Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит сделка по продаже квартиры: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Когда стоит передавать деньги?
Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.
Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Как уже было сказано выше, не каждый решится купить жилье, обремененное ипотекой. Разберем этот момент подробнее.
Продавец практически не рискует. Залоговые права зарегистрированы в Росреестре, а значит, никто не сможет лишить его жилплощади до тех пор, пока сделка не будет завершена, а обременение не будет снято.
Больше всех рискует именно покупатель. Так, если продавец не согласовал сделку с банком, ее могут оспорить. Кроме того, бывают случаи, когда продавец «сбегает» после получения задатка и снятия залога, и получить деньги назад становится очень сложно. Причем это может произойти и без злого умысла продавца – форс-мажорные обстоятельства, проблемы с документами, органами опеки, болезни или даже смерть могут помешать планам продавца. В любом случае вернуть задаток будет крайне проблематично.
Поэтому для максимального комфорта всех сторон сделки мы рекомендуем сотрудничество с банком и проверенными риелторами. Таким образом сделка станет выгодной и для покупателя, и продавца.
Перечисление денег продавцу по ипотеке в ВТБ
ВТБ банк по ипотечным сделкам использует аккредитив, чтобы перечислять средства по ипотеке продавцу. Порядок его открытия и использование средств обязательно отображается в договоре купли-продажи.
Аккредитивный счет открывается на основании заявления покупателя. В нем указывается данные продавца, реквизиты его счета, сумма перевода. После подписания кредитного договора банк вносит средства по ипотеке на аккредитив. Собственник имущества получает уведомление об открытии счета и поступлении денег на него.
ВНИМАНИЕ! Когда ВТБ получит свидетельство о праве собственности на нового владельца, тогда и разблокирует аккредитив, начнет перечислять платеж продавцу. На регистрацию сделки, проверку документов и осуществление операций может потребоваться до 14 дней. По истечении этого срока ВТБ готов перечислять деньги.
Итак, можем сделать вывод, что покупка квартиры в ипотеку – сложная процедура. Определенные риски остаться обманутым есть, как у покупателя, так и продавца. Особенно тяжело решить финансовые вопросы. Но в этом случае банк следит за своевременностью всех проводимых расчетов и законности проведенных операций. Кредитор будет перечислять деньги продавцу, когда убедится, что сделка состоялась на законных основаниях. При выборе способа расчетов нужно учитывать возможные затраты, например, комиссия за перевод, открытие аккредитива. Заемщик может отказаться их оплачивать самостоятельно, так не только он является заинтересованной сторон. Вполне возможно, что продавец согласится частично компенсировать его затраты.
Если у вас остались вопросы по данной теме, можете задать их нашему специалисту. Будем благодарны за ваши лайки и репост.
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется соблюдать меры предосторожности:
· Проводить передачу наличных в безопасном месте – банке, кабинете нотариуса, в юридической фирме или агентстве недвижимости. Плюсы при этом очевидны: в подобных местах есть система видеонаблюдения, охрана, а также детектор проверки банкнот на подлинность. · Привлечь как минимум двоих свидетелей. · Обязательно составить расписку о получении наличных денежных средств по договору купли-продажи. В расписке указать сумму, кем, кому и за что оплачены деньги, место совершения сделки.
Расчет может производиться как в рублях, так и в иностранной валюте. Таким образом, имея множество плюсов, расчет наличными не является самой безопасной формой оплаты за квартиру. Избежать финансовых рисков поможет грамотно составленный основной договор купли-продажи, расписка, также особое внимание необходимо уделить выбору места передачи средств.
Если вы хотите прочитать, как осуществляется покупка квартиры у застройщика, переходите по ссылке.
Способы передачи денежных средств при ипотеке.
Продавец получает деньги за квартиру по ипотеке из двух источников:
- Первый взнос, который вносит клиент
- Кредитные средства, которые перечисляет банк.
В договоре купли-продажи обычно указываются сроки и способы передачи денег за покупку. Нельзя сказать, что все проходит по одному сценарию: каждый случай индивидуальный, и стороны договариваются на своих условиях.
Денежный взнос в ипотеке передается несколькими способами до регистрации прав собственности или уже после получения документов:
- Лично в руки наличными.
- Безналичным переводом на счет.
- В банковской депозитной ячейке.
- Через аккредитивный счет.
Каждый вариант выбирается индивидуально, по договоренности с продавцом и покупателем. В каждом способе есть свои преимущества и недостатки, поэтому однозначно сказать, что будет лучше, сложно. В большинстве ситуаций продавец хочет получить деньги до перерегистрации квартиры на покупателя в госрегистратуре. Но это влечет определенные риски для покупателя, поскольку у продавца могут резко измениться планы и он может отказаться от сделки, или же в регистратуре по каким-то причинам не смогут зарегистрировать объект.
В итоге, деньги переданы, регистрация не прошла, продавец остался с квартирой и деньгами, а покупатель – ни с чем. Исходя из такого поворота ситуации, можно воспользоваться способами передачи денежных средств, которые максимально защитят от рисков мошенничества. В идеальном варианте, деньги лучше всего отдавать после регистрации прав собственности, чтобы помешать сделке уже не смогли какие-то обстоятельства. Рассмотрим основные методы передачи денег на примере Сбербанка.
Аренда ячеек в различных банковских организациях
Передача денежных средств через ячейку при ипотеке заслуживает особенного внимания. Подобную услугу сейчас предлагают многие организации, например, Сбербанк, ВТБ и других.
Сбербанк давно осуществляет финансовые операции при осуществлении соглашений по ипотеке. Если приобретается жилая площадь в новом доме, надежность соглашения максимальная, осуществляется перевод денег на расчетный счет организации застройщика, который наделено правовое положение организации. Но когда рассуждение ведется о приобретении жилого помещения на вторичном рынке, одним из контрагентов соглашения становится гражданин и проблема безопасности метода передачи средств чрезвычайно важна.
Банк ВТБ также предлагает спектр услуг при приобретении жилой площади по ипотеке. Для того чтобы начать использование банковской ячейкой, требуется организовать предъявление определенной документации. Например, необходимы документы, которые удостоверяют личность того, кто арендует ячейку.
ВАЖНО !!! Для того чтобы иметь допуск к ячейке, нужно внести определенную комиссионную выплату за пользование. В аренде предоставляется два набора ключей, один из которых помещается на сохранность в банковской организации, а второй – у самого клиента либо у граждан, являющихся для него доверенными. Открытие ячейки осуществляется только лишь после требования клиента и только в его присутствии.
Продажа жилого помещения посредством аккредитива
Данная процедура напоминает ту, что осуществляется через ячейку, но тогда затраты отображаются лишь перед контрагентами. Иначе говоря, приобретатель зачисляет деньги продавцу, после чего осуществляется заверение договоренности. Если договор откладывается, то продавец не способен обналичить средства, они хранятся на блокировке по счету до того времени, пока не закончится действие сделки.
Если продавец не обладает возможностью произвести перерасчет суммы выплаты, а приобретатель настроен, подождать, денежные средства держатся на счету приобретателя в блокировке. После того, приобретатель начинает владеть жилым помещением, продавцу передается вся денежная сумма. Документ о владении квартирой нужно предъявить в организацию для « активации » счета и зачисления всей цены.
Порядок продажи квартиры по ипотеке
Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.
Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.
Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее?
Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.
Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.
Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.
Немного о наличном расчете
Подавляющее большинство сделок на российском рынке недвижимости проводится за наличный расчет.
В этих случаях деньги передаются продавцу в момент подписания договора купли-продажи, после чего пакет документов подается на государственную регистрацию.
Данный подход к расчетам полностью учитывает интересы продавца: он одновременно является собственником квартиры и уже получил за нее оплату.
В такой ситуации покупателю не стоит расслабляться до тех пор, пока он не получит документы, подтверждающие его право собственности на квартиру.
При наличном расчете покупатель может столкнуться со следующими сложностями:
- в силу тех или иных причин регистрирующий орган может отказать в государственной регистрации перехода прав к покупателю. В этом случае продавец должен вернуть полученные деньги. Но он может их уже полностью или частично потратить;
- продавец может задолжать какую-то сумму физическому или юридическому лицу, которое, узнав о продаже им квартиры, имеет право в судебном порядке до момента перехода права собственности наложить арест на эту недвижимость. Эта процедура производится очень быстро, что сделает невозможным завершение сделки. И покупателю очень повезет, если продавец к этому моменту не потратил деньги;
- в случае порчи имущества (пожар, затопление) до момента передачи квартиры покупателю у продавца не будет особого стимула приводить проданную недвижимость в порядок, ведь он уже получил свои деньги.
Это лишь самые серьезные подводные камни, с которыми можно столкнуться при расчетах наличными.
Если продажа квартиры по какой-либо причине не была завершена, покупатель может прийти в депозитарий и забрать свои деньги. Для этого в договоре специально указывается срок, после которого покупатель получает доступ к наличным средствам. Например, это может быть 21 день со дня заключения договора на аренду ячейки.
Если после расторжения договора покупатель и продавец еще нормально общаются, им лучше всего вместе прийти в банк и подписать дополнительное соглашение о расторжении первого соглашения, в котором описывались условия доступа к ячейке. Сразу после этого покупатель может достать из депозитария свои деньги.
Если же общение между сторонами договора прервалось окончательно, покупатель дожидается окончания срока, после которого ему открывается доступ к ячейке, и забирает свои деньги. Обычно при этом сотрудник банка звонит продавцу и предупреждает его об изъятии наличных.
✅ Принцип проведения сделки купли-продажи квартиры
Понимание того, как происходит купля-продажа, позволит подобрать оптимальный и наиболее безопасный способ расчета.
Итак, сделка считается совершенной после выполнения сторонами следующих действий:
- Обсуждения условий купли-продажи.
- Составление договора.
- Подписание документа продавцом и покупателем или их представителями.*
- Итоговый осмотр жилплощади покупателем.
- Подписание акта приема-передачи квартиры, как подтверждение отсутствия у покупателя претензий к состоянию объекта сделки.
- Совместное посещение прежним и фактическим владельцем органа государственной регистрации недвижимости.
Безопасная передача денег при продаже квартиры
Процесс передачи денежных средств в рамках сделки купли-продажи квартиры происходит в соответствии с договоренностями, указанными в тексте договора. Таким образом, стороны вправе самостоятельно определять наиболее безопасные варианты передачи денег по договору.
Безопасная передача денег осуществляется с учетом интересов обеих сторон, когда продавец и покупатель получают взаимные гарантии отсутствия рисков и негативных последствий.
Если при совершении сделки между близкими и хорошо знакомыми лицами бывает достаточно составления обычной расписки в письменной форме, то при оформлении договора с незнакомыми лицами целесообразно использовать иные законные варианты расчетов.
В настоящее время распространены следующие варианты взаиморасчетов по договору купли продажи квартиры:
- наличными деньгами до или после совершения регистрационных действий (факт передачи подтверждается обоюдной распиской);
- будет совершения перевода через банковское учреждение со счета на счет;
- через посредника (например, риэлтерское агентство) или через нотариальную контору;
- путем перевода заемных средств по одному из видов кредитных договоров;
- расчеты с использованием банковской ячейки;
- передача средств в виде аккредитива банковского учреждения.
Каждый из перечисленных вариантов гарантирует, что продавцу будут переданы или переведены деньги за квартиру, а покупатель получит в собственность приобретенное жилое помещение.
Страхование сделки купли-продажи
Чтобы обезопасить свои сбережения и себя самого, можно прибегнуть к очень полезному инструменту — страхованию сделки продажи квартиры.
Страховые агентства предлагают финансовое возмещение в размере рыночной стоимости покупаемой квартиры, если наступит страховой случай, прописанный в договоре.
А также страховые агенты выполняют следующие функции:
- помогут выявить ошибки и нарушения законодательства при совершении сделки;
- исключат возможность участия недееспособных и несовершеннолетних лиц;
- выяснят «юридическую чистоту» недвижимости;
- проверят документы на подлинность;
- предложат юридическое сопровождение при наступлении страхового случая.
Подводя итог, важно отметить, что процесс передачи денег при осуществлении продажи квартиры может стать очень легким и безопасным, если следовать советам статьи. Только от вас и вашей внимательности зависит исход сделки и сохранность ваших денег.