условия договора, которое стороны иногда называют также обеспечительным платежом, но которое, по сути, является условием о задатке. Возникновение практики обозначения задатка в качестве обеспечительного платежа было вызвано желанием сторон обойти признанный в практике ВАС запрет на включение задатка в предварительный договор (см. комментарий к ст.380 ГК). В свете того, что ГК с 1 июня 2020 года прямо признал возможность включения задатка в предварительный договор (п.4 ст.380 ГК), а также ради избежания путаницы, которая неизбежно возникает в связи с тем, что законодатель термин «обеспечительный платеж» присвоил совсем иному способу обеспечения, использование вместо понятия «задаток» эвфемизма «обеспечительный платеж» нецелесообразно.

1.2. Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение возможных в будущем, но не предопределенных своих денежных обязательств перед кредитором вносит ему вперед некую сумму на своего рода «депозит», сумма которого (или часть суммы которого) может быть кредитором зачтена к сумме возникшего у лица, внесшего такой платеж, денежного обязательства (если таковое, действительно, возникнет). Такие денежные платежи часто вносятся при получении вещей в прокат (при этом нередко ошибочно называются залогом) и нацелены на обеспечение возможных требований прокатной конторы о погашении ущерба в случае порчи или гибели объекта проката. В аренде недвижимости такого рода «депозиты» покрывают возможный ущерб недвижимости, вскрытый при возврате объекта недвижимости арендодателю. Чаще всего требованиями, ради гарантирования которых вносятся такие «депозиты», являются требования о возмещении убытков или неустойки. Но потенциал такой конструкции достаточно широк. Так, например, в финансовых сделках деривативного типа подобного рода «депозиты» могут гарантировать оплату соответствующих платежей, если оные в результате колебания цены базового актива будут причитаться с внесшей такой «депозит» стороны.

1.3. При возникновении денежного обязательства, обеспеченного внесением должником обеспечительного платежа, у другой стороны возникает право на зачет требования по данному обязательству к встречному требованию плательщика о возврате обеспечительного платежа. Соответственно, зачет происходит не автоматически, а на основе инициативы лица, получившего обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Во-первых, он происходит, несмотря на то, что срок возврата обеспечительного платежа к моменту зачета еще не наступил, что отличает этот зачет от общего режима зачета встречных требований (ст.410 ГК). Во-вторых, по смыслу ст.381.1 ГК правом на такой зачет обладает только кредитор по обеспеченному обеспечительным платежом обязательству. Лицо, внесшее такой платеж, не вправе инициировать такой зачет и освободиться от исполнения данного обязательства, сославшись на наличие у кредитора обеспечительного платежа. Реализация зачета по смыслу ст.381.1 ГК происходит посредством уведомления должника в точном соответствии с общими правилами о зачете.

При этом ничто не блокирует право сторон договориться в договоре о том, что правом на зачет обладает также и лицо, внесшее обеспечительный платеж. Кроме того, стороны могут договориться о том, что зачет будет происходить автоматически в момент возникновения обеспеченного обязательства.

1.4. Стороны могут договориться о восполняемом характере обеспечительного платежа. В последнем случае, если в ходе исполнения договора возникло обеспечиваемое денежное обязательство, и кредитор воспользовался своим правом на зачет, у него возникает право потребовать довнесения обеспечительного платежа с целью восстановления размера обеспечения на случай повторного возникновения соответствующих обязательств (например, выявления нового ущерба арендованному имуществу).

Согласно п. 1 ст. 487 ГК РФ, аванс – предварительная оплата товара, услуг работ в счет предстоящих платежей до момента передачи товара, оказания услуг, выполнения работ.

Таким образом, аванс имеет следующие функции:

• засчитывается в счет будущих платежей по договору (платежная функция).
• служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Совершение действий по уплате аванса считается акцептом оферты, т.е. согласием на заключение договора.
• не является способом обеспечения обязательств – не выполняет обеспечительной функции. Поэтому, независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, получившая аванс, обязана его вернуть.

В случае с недвижимостью, при купле/продаже по договору : если договора нет, то и аванса, по сути, быть не может. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать предварительный договор купли-продажи. Аванс за квартиру — это просто предоплата, которая просто будет учтена при полном расчете за объект покупки.

Если покупатель передумал, то продавец обязан вернуть аванс. Исключение составляют лишь случаи, когда в договоре аванса прописан пункт о компенсации ущерба из-за срыва сделки по вине покупающей стороны.

В чем разница между авансом, задатком и обеспечительным платежом при покупке квартиры

При покупке квартиры, чтобы «забронировать» понравившийся объект, покупатель нередко вносит денежную предоплату с тем условием, что продавец не будет реализовывать эту недвижимость, иначе будет обязан вернуть деньги. Рассмотрим, чем отличаются друг от друга виды предоплаты и какой из вариантов лучше.

С точки зрения покупателя, который желает сохранить за собой право купить конкретную квартиру, задаток является наиболее интересным и выгодным вариантом. Именно он создает обязательства, что и требуется покупателю. Фактически, если владелец откажется реализовывать квартиру выплатившему эту сумму покупателю, то будет должен не только вернуть то, что взял, но и заплатить еще столько же «сверху».

С точки зрения продавца/риэлтора – лучше всего аванс: что его можно в любой момент вернуть, он не накладывает обязательств и дополнительных штрафов.

Обеспечительный платеж – удобен для обеих сторон.

Действия агента в рамках агентского договора

Заказчику оказывает услуги агент, выступающий от своего имени, но за счет принципала. Должен ли агент указывать в договоре возмездного оказания услуг на то, что указанный договор заключается агентом во исполнение агентского договора, заключенного с принципалом, ссылаться на этого принципала в договоре, а также предъявлять заказчику доверенность, выданную ему принципалом?

Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ в рамках агентского договора агент может действовать двумя способами (в зависимости от условий данного договора): от имени и за счет принципала либо от своего имени, но за счет принципала.

В первом случае по сделке, совершенной агентом, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Во втором же случае приобретает права и становится обязанным агент, даже если принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Из приведенной нормы следует, что при заключении агентом договора от своего имени указания на то, что он действует на основании заключенного им с принципалом агентского договора, не требуется. Такой агент выступает стороной по заключенной им сделке. Принципал же по отношению к заключенной агентом сделке будет являться лишь третьим лицом (ст. 308 ГК РФ). Очевидно, что в этом случае нет необходимости и в выдаче принципалом агенту доверенности, так как представительства (ст. 182 ГК РФ) не возникает.

Следовательно, в рассматриваемом случае исполнителем по договору возмездного оказания услуг будет считаться агент, независимо от наличия или отсутствия у него договорных отношений с принципалом, так как именно он указан в качестве стороны по такому договору. Поэтому акты приема оказанных услуг должны быть подписаны именно агентом, а счета-фактуры должны быть выставлены от его имени.

Ведь из положений п. 1 ст. 720 ГК РФ, которые в силу ст. 783 ГК РФ применяются к договору возмездного оказания услуг, следует, что заказчик осуществляет приемку услуг у исполнителя, указанного в качестве такового в договоре. А п. 1 ст. 149 НК РФ прямо устанавливает, что агент, действующий от своего имени, выставляет счет-фактуру покупателю самостоятельно.

Необходимость указывать принципала в договоре возникает в том случае, если агент согласно его договору с принципалом действует от имени последнего. В данной ситуации, как уже отмечалось выше, стороной по договору будет являться принципал, и от его имени должны будут подписываться акты и выставляться счета-фактуры.

При этом агент должен при заключении договора с заказчиком указать, что выступает представителем в сделке на основании соответствующего договора с принципалом. Полномочия агента на совершение сделки могут явствовать как из выданной ему принципалом доверенности, которую он в таком случае должен представить заказчику услуг, так и из договора (п. 4 ст. 185 ГК РФ, постановление ФАС Центрального округа от 16.09.2009 N А68-9558/08/359/7 (Ф10-3712/09)).

Таким образом, само по себе отсутствие у агента доверенности на осуществление действий от имени принципала не может являться основанием для признания совершенных агентом действий по исполнению агентского договора неправомерными. Пунктом 2 ст. 1005 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2004 N Ф09-2495/04ГК).

В то же время стороны вправе предусмотреть в договоре, что полномочия агента помимо договора должны подтверждаться соответствующей доверенностью. В этом случае без получения доверенности агент осуществлять юридические и иные действия от имени принципала не может (смотрите, например, постановление Седьмого апелляционного арбитражного суда от 10.02.2010 N 07АП-105/10).

Особенности применения обеспечительного платежа

Обеспечительный платеж упоминается в гражданском праве как способ обеспечения исполнения денежного обязательства. Но его можно использовать и с другими целями:

1. В качестве закрытия договора. Стороны договариваются, что внесенными средствами будет оплачена последняя поставка товара, последний этап работы или последний месяц аренды. Это избавит от перевода средств от одного лица к другому и снимет вопрос о возврате.
2. В качестве способа платежа. Если во время действия договора у должника не окажется средств на внесение очередного платежа, он погашается за счет обеспечения. Договор при этом продолжает свое действие, а для выполнения условия об обеспечении обязательства должник позднее снова вносит средства.
3. В качестве оборотных средств кредитора. ГК РФ не содержит ограничений и запретов в отношении использования средств оборотного платежа, значит, кредитор может распоряжаться ими, пока действует основной договор.

Правила оформления договоров аванса и задатка при купле\продаже недвижимости

При составлении договора предоплаты граждане должны учитывать такие правила:

1. Договор может быть составлен в произвольной письменной форме.
2. В договоре обязательно прописывается, кто выступает участником сделки. Это могут быть физические лица, либо представители, либо агентство недвижимости, юрлицо.
3. Договор может быть составлен и заверен у нотариуса, но это необязательное условие и требование. Если вы обратитесь к нашим юристам или нотариусу, вы избежите ошибок при заключении сделки. Кроме того, профессиональное лицо подтвердит факт передачи денежных средств. Риск расторжения сделки с юристом или нотариусом минимален.
4. В документе должны быть обозначены все сведения о продавце и покупателе, их личные данные, информация из паспорта, документа, удостоверяющего личность, адресные данные.
5. Информация об объекте купли-продажи должна быть также указана в договоре.
6. Обязательна сумма аванса или задатка. Строгих правил в определении суммы нет, все отдается на усмотрение участников сделки.
7. Дата и способ оплаты тоже должна быть зафиксирована в договоре. Лучше прописать, что стороны подтверждают передачу средств распиской.
8. Также документально можно зафиксировать ответственность, которая может наступить для каждой стороны в связи с неисполнением обязательств.
9. Срок заключения основного договора купли-продажи. Многие забывать о нем, но лучше прописать, когда должна быть совершена сделка купли-продажи окончательно.

Любые дополнения, условия вы можете включить в договор. В конце документа обязательно должны стоять подписи сторон.

Обеспечительный платеж в гражданском праве (ГК РФ)

Понятие «обеспечительный платеж» было введено в Гражданский кодекс РФ в марте 2020 года законом «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ. До этого оно нигде не толковалось, хотя на практике этот финансовый инструмент довольно активно использовался в виде обеспечительного/страхового депозита или гарантийного взноса/платежа и признавался судами законным видом обеспечения (см., например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.02.2015 по делу № А41-25273/14).

Теперь из § 8 гл. 23 ГК РФ, начавшего свое действие с 01.06.2015, становится понятно, что обеспечительный платеж:

• является мерой обеспечения исполнения обязательства должником;
• может возникнуть только в денежных обязательствах, в т. ч. из обязанности оплатить неустойку и возмещение убытков;
• вносится одной стороной в пользу другой;
• выражается в деньгах, ценных бумагах или вещах, имеющих родовые признаки;
• используется в настоящих и будущих договорах;
• засчитывается в счет исполнения обязательства;
• должен быть возвращен внесшему его лицу, если событие, указанное в договоре, не наступило.

Таким образом, в ГК обеспечительный платеж содержит довольно четкие признаки и свойства, которые отличают его от других видов обеспечения, в частности от залога, задатка, а также предоплаты по договору (аванса).

Как пример можно рассмотреть апелляционное определение Московского городского суда от 02.10.2016 по делу № 33-42173/2016. Стороны по делу, называя внесенные средства обеспечительным платежом, рассчитывали на свойства, присущие задатку. Однако апелляционный суд указал на ст. 381.1 ГК РФ, которая не содержит положения о возврате средств в двойном размере, если сделка не была совершена по вине продавца.

Применение обеспечительного платежа актуально для договоров аренды, проката, предварительных договоров.

Для приобретения договора купли продажи с авансом и задатком юридической значимости важно указать полный перечень данных:

• перечислить всех владельцев объектов недвижимости и покупателей;
• внести достоверные паспортные сведения (ФИО полностью, адреса регистрации) всех участников сделки;
• прописать сумму задатка, цену имущества цифрами и прописью, срок, во время которого вносится платеж, способ перечисления финансовых средств. Если этого не сделать, продавец в одностороннем порядке может пролонгировать договор на неопределенный срок, увеличить цену;
• вписать характеристики квартиры/дома: кадастровый номер, этаж, площадь помещения и т.д.;
• обязанности и права обеих сторон в случаях недобросовестного исполнения или срыва сделки.

При планировании покупки квартиры с заключением договора задатка при ипотеке необходимо поставить в известность кредитора о своем намерении заранее. При одобрении со стороны кредитной организации такой операции сумма уплаченного задатка будет вычтена из цифры первоначального взноса.

Дальнейшие процедуры по оформлению задатка при покупке квартиры в ипотеку точно такие же, как и без нее. Участники сделки подписывают двусторонний договор о задатке. В банк относят копию контракта и расписку от продавца о получении наличных средств или перечислении на банковскую карту.

Обеспечительный платеж и зачет

При рассмотрении дел, связанных с реализацией обеспечительного платежа, суды нередко применяют нормы о зачете. В ряде случаев такое регулирование прямо закрепляется сторонами в договоре (решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.03.2019 по делу N А05-511/2019) либо кредитор по собственной инициативе направляет должнику заявление о зачете (статья 410 ГК РФ) обеспечительного платежа в счет обеспеченного требования (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу N А32-46301/2015). При указанных обстоятельствах у судов не возникает сомнений в квалификации данных отношений в качестве зачета встречных требований.

Отсутствие заявления уменьшает шансы кредитора на использование суммы обеспечительного платежа для удовлетворения требования по основному обязательству.

Так, например, АС Поволжского округа удовлетворил требование общества к комитету по земельным ресурсам одного из муниципальных районов Саратовской области о возврате обеспечительного платежа в связи с отказом комитета от контракта в одностороннем порядке. При этом отказ был мотивирован неисполнением обществом контракта, что повлекло для комитета возникновение убытков, в обеспечение возмещения которых был уплачен обеспечительный платеж.

Суд указал следующее: «Поскольку комитетом не представлены доказательства обращения к обществу с заявлением о зачете встречных однородных требований, не предъявлен в рамках настоящего дела встречный иск о взыскании убытков или неустойки, не обоснован размер предполагаемых убытков, на покрытие которых предполагался обеспечительный платеж, учитывая прекращение договорных отношений по муниципальному контракту между сторонами, судебные инстанции правомерно установили отсутствие у комитета правовых оснований для удержания суммы перечисленного обществом обеспечительного платежа» (Постановление АС Поволжского округа от 29.04.2016 по делу N А57-14834/2014).

Такое же обоснование (вплоть до буквальных формулировок) использовано судами в ряде аналогичных дел (Постановления АС Западно-Сибирского округа от 27.09.2018 по делу N А45-12939/2017, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2016 по делу N А14-17501/2015, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2017 по делу N А02-437/2017).

Рассмотрение подобных отношений в качестве зачета справедливо приводит суды к выводу о необходимости соблюдения установленных законом условий зачета.

Например, Второй арбитражный апелляционный суд признал зачет требования о возврате обеспечительного платежа несостоявшимся, в том числе в связи с неоднородностью зачитываемых требований (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 20.10.2016 по делу N А17-993/2016).

Тем не менее в большинстве решений, посвященных данному вопросу, суды занимают противоположную позицию и исходят из того, что конструкция обеспечительного платежа не требует совершения зачета.

Так, в одном из дел Второй арбитражный апелляционный суд указал, что закон не устанавливает требование о необходимости предъявления встречного иска либо обращения с заявлением о зачете встречных требований для удержания обеспечительного платежа (Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.11.2016 по делу N А29-3891/2016).

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, прямо указал, что вывод суда о применении к правоотношениям сторон норм статьи 410 ГК РФ является ошибочным, противоречащим как положениям закона, так и правовой природе обеспечительного платежа (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 по делу N А26-10137/2015).

Аналогичные выводы изложены в Постановлении АС Волго-Вятского округа от 19.07.2018 по делу N А38-9663/2017.

При этом суды по-разному обосновывают основания для оставления кредитором обеспечительного платежа за собой: от рассмотрения утраты должником права на возврат обеспечительного платежа в качестве меры ответственности (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2015 по делу N А60-13390/2015) до указания на право кредитора самостоятельно удержать сумму обеспечительного платежа (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу N А32-46301/2015).

Наибольшую актуальность рассматриваемая проблема приобретает, когда в отношении обеспечительного должника вводится процедура банкротства, поскольку в таком случае Закон устанавливает запрет на осуществление зачета (пункт 1 статьи 63, пункт 1 статьи 81, пункт 8 статьи 142 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о несостоятельности)). Последовательное развитие довода о том, что конструкция статьи 381.1 ГК РФ допускает использование зачета, привело бы к выводу о невозможности реализовать потенциал обеспечительного платежа после начала процедуры банкротства в отношении должника. Но суды делают выбор в пользу кредитора (Определения ВС РФ от 01.06.2018 N 307-ЭС18-6126, от 12.03.2018 N 305-ЭС17-17564, Постановления АС Северо-Западного округа от 28.02.2018 по делу N А56-19194/2016, от 21.03.2018 по делу N А56-29465/2015, АС Западно-Сибирского округа от 23.11.2018 по делу N А70-11829/2016, Шестого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 по делу N А37-434/2018, АС Московского округа от 10.02.2020 по делу N А40-69152/2019, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2020 по делу N А81-9311/2019, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 по делу N А56-89159/2018. Единственным случаем, когда суд указал на необходимость применения запрета на зачет в банкротстве, стало Постановление АС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2018 по делу N А58-546/2017).

Указывая на невозможность применения норм о зачете к отношениям, связанным с обеспечительным платежом, суды предлагают различные объяснения такому решению.

В соответствии с одним из подходов неприменимость ограничений, установленных Законом о несостоятельности, объясняется при помощи теории сальдо, набирающей популярность в практике арбитражных судов (Определение ВС РФ от 12.03.2018 N 305-ЭС17-17564, Постановления АС Западно-Сибирского округа от 23.11.2018 по делу N А70-11829/2016, АС Северо-Западного округа от 21.03.2018 по делу N А56-29465/2015). Развитию данной теории во многом послужило Определение ВС РФ от 29.01.2018 N 304-ЭС17-14946, в котором сформулирована позиция о том, что встречные обязательства, имеющиеся у сторон договора подряда, прекращаются не зачетом (который может быть оспорен впоследствии при банкротстве одной из них), а так называемым сальдированием — установлением завершающей обязанности одной из сторон путем соотнесения взаимных предоставлений по договору .
———————————
Егоров А.В. Сальдирование и зачет: соотношение понятий для целей оспаривания при банкротстве // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2019. N 7. С. 37.

В одном из дел АС Северо-Западного округа пришел к выводу, что при реализации механизма обеспечительного платежа происходит соотнесение встречных обязательств сторон и определение завершающей обязанности одной стороны в отношении другой:

«Указанное условие (о засчитывании обеспечительного платежа. — Прим. авт.), относящееся к порядку расчетов, не может быть квалифицировано как зачет требований заказчика против требований подрядчика в рамках одного контракта. <...> Поэтому уменьшение суммы подлежащего возврату обеспечительного платежа на сумму начисленной неустойки не является зачетом в том смысле, который придается данному понятию статьей 410 ГК РФ» (Постановление АС Северо-Западного округа от 21.03.2018 по делу N А56-29465/2015).

В Постановлении АС Поволжского округа от 22.11.2018 по делу N А06-10282/2017, в рамках которого рассматривалось дело, не связанное с банкротством, судом был применен аналогичный подход к рассмотрению механизма действия обеспечительного платежа.

Обеспечительный платеж и неустойка

Обеспечительный платеж зачастую применяется для обеспечения исполнения обязательства по уплате неустойки. Положения статьи 333 ГК РФ допускают возможность уменьшения подлежащей уплате неустойки, если она несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Возможно ли применение данной нормы к отношениям, связанным с обеспечительным платежом?

Из буквального смысла статьи 333 ГК РФ следует, что она применяется только до уплаты неустойки должником. Решение суда об уменьшении размера подлежащей уплате неустойки является правоизменяющим юридическим фактом, корректирующим размер требования кредитора к должнику. Сумма обеспечительного платежа автоматически засчитывается в счет обязательства по уплате неустойки, поэтому должник лишен возможности заявить требование об уменьшении неустойки до прекращения соответствующего обязательства.

Кроме того, судами сформирована устойчивая практика, в соответствии с которой должник не вправе требовать уменьшения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, если такая неустойка была добровольно уплачена самим должником (пункт 79 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В связи с этим в судебной практике встречаются дела, когда должники требуют признать недействительными положения договоров, предусматривающих уплату обеспечительного платежа для обеспечения обязательства по выплате неустойки, указывая на ограничение собственных прав в связи с невозможностью применения правил статьи 333 ГК РФ (Постановления АС Северо-Западного округа от 07.12.2016 по делу N А56-1495/2016, от 21.09.2017 по делу N А56-66365/2016).

Отклоняя подобные доводы, суды исходят из того, что должник не лишен возможности защитить право на уменьшение неустойки, обратившись в суд после засчитывания обеспечительного платежа в счет неустойки с иском о взыскании неосновательного обогащения.

Положения статьи 333 ГК РФ носят императивный характер, поэтому внесение обеспечительного платежа не может использоваться в качестве способа обхода закона.

В судебной практике уже сформирован подход, в соответствии с которым должник получает право предъявить кредитору кондикционный иск, если обязательство по уплате неустойки также прекращается независимо от воли должника. Например, согласно вышеуказанному пункту 79 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7 в случае безакцептного списания неустойки со счета должника (пункт 2 статьи 847 ГК РФ), а равно зачета суммы неустойки должник вправе ставить вопрос о применении положений статьи 333 ГК РФ путем предъявления самостоятельного требования о возврате излишне уплаченного (статья 1102 ГК РФ).

Такой подход не соответствует в полной мере догматическим воззрениям на институт неосновательного обогащения, но адекватен фактическим отношениям сторон.

Положения пункта 1 статьи 1109 ГК РФ, устанавливающие запрет на истребование в качестве неосновательного обогащения того, что было передано должником во исполнение обязательства до наступления срока исполнения, в данном случае неприменимы, поскольку должник, который вносит обеспечительный платеж, исполняет обеспечительное обязательство, а не основное.

Похожая проблема, возникающая в случае уплаты задатка, также решается в пользу должника. В соответствии с практикой судов сторона, внесшая задаток, вправе заявить иск о возврате неосновательного обогащения в отношении суммы задатка, удержанной кредитором, на основании правил пункта 1 статьи 6, статьи 333 ГК РФ (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»). Аналогичное решение должно применяться и в отношении обеспечительного платежа.

Таким образом, внесение обеспечительного платежа в обеспечение требования о взыскании неустойки не может блокировать применение статьи 333 ГК РФ. На первый взгляд, подобный подход следует признать справедливым, однако при определенных обстоятельствах он ставит кредитора в крайне невыгодное положение.

Согласно статье 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) со времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Данная норма порождает вопрос о том, с какого момента должны исчисляться соответствующие проценты в случае признания неустойки, в счет которой был засчитан обеспечительный платеж, несоразмерной последствиям нарушения обязательства.

Взыскание неустойки в завышенном размере рассматривается в отечественном праве в качестве злоупотребления правом (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О). Именно кредитору доподлинно известно о последствиях нарушения обязательства должником, а следовательно, он может оценить соразмерность неустойки и сделать вывод о необходимости возврата части обеспечительного платежа должнику. Это может означать необходимость исчислять проценты за пользование чужими денежными средствами с момента, когда обеспечительный платеж считается засчитанным в счет неустойки.

Однако надлежащая оценка оснований для снижения неустойки может осуществляться только судом, действующим в рамках своей компетенции, исходя из его внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (Определение ВС РФ от 24.11.2016 N 305-ЭС16-15413). Более того, суды толкуют норму статьи 333 ГК РФ расширительно — основанием для снижения неустойки может признаваться не только ее несоразмерность последствиям нарушения обязательства, но и имущественное положение должника, соотношение сумм неустойки и основного долга, а также иные обстоятельства (пункт 11 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом ВС РФ 22 мая 2013 года).

В такой ситуации кредитор не может самостоятельно определить, какой размер неустойки будет считаться справедливым в конкретном случае. Более того, он не вправе односторонним волеизъявлением изменять размер неустойки, установленной договором.

При этом в соответствии со сложившейся практикой кредитор лишен возможности потребовать в судебном порядке засчитать обеспечительный платеж (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.12.2016 по делу N А33-9020/2016) или предъявить требование о взыскании неустойки без применения механизма обеспечительного платежа (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу N А32-46301/2015).

Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами с момента, когда обеспечительный платеж считается засчитанным в счет неустойки, является явно несправедливым. Проценты по статье 395 ГК РФ не должны начисляться ранее, чем судом будет принято решение о снижении неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.

Аналогичное решение предлагается и в судебной практике.

Так, Девятый арбитражный апелляционный суд, взыскавший с обеспечительного кредитора неосновательное обогащение в виде разницы между удержанной из обеспечительного платежа суммой неустойки и размером неустойки, которая с учетом положений статьи 333 ГК РФ являлась бы адекватной последствиям нарушения обязательства, отказал истцу в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2019 по делу N А40-138588/2019).

В целом практику по вопросу применения статьи 333 ГК РФ с целью снижения неустойки, в обеспечение которой был уплачен обеспечительный платеж, следует признать непротиворечивой и обоснованной.

Найденые документы по теме «задаток в обеспечение договора купли продажи »

1. Договор купли—продажи с денежным обеспечением обязательства продавцом Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи с денежным обеспечением обязательства продавцом
   договор купли—продажи с денежным обеспечением обязательства продавцом гор. «»200г. (наименование предприятия или фамилия, имя, отчест- во), именуемого в дальней…
2. Соглашение о задатке в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли—продажи квартиры
   Соглашение и договор о задатке → Соглашение о задатке в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры

   …другой стороны, заключили настоящее соглашение: 1. предмет соглашения 1.1. покупатель передал, а продавец получил задаток в размере рублей, в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли—продажи квартиры № , расположенной на этаж…

3. Договор купли—продажи недвижимости
   Договор купли-продажи недвижимости

   на основании договора купли—продажи недвижимости продавец передает покупателю в собственность недвижимость (это может быть здание, земельный участок…

4. Договор купли—продажи с условной продажей
   Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи с условной продажей

   договор no. с условной продажей г. «» 20 г. , именуем в (наименование предприятия, организации) дальнейшем «продавец»,…

5. Договор купли—продажи имущества
   Договор купли-продажи имущества
6. Договор купли—продажи компьютера
   Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи компьютера

   договор купли—продажи компьютера договор (место и дата заключения договора прописью) мы, гр., проживающий(ая) по а…

7. Договор купли—продажи компьютера
   Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи компьютера

   договор купли—продажи компьютера гор.(пос.) «»200г. мы, гр. (ф.и.о. полностью), проживающий , и гр. (ф.и.о. полностью), зак…

8. Договор купли — продажи валюты
   Договор купли-продажи и обмена валюты → Договор купли — продажи валюты

   договор n купли—продажи валюты г. «» 20г. , именуемый в дальнейшем в лице тов. , действующего на основании , с одной стор…

9. Договор купли—продажи стройматериалов
   Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи стройматериалов

   договор купли—продажи стройматериалов гор.(пос.) «»200г. мы, гр. (ф.и.о. полностью), проживающий , и гр. (ф.и.о. полностью),…

10. Договор купли—продажи и обмена валюты
    Договор купли-продажи и обмена валюты
11. Договор продажи (купли—продажи) предприятия
    Договор продажи предприятия → Договор продажи (купли-продажи) предприятия

    договор продажи (купли—продажи) предприятия настоящий договор продажи предприятия заключен между сторонами-участниками, ука…

12. Договор купли—продажи двигателя
    Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи двигателя

    договор купли—продажи двигателя г. «»201г. в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем &laqu…

13. Претензия об отказе от исполнения договора купли—продажи предприятия
    Исковые заявления, жалобы, ходатайства, претензии → Претензия об отказе от исполнения договора купли-продажи предприятия

    кому (наименование/ф.и.о. продавца) адрес претензия об отказе от исполнения договора купли—продажи предприятия и возврате уплаченной по договору денежной суммы «» г. между покупателем и продавц…

14. Договор купли—продажи автомобиля
    Договор купли-продажи имущества → Договор купли-продажи автомобиля

    договор купли—продажи автомобиля , (город (пос.), область, край и дата прописью) , (ф.и.о) проживающий(ая) по адрес…

15. Предварительный договор купли—продажи квартиры (оплата задатка)
    Договор купли-продажи недвижимости → Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

    предварительный договор купли—продажи квартиры (задаток) г. «» 20 года. мы, гр. рф , 19 года рождения, пол- , место рождения- , паспорт , выдан ….

Похожие записи:

• Обязательная доля при наследовании имущества
• Программа «Соотечественники» в 2023 году: условия для граждан Украины
• Когда выходят на пенсию с 1966 годом рождения