Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подводные камни ипотеки: как не наделать ошибок, когда берёшь кредит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
Оформление заема без первоначального взноса
Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.
Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.
Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:
- накопительный счет;
- консервативный банковский депозит;
- индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.
Многие на вопрос «С чего начать процесс ипотеки» ответят, что главное – поиск подходящей недвижимости. На этом этапе заемщику нужно приступить к выбору квартиры или дома. Жилье должно понравиться как клиенту, так и банку, ведь оно выступает в качестве залогового имущества. Проводится оценка выбранного объекта, стоимость прописывается в договоре ипотечного кредитования. Банк предоставит список оценщиков, которым доверяет. Клиент вправе выбрать иную организацию.
В рамках оценки устанавливается ликвидность квартиры. От рыночной стоимости она почти всегда отличается. При этом учитываются расположение, год постройки, наличие инфраструктуры. Ликвидность квартиры в строящемся доме, новостройке и вторичном жилье будет отличаться.
Ипотека в новостройке: особенности
Ипотека на квартиры в новостройках имеет схожесть с обычной ипотекой, однако при ближайшем рассмотрении можно заметить ряд отличий – начиная от того, что жилье еще не сдано в эксплуатацию, а его собственником является застройщик.
Есть и другие отличия.
- Свидетельство о собственности не выдается до завершения строительства объекта и его введения в эксплуатацию.
- На квартиру, купленную в ипотеку, банк оформляет право требования, а не залог. Связано это с тем, что квартира, по сути, никому не принадлежит до завершения строительства.
- Купить новостройку в ипотеку можно на раннем этапе строительства – это делает стоимость выкупа дешевле, чем при покупке готовой квартиры.
- Проценты на ипотеку в новостройке выше, чем на вторичном рынке, однако они снижаются, как только строительство завершается и квартира переходит в залог банка.
Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.
Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.
Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.
В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?
- Перепланировки не узаконены;
- Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
- Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
- Значительный износ жилья;
- Квартира находится в деревянном доме;
- Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита.
В какой валюте лучше брать кредит: в долларах, евро или рублях?
Ипотечный займ можно оформить не только в рублях, но и в долларах и евро. Почему это может быть выгодно? Ну хотя бы потому, что процентная ставка по валютным кредитам составляет обычно 3-6% годовых, в то время, как рублевая ставка — как минимум 9-10%, а в среднем — 12% годовых. Однако, при этом, важно учитывать и все «подводные камни» валютной ипотеки (об этом мы поговорим ниже).
Если рассматривать географию, то львиная доля займов в долларах и евро приходятся на две столицы: Москву и Санкт-Петербург. Причина кроется в том, что в этих городах много офисов и представительств иностранных компаний и довольно часто работодатели выплачивают зарплату сотрудникам иностранной валютой. В этом случае выгода валютной ипотеки очевидна (так как нет потерь на обменных операциях и курсах валют).
[expertmnen]
Считаю необходимым внести в статью следующие комментарии.
- Касательно сроков кредитования: как правило, они бывают трех типов: краткосрочными (не более 10 лет), среднесрочными (от 10 до 20 лет) и долгосрочными (от 20 до 30 лет). Не зависимо от того, какой вид ипотеки выбирает заемщик, у него имеются свои преимущества и недостатки.
- Автор статьи указывает на нотариальную форму сделок с недвижимостью, однако в законе отсутствует норма, предусматривающая обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. В ФЗ «Об ипотеке» (ссылку см. выше ) содержится требование, предъявляемое к договору ипотеки: простая письменная форма, подписанная сторонами в одном экземпляре, которая подлежит обязательной государственной регистрации.
Без помощи нотариуса не обойтись при заключении сделки, в ходе которой происходит отчуждение долей, т.е. если имущество продавцов находится в долевой собственности.
Также, не избежать нотариального удостоверения сделок, связанных с отчуждением недвижимости, принадлежащей лицу, не достигшему 18 лет или ограниченно дееспособному гражданину.
- Обращаю внимание читателей, что судебный приказ выносится судьей на основании обращения взыскателя, если размер задолженности заемщика составляет не более пятьсот тысяч рублей, однако легко отменяется, если должник своевременно предоставил письменное возражение.
Виды ипотечных кредитов
Ипотека – это один из видов кредитов, которые можно получить после обращения в банк. Заключение ипотечного договора позволяет гражданам решить проблему нехватки денег для приобретения собственного жилья.
Всего есть несколько видов ипотечных кредитов:
- покупка недвижимости на вторичном или первичном рынке – чаще всего именно для этого граждане берут кредит. Чтобы повысить интерес к ипотечному кредитованию, банки постоянно совершенствуют действующие программы. Снижение процентной ставки и более лояльное отношение к клиентам помогают добиться этой цели;
- строительство дома – ипотечный кредит клиент может использовать не для покупки строящегося или готового жилья, но и для того, чтобы самостоятельно построить дом. В таком случае оформленная ипотека помогает покрыть расходы;
- покупка земельного участка – единственным ограничением по данному пункту является невозможность приобретения участка, имеющего сельскохозяйственное назначение;
- рефинансирование кредита – новую ипотеку клиент может использовать для погашения старого долга перед кредитной организацией.
Обратите внимание, что условия сделок обязательно нужно обсуждать с представителем банка, чтобы не совершить ошибку, заключив договор на невыгодных условиях.
К примеру, некоторые банки не слишком лояльно относятся к клиентам, оформляющим ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке. Поэтому условия кредитования могут быть не слишком выгодными. В таком случае придется найти подходящее предложение, изучив требования, предоставляемые другими банками.
Как получить одобрение кредитной заявки
Чтобы получить одобрение банка, необходимо прикрепить к заявке пакет документов. С их помощью банк сможет оценить стабильность и уровень постоянного дохода заемщика и его благонадежность. В список справок обязательно входят документы, которые подтверждают личность заемщика.
Важно! Нужно предоставлять только правдивую информацию в заявке. При проверке документов обман обязательно будет раскрыт, это станет главной причиной отказа.
Помните, что заемщики, состоящие в браке, должны предоставить информацию не только о себе, но и о другом супруге. Согласно действующему законодательству, люди, состоящие в законном браке, выступают в роли созаемщиков. Банку важно оценить доход второго супруга.
В случае необходимости кредитная организация может потребовать дополнительные данные.
Важно! Об одобрении ипотеки банк может уведомить клиента разными способами. Учреждение может отправить смс-сообщение, электронное письмо или связаться с заемщиком по телефону.
Нужно ли обращаться в агентство недвижимости или использовать услуги риелтора
Чтобы купить квартиру, нужно найти лицо, готовое реализовать недвижимость. Выполнять процедуру можно самостоятельно или с помощью специалистов. Вариант дешевле, но сложнее. Поэтому, если у покупателя есть свободные средства, лучше приобретать квартиру через агентство или риелтора. Однако в первую очередь необходимо знать разницу между ними. Глобальные различия отсутствуют. Агентство представляет собой юридическое лицо, которое занимается поиском продавцом или покупателей, а также осуществляет сопровождение сделок. Обычно в организации работает сразу несколько риелторов и ряд других специалистов. В результате заключить сделку удается значительно быстрее. Риелтор работает на себя. Его услуги дешевле. Однако один человек не способен грамотно сопроводить сделку.
Обратите внимание: Используя услуги риелтора или агентства, важно внимательно читать договор. В нём отражают все особенности работы с клиентом. Важно следить, чтобы в бумагах отсутствовали неточные данные или двусмысленные фразы. Если последний предоставляет только услуги по поиску продавца, лучше отказаться от сотрудничества.
Найти компанию или гражданина, готового продать недвижимость, несложно, а вот оформить сделку грамотно зачастую способен только профессиональный юрист.
Что делать, если нет денег далее оплачивать ипотечный кредит
Следует учитывать всевозможные события, к примеру потеря работы, ухудшения здоровья, прочее. При просрочке платежа банкиры начинают звонить по должнику и напоминать о долге. Если нет обратной связи, займодавец отправляет почтовое извещение о срочном задолженности в течении 3 — 10 дней. Если и на это реакции никакой не последовало, залогодатель обращается обратиться в суд. Суды постановляет решение о досрочном взыскании оставшейся суммы кредита и процентов, а также о реализации квартиры с торгов.
Квартира на торгах продается по залоговой стоимости, которая меньше рыночной. Поэтому при заключении ипотечного договора нужно смотреть на размер залоговой стоимости и стараться приблизить её к рыночному уровню.
После продажи квартиры, должник получит лишь уплаченные им суммы по основному кредиту за минусом %, также за минусом штрафа, наложенных банком и то при условии если от реализации квартиры останутся на это деньги.
Пример: клиенту выдан кредит на покупку квартиры в сумме 3 000 000 рублей. За 2 года банку возвращено с учетом процентов 500 000 руб. На момент взыскания задолженность перед банком по суду составляет 2 700 000 руб. (остаток кредита + причитающиеся проценты). Залоговая стоимость квартиры составляла 2 300 000 руб., а фактически на торгах продана за 2000 000 руб. В итоге заемщик должен банку еще 700 000 рублей (этот остаток покрывается страховой суммой).
То есть должник остается в минусе — теряет квартиру и суммы уплаченных%, выплачивает неустойку банку, что составляет внушительные суммы. Остальные средства идут на погашение судебных и прочих издержек, и банку (в счет погашения выданного ранее кредита).
Благо, что законодательством предусмотрено правило, по которому при продаже с аукциона залоговой квартиры оставшейся кредитный долг (непокрытый аукционной продажей) списывается. Но все понесенные к этому моменты расходы на проценты, штрафы, возврат основного долга не возвращаются.
Но поскольку процесс обращения взыскания на квартиру достаточно длительный, за это время желательно найти работу и погасить долги:
- В случае, если должник до суда или даже в процессе судебного заседания найдет работу и погасит свой текущий долг, возможно, мирное урегулирование разногласия, поскольку банкам также не выгодно связываться с продажей квартиры.
- В случае, если дело дойдет до суда — должнику можно бороться за снижение суммы неустойки (при определенных условиях ее можно уменьшить).
Расплатитесь по всем кредитам и долгам
Повышенная кредитная нагрузка почти всегда приводит к отказам. По кредитной истории даже рассчитывается специальный Показатель долговой нагрузки (ПДН) для физических лиц, который тоже влияет на шансы одобрения ипотечной заявки.
Погашая любые займы, обязательно обращайтесь в банк за справкой о том, что произведен полный расчет по кредиту и организация не имеет к вам претензий. Это дополнительная гарантия на случай ошибок.
Перед тем, как подавать заявку на ипотеку, не поленитесь проверить себя на все возможные виды задолженностей через сервисы портала «Госуслуги»:
- автоштрафы;
- судебная задолженность;
- налоговая задолженность;
- долги по коммунальным услугам.
Все «подвисшие» штрафы и пени, коммунальные счета и долги по налогам видны в кредитной истории. Будет лучше, если при проверке банк не наткнется на подобные «грехи» заемщика.
Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание
Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.
Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.
Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.
Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.
| Первичный рынок | Вторичный рынок |
|---|---|
| Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом. | Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения. |
| Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры. | Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации. |
| Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке. | Условия аналогичные ипотеке новостроек. |
При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт. И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.
Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция
Шаг 1. Решая вопрос, как взять ипотеку на вторичное жилье и с чего начать, обязательно воспользуйтесь ипотечным онлайн-калькулятором на популярных сайтах ведущих банков. Это даст ориентировочные результаты о процентной ставке, размере ссуды и ежемесячных платежах. Предварительная консультация по телефону со специалистами банка дополнит информацию о сопутствующих расходах на страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.
Шаг 2. Нужно получить одобрение банка на ипотечный кредит. Необходимо заранее подготовить документы на заемщика и созаемщика:
- справка с места работы о доходах за последний отчетный год (по форме 2-НДФЛ);
- копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
- копия паспорта (сотрудники банка могут сделать копии с оригинала самостоятельно) + СНИЛС;
- анкета, заполняется на месте в банке.
Особенности процесса покупки у юридического лица
Покупка недвижимости у юрлица имеет свои отличия, которые изменяют порядок проведения и оформления такой сделки, подробно об этом расскажем ниже:
- Статус юридического лица требует получения разрешения на отчуждение имущества от всех учредителей. Это значит, что генеральный директор должен провести общее собрание учредителей, на котором принимается решение о продаже имущества, и составляются следующие документы:
- письменное согласие учредителей;
- протокол собрания.
- Сделка будет проводиться при участии представителя юрлица. Представитель может действовать только по доверенности, оформленной у нотариуса.