Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС указал, как правильно устанавливать сервитут». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сервитут устанавливается в интересах государства или общества, а также в интересах ограниченного круга частных лиц. Основная цель, которой служит сервитут — обеспечить доступ к чужому (обычно соседнему) участку для прохода, проезда по нему или для проведения коммуникаций.
Как оспорить наложение сервитута
Установление обременения – сделка, предметом которой выступает пользования объектом недвижимости. Любая сделка оспаривается в судебном порядке.
Собственнику, на имущество которого налагается обременение, следует подготовить исковое заявление. Истец должен доказать, что условия, при которых возникает сервитут, лишают его возможности использования земли в своих целях.
Индивидуальный предприниматель А. обратился в Хостинский районный суд Сочи с иском к частной компании об отмене бессрочного сервитута. Суд выяснил, что через соседние участки проходит подземная сеть водоснабжения. На территории, принадлежащей А., находился инженерный узел. Обслуживание оборудования организацией существенно ограничила использование А. своей собственности.
Проведенная экспертиза показала, что инженерный объект можно переместить на участок, находящийся во владении компании. Судья отменил обременение и обязал фирму выполнить работы по перемещению.
Наложение сервитута подразумевает причинение наименьшего неудобства собственнику. При рассмотрении дела об оспаривании суды стараются добиться соблюдения баланса интересов всех участников соглашения.
Ocнoвныe пpичины для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв
Для peгиcтpaции чacтныx cepвитyтoв cyщecтвyeт нecкoлькo ocнoвныx пpичин:
- тpeбyeтcя пpoeзд или пpoxoд к yчacткy зeмли;
- вoзниклa нeoбxoдимocть пpoлoжить кoммyникaции;
- тpeбyeтcя пpoизвecти oбcлyживaниe и peмoнтныe paбoты гaзoвoгo
- oбopyдoвaния, элeктpoceтeй, фacaдa дoмa, вoдoпpoвoдa и т.п.;
- тpeбyeтcя ycтaнoвить кaкoй-либo oбъeкт нa coceднeй зeмлe;
- иныe cлyчaи, кoтopыe нe ocyщecтвлятьcя бeз oбpeмeнeния.
Для peгиcтpaции пyбличныx cepвитyтoв пpeдycмoтpeны cлyчaи иcпoльзoвaниe зeмли гocyдapcтвoм, мyниципaлитeтoм или мecтным нaceлeниeм. Cpeди ниx ocнoвными пpичинaми нaклaдывaния oбpeмeнeния являютcя:
- тpeбyeтcя пpoxoд или пpoeзд чepeз тeppитopию yчacткa чacтнoгo влaдeльцa (нaпpимep, пpoклaдывaниe дopoги oбщeгo знaчeния);
- пpoвeдeниe кoммyникaциoнныx ceтeй oбщecтвeннoгo пoльзoвaния;
пpeдocтaвлeниe влaдeльцeм oбщeгo пoльзoвaния pacпoлoжeнным нa eгo yчacткe гocyдapcтвeннoм oбъeктe (нaпpимep, пpиpoдный иcтoчник); - тpeбyютcя пocлeдoвaтeльныe paбoты, кoтopыe нeoбxoдимo пpoвecти нa чacтнoм yчacткe;
- пpи pacпoлoжeнии нaдeлa oкoлo пpибpeжнoй зoны нeoбxoдимo cдeлaть чepeз нeгo пpoxoд к вoдe;
- пpи пpoвeдeнии paбoт гeoдeзичecкoгo xapaктepa, пpoклaдывaнии мeжи, тpeбyeтcя paзмecтить знaки paбoт;
- для пoлyчeния paзpeшeния нa выпac или пpoгoн cкoтa.
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Существует ли плата за сервитут на земельный участок?
Да, право пользования чужим имуществом в большинстве случаев не бесплатно. В случае частного сервитута между участниками соглашения устанавливается договоренность о размере компенсационных отчислений, которые могут быть как разовые, так и ежемесячные, за весь период вмешательства на чужую территорию.
Публичный сервитут устанавливается в большинстве случаев на безвозмездной основе.
Основания для прекращения действия сервитута
Обычно сервитут прекращает свое действие вследствие устранения причин, вызвавших наложение обременения на чужую собственность. Например, инженерные работы по монтажу электросетей были закончены вовремя или раньше оговоренного в соглашении срока. Сервитут прекращает свое действие по истечению срока, на который он был установлен.
Важно! Как и установление права возможности использования территории чужой собственности, прекращение действия соглашения о сервитуте также подлежит государственной регистрации.
Но существуют иные основания для прекращения действия сервитута. Ими могут быть следующие факторы:
- Стороны договорились о прекращении сервитута и заключили соглашение об этом;
- Прекратили действовать основания, на которых он был установлен. В этом случае собственник обремененного участка вправе требовать прекращения сервитута;
- Обремененный участок земли не может использоваться по целевому назначению из-за сервитута. В таком случае собственнику обремененного участка необходимо обратиться в суд;
- Уполномоченный орган принял акт об отмене публичного сервитута.
Отличия в оформлении в частной и муниципальной собственности
Способ установления ограничения на земельный участок, который принадлежит физическому лицу, имеет ряд отличий от аналогичной процедуры, осуществляемой в отношении территории, которая относится к муниципальной.
Круги лиц в частном случае ограничен, в публичном – нет. Для установления сервитута в отношении муниципального участка необходимо решение местной администрации, физическому лицу достаточно заключить соглашение.
Для установки публичного обременения необходимо проведение межевания на всех участках, подпадающих под зону ограничения. При частном сервитуте, необходимо произвести переформирование кадастровой выписки земельного надела с переделом пространства.
Отличия заключаются и в порядке возмещения неудобств. Частный сервитут предусматривает обязательные выплаты почти всегда. В случае с публичным компенсация происходит только при существенных препятствиях в ограничении при пользовании участком.
Ещё одним отличием являются стороны сделки. В частном случае – это конкретные физические или юридические лица. В случае же публичного обременения круг лиц не определен.
Публичное ограничение должно всегда согласовываться с местными органами управления. Для частного обременения в этом необходимости нет.
Узнать о том, в чем еще кроме оплаты заключается разница между частным и публичным сервитутом, можно тут.
Постановление об установлении сервитута
Постановление об установлении публичного сервитута на обремененную территорию принимается нормативно законодательным актом, выданным исполнительной властью, которая уполномочена заниматься решением земельных вопросов.
При установлении частных сервитутов административные постановления не выносятся, процедура регулируется заключенным между сторонами соглашением, которое вместе с поданными документами проходит регистрацию в Росреестре.
Постановление об установлении сервитута на земельный участок, на оптимальных условиях для обеих сторон, с учетом интересов подавшего иск лица, а также наименее обременительных условий для собственника участка может вынести судебный исполнительный орган власти. Такое постановление может быть принято в том случае если стороны не пришли к добровольному согласию.
Многообразие вариантов, которые требуют установления сервитута, сводятся к его целесообразности. Он не устанавливается без особых причин, которые понуждают физическое или юридическое лицо обращаться к собственнику участка за разрешением использования части его территории.
Цели такого сервитута – возмездное ограничение права пользования участком со стороны собственника, которое возникает в сторону претендента на отчуждённую в его пользу часть ЗУ.
Устанавливается по инициативе владельца имущества, которое требует размещения на обременённом участке. Либо – по инициативе заказчика (исполнителя) работ, которые требуют задействования территории обременённого надела. Такое взаимодействие включает аспекты совместного владения или аренды, но не является ни тем, ни другим в силу обстоятельств, детерминирующих обременение.
В данном случае всегда прослеживается причинно-следственная связь между потребностью одного лица и возможностью её удовлетворить, со стороны другого. В число таких причин могут входить:
- потребность выхода на проезжую часть;
- проход к водным ресурсам;
- проход к собственному дому через участок соседей;
- чужое имущество, расположенное на участке собственника;
- установка бойлера или линейных объектов юридическими лицами;
- проведение коммуникаций через участок соседей;
- аналогичные причины.
Пакет необходимых документов
В процессе оформления сервитута в органах местного самоуправления необходимо предоставление пакета документов, состоящих из:
- паспорта для физического лица и ИП и учредительной документации для юридического лица;
- заявления о предоставлении заявителю доступа к соседнему участку, составленного в произвольной форме;
- реквизитов этого надела в виде кадастрового номера, его площади и прочих подобных данных;
- письменного уведомления в адрес земельного собственника;
- указания на основания введения сервитута;
- соглашение сторон или решение суда о необходимости предоставления доступа к соседнему участку.
На завершающем этапе оформления в ходе его государственной регистрации в ЕГРН необходимо иметь пакет документов, состоящий из:
- заявления о внесении корректировок в федеральную базу данных в отношении обременяемого объекта недвижимости;
- паспорта или учредительной документации в зависимости от статуса заявителя;
- кадастровой документации в виде межевого плана и т. п. сведений;
- правоустанавливающей документации на землю;
- указаний на основания введения сервитута;
- квитанции, удостоверяющей уплату государственной пошлины за регистрацию в Росреестре.
Сервитут на земельный участок
Гораздо сложнее, когда установление сервитута вызвано необходимостью обслуживания недвижимости, находящейся прямо на участке собственника. Допустим, гражданин пытается оформить собственность на землю, на которой располагается имущество других лиц. К примеру, на земле находится газовая труба, которая принадлежит газовому хозяйству соответствующего населенного пункта. В этом случае оформить собственность на участок земли, по документам принадлежащей администрации города, не так просто, поскольку на земле расположена недвижимость двух собственников: гражданина, который фактически владеет землей, и газового хозяйства.
- Когда речь идет о публичном сервитуте. К примеру, дорожкой, проходящей посреди участка, пользуется неограниченное количество людей. При этом, исходя из судебной практики, снять или как-то ограничить названный вид сервитута очень сложно.
- Когда земельный сервитут обуславливается наличием на соответствующем участке земли какого-то чужого имущества. В результате, собственник участка несколько ограничен в реализации своих прав по распоряжению и владению землей. В частности, такой собственник не вправе проводить строительство на месте, где располагается чужое имущество и также на определенном законодателем расстоянии от него.
- Когда собственник земли, обремененной сервитутом, желает продать свой участок. Теоретически, сервитутное обременение никак не мешает продаже земли. Однако, на практике, участок земли с сервитутом реализовать гораздо сложнее, чем землю без обременения, поскольку не все покупатели согласны на наличие такого земельного сервитута. Кроме того, наличие обременения участка может отрицательно сказаться и на продажной цене земли.
Обременение земельного участка, что это
Обременения различного рода в сделках с недвижимостью практиковались издавна. Широкое применение получил сервитут. Римские юристы описывали его еще в древности.
В сегодняшней России обременением недвижимости или участка земли считается ограничение владельца в полной мере использовать и распоряжаться своей собственностью.
Сервитут требуется в следующих ситуациях:
- Для обеспечения свободного передвижения или проезда через чужой участок земли.
- Для прокладывания проводов телефонной линии или ЛЭП, предполагаемых дальнейшую эксплуатацию.
- Для обеспечения жилых домов водоснабжением или в агрономических целях.
- Для предоставления собственнику возможности использовать земельный участок в своих нуждах, если их осуществление невозможно без данного обременения.
В последнем пункте описаны обстоятельства, когда на определенном земельном участке возведен чужой жилой дом, а его собственнику необходимо иногда или регулярно использовать участок земли или его часть для эксплуатации своего жилья.
Например, собственнику соседнего участка необходимо поменять окно в доме, которое находится на стороне чужих владений, и добраться до него, не ступая на земельную собственность соседа ― невозможно.
Основания для возникновения сервитута. Субъекты и объекты данного права
Субъектами права ограниченного пользования чужим земельным участком являются:
- собственник земельного участка, располагающегося на определенной территории и в отношении которого устанавливается сервитут;
- сосед или прочее лицо, нуждающееся в пользовании чужой недвижимостью;
- государство, в качестве которого может выступать орган государственной, региональной или местной власти.
Объектами данных правоотношений является участок земли, на который устанавливается ограничение в виде сервитута.
Установление сервитута, в частности, когда речь идет о частном и публичном сервитуте, требует для себя наличие одного из нижеперечисленных оснований:
- необходимость прохода или проезда через чужой участок, чтобы попасть к своему объекту недвижимости;
- необходимость прокладки линий электропередач или водоснабжения на данной территории.
Установление публичного сервитута требует одного из следующих оснований:
- необходимость проводить через данную территорию животных;
- необходимость прохода людей к территории общего пользования;
- необходимость осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность.
На консультацию обратился клиент, которому в наследство достался участок, огороженный другими с четырех сторон, так как ранее это был единый участок, поделенный на 5 разных. Ввиду конфликтных отношений с собственниками смежных земельных участков, у клиента отсутствовал доступ на проезд к своему участку. В связи с чем ему потребовалась помощь в суде.
- Адвокат составил иск, где описал все обстоятельства дела.
- На суде заявили о проведении судебной экспертизы.
- Эксперт подготовил заключение, в котором описал возможный вариант проезда к участку клиента, путем обременения сервитутом части участка расположенного с северной стороны, так как в других случаях это сделать было невозможно.
- Суд требования удовлетворил и установил сервитут на проезд к участку клиента по варианту экспертизы.
Что делать при получении отказа?
Проблемой в вопросе об утверждении сервитута считается отказ со стороны собственника участка. Часто не имеет своего мотивационного воздействия факт оплаты по договору.
Собственник земли не желает соглашаться на подписание соглашения или подвергает сомнению отдельный абзац или предложение. В подобных ситуациях спор находит разрешение в суде. Разрешенная возможность пересечения участка будет регистрироваться в ЕГРП на основании судебного постановления.
При обращении в суд рекомендуется юридическое сопровождение для грамотного составления прошения, поскольку серьезная аргументация, исключающая другую возможность добраться до своей территории, приведет к удовлетворению иска.
Второй проблемой, приводящей к отказу, признаются технические ошибки в предоставлении документации. В этом варианте требуется внести верные сведения и повторить процессуальные мероприятия.
Методика оценки сервитута
Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.
В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:
- Размер реального ущерба;
- Размер упущенной выгоды;
- Размер убытков.
На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:
- Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
- Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
- Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.
Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.
На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».
Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:
|
Наименование подхода |
Сравнительный |
Затратный |
Доходный |
|
Общая идея |
Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута. |
Стоимость сервитута определяется на основе: · Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора. · Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута. |
Стоимость сервитута определяется на основе: · Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок. · Платы за ограничение использования собственником земельного участка. |
|
Реализуемость на практике |
В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено. |
Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами. |
Пример: как рассчитать цену на землю?
СПРАВКА. Процентная стоимость – процент от стоимости участка. Таким образом, сервитут может стоить столько же, сколько и сама земля.
Для того, чтобы определить процентную стоимость сервитута, нужно сложить все факторы (в процентах) и разделить на количество факторов – на 4. Примерные отчеты оценки сервитута земельного участка в процентах выглядят примерно так:
Пример 1. По дороге, проходящей через объект, периодически проезжает техника. Тогда доля ЗУ будет равна 0% (очень малая часть), неудобства равны 0% (собственник не использует дорогу для своих нужд), интенсивность равна 50% (техника ездит каждый день несколько раз), а влияние сервитута будет также равно 0%.
Тогда общая стоимость считается как (0 + 0 + 50 + 0)/4 = 12,5%. Иными словами, сервитут будет стоить как 12,5% обремененного объекта.
Пример 2. На половине участка возведены небольшие постройки, причем они используются относительно интенсивно и создают средние ограничения для собственника. Тогда значение всех 4 факторов будет равно 50%, а общая стоимость сервитута равна (50 + 50 + 50 + 50) / 4 = 50% от стоимость объекта.
Пример 3. Водоем, занимающий четверть от участка обнесен забором и используется круглые сутки, тогда значение занятой площади ЗУ будет равно 25%, интенсивность и степень ограничений равны 100%, а влияние сервитута на проведение сделок – 75%. Тогда мы получаем (25 + 100 + 100 + 75) / 4 = 75%, то есть стоимость сервитута равна 75% от стоимости объекта.
СПРАВКА. Полученная стоимость может быть выплачена как одноразово, так и путем постоянных платежей. Плата за установление сервитута, в таком случае, равняется значению одноразовой выплаты.