Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выиграть земельный аукцион». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Участники и организаторы аукционов полагают, что все это очень похоже на вымогательство. Местные власти заявляют о своем бессилии в подобных ситуациях. Действия ушлых дельцов вполне законны, ведь принять участие в торгах вправе любой гражданин.
Какие убытки от земельных мошенников
В сложившихся обстоятельствах в убытке остаются и муниципалитеты, и добросовестные заявители. В курганском регионе можно стать собственником надела без проведения торгов за половину его кадастровой стоимости. Например, если кадастровая стоимость садового участка площадью 6-8 соток составляет 10 тысяч рублей, то пенсионерке он бы достался за 5 тысяч. В случае выставления этой территории на аукцион определяющую роль играет уже ее рыночная цена. А она обычно резко отличается от кадастровой стоимости. Указанный надел даже в затопляемой зоне может стоить 30 и даже 50 тысяч рублей.
Для пенсионерки это слишком дорого, поэтому она вынуждена отказываться от своих намерений. Аналогично обстоит дело с землей под индивидуальную жилую застройку и фермерские хозяйства. Расчет аферистов прост. Если человеку очень нужен участок, то он может согласиться и на откат. К тому же редко кто публично признается в том, что заплатил сопернику.
Местные власти несут затраты на оценку, межевание, публикацию извещения в СМИ. Даже по минимальным расчетам на это уходит 10-15 тысяч рублей. Если торги признаны несостоявшимися, то необходимо повторно подавать извещение. А срок действия оценочного заключения составляет всего шесть месяцев.
Законодательство допускает снижение цены, но не более чем на 15 процентов. Подчас и эта мера не дает результата. По словам Яны Юриной, не имеет значения, кем будет обрабатываться земля – иногородним или местным жителем. Главное для властей, чтобы надел эффективно использовался. Кроме денег, полученных по итогам торгов, в бюджет также идет арендная плата или земельный налог. Аферисты мешают осуществлению этих планов. Они и сами не берут, и другим не дают.
Как проходит участие в торгах?
Для принятия участия в рассматриваемом процессу нужно обратиться в администрацию муниципального образования или войти на сайт этого органа. Там отражается информация о времени и месте проведения торгов и указан период, на протяжении которого происходит прием заявок. Заявление требуется написать заранее. Кроме того, сотрудникам администрации нужно предъявить акт, посредством которого удостоверяется личность гражданина. Изначально оплатить нужно 10 процентов от стоимости участка, выставленного на торги. Затем определяется точная дата проведения аукциона. Всем гражданам направляются уведомления.
ВАЖНО !!! Организовать аукцион земель, предназначенных для строительства индивидуального дома, удастся, если заявки поданы минимум 2 гражданами. Когда интерес проявил только 1 человек – допускается выкуп надела по начальной стоимости. Если предусматривается, что участвовать в торгах планирует много граждан, то обладать необходимо большим финансовым запасом.
Шаги на торгах могут быть разными, к примеру 150 тысяч рублей. Данный показатель зависит от того, сколько заявок подано на участие в аукционе. Как правило, начальная стоимость определяется как 2,5 процента от цены, отраженной в кадастре. В силу этого участники получают возможность значительно повышать стоимость.
После проведения торгов тот, кто выиграл, должен внести всю сумму. Если этого не сделать – стать собственником участка не удастся.
Нa чтo eщe oбpaтить внимaниe пpи выбope yчacткa
1. Гдe нaxoдятcя тoчки пoдключeний кoммyникaций: тpyбы c вoдoй, гaзoм, кaнaлизaция и элeктpичecтвo.
Бывaeт, чтo для пoдключeния нyжнo тянyть нoвыe тpyбы чepeз дopoгy или тoчки пoдключeния нaxoдятcя дaльшe cтa мeтpoв oт гpaницы yчacткa. Toгдa cтoимocть пoдключeния бyдeт oчeнь дopoгoй.
2. Cкoлькo этaжeй paзpeшeнo cтpoить, и гдe нaxoдитcя пятнo зacтpoйки.
Этo yкaзывaют в oбъявлeнии o тopгax и в гpaдocтpoитeльнoм плaнe yчacткa, кoтopый пpиклaдывaeтcя в oбъявлeнии.
3. Пepeпaды выcoт, нaличиe пoдъeздoв, влaжнocть пoчвы, зaxлaмлeннocть.
Чacть этoй инфopмaции бyдeт в oбъявлeнии o тopгax. Нaпpимep, вcтpeчaютcя тaкиe пoмeтки: «Учacтoк нaxoдитcя нa пepeпaдe выcoт oт 1 дo 1.5 м, нe имeeт opгaнизoвaннoгo пoдъeздa».
Peaльнoe cocтoяниe yчacткa лyчшe пpoвepить личнo.
Расчеты и заключение договора
Победитель должен внести окончательный платеж в течение 10 дней после подписания протокола. При этом он перечисляет их на расчетный счет организатора, но не вносит наличными. Остальным участникам возвращают залог на указанные счета. В это же время формируется договор, в котором должны содержаться все важные условия. Из итоговой стоимости вычитается размер уже внесенного задатка.
Если в установленное время деньги не поступят на счет или поступят в неполном объеме, организатор снимает обязательства перед победителем. В этом случае назначается новый аукцион по данному земельному участку.
Таким образом, победить в аукционе может каждый участник, обладающий достаточными знаниями и бюджетом для участия в торгах. Но не менее важно уметь подбирать участки с точки зрения их рентабельности и пользы в вашем конкретном случае.
Аукцион по инициативе органа государственной власти или органа местного самоуправления
Решение о том, стоит ли проводить аукцион купли-продажи участков, находящихся в собственности государства, принимает уполномоченный орган. Основанием при проведении аукциона может послужить заявление любого заинтересованного лица. Важным является то, что на торгах может быть выставлен лишь один участок. Два и больше участков продавать одновременно запрещено.
Если аукцион проводится по ходатайству органа государственной власти, сначала следует подготовка. Отчуждение проходит только после того, как уполномоченный орган составит схему расположения земли.
Далее организатор должен провести работы, которые содержат данные кадастрового реестра. На основании заявления уполномоченного органа проводится регистрация государственного права. Организация аукциона невозможна, если территория участка не разграничена по всем правилам.
Необходимо получить учет технических объектов и коммуникаций инженерно-технического обеспечения. Этого делать не нужно, если на территории не будут проводиться строительные работы.
На конечном этапе, уполномоченный орган отмечает, стоит ли проводить публичные торги или для этого нет оснований. Если да, определяется организатор, а также объявляется дата и место торгов.
Результаты проведения аукциона и причины, по которым аукцион может не состояться
Ход проведения любых торгов фиксируется в обязательном порядке в форме протокола. Экземпляр оформленного документа передается победителю торгов.
Проигравшим участникам предоставляется право на возврат внесенной ими суммы задатка (традиционно в срок до 3 дней).
Аукцион купли-продажи земельных участков может не состояться по ряду причин:
- Не набралось необходимое количество участников. В таком случае торги отменяются. В результате единственный претендент на участие в торгах через 10-дневный срок после размещения сообщения о несостоявшихся торгах может получить право на аренду
- Нет желающих купить предлагаемый на торгах участок. В таком случае также аукцион не проводится
- При отказе продавца от проведения аукциона. Такое право есть у каждого в срок не позднее 15 суток до назначенной даты торгов.
После получения заявления администрация в течение 60 дней должна дать ответ.
Если все сделано правильно, и отсутствуют желающие получить участок, то администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Данное решение является гарантией, что данный земельный участок будет предоставлен именно вам.
После этого, можно нанять кадастрового инженера для проведения межевания и постановки участка на кадастровый учет и оформления ваших прав на землю.
Таким образом, мы рассмотрели 2 способа получения земельного участка: на аукционе и без торгов.
Подошло время оценить плюсы и минусы каждого из способов получения земли.
Начнем с аукционного способа получения участка.
Кто может купить участок у государства
Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:
- На предоставленном в аренду земельном участке под ИЖС или ЛПХ, построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, знание или сооружение. Выкуп участка под объектом строительства из аренды в собственность обойдется всего в 1,5-3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и в 15-20% для земель городских;
- Чтобы купить землю у администрации сельского поселения, выгоднее всего стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Стоимость выкупа будет определена на усмотрение сельской администрации и, скорее всего, будет близка к кадастровой, либо ниже;
- На предоставленной для сельского хозяйства земле более 3-х лет добросовестно выполнять условия аренды;
- Чтобы купить у государства землю, к который вы не имеете никокого отношения, придется выиграть аукцион по продаже земельных участков. Инициатором аукциона можно стать самому, либо стать участником уже инициированного районной администрацией или другим юридическим или физическим лицом аукциона (об этом ниже);
- Покупка земельного участка под ИЖС у государства по кадастровой стоимости — это не только выгодно, но и безопасно. Однако найти подходящий для строительсва дома или бизнеса ЗУ в муниципальные собственности не просто;
- Кроме свободных государственных земель рекомендую обратить внимание на земли бывших колхозов. Если колхозная земля уже была разделена на паи, то выгоднее покупать земельные участки у сельских жителей — бывших членов колхоза. Далеко не все из них землями пользуются и, возможно, готовы продать свой пай за небольшую цену. Возможно, такой вариант окажется выходом для тех, кому не удастся купить землю напрямую у государства. Жаль, что паевые земли, в основном, сельскохозяйственного назначения.
Несмотря на простоту участия, процедура организации и проведения торгов является трудоемким процессом. Выполняются следующие необходимые этапы:
- Публикуется информация о предстоящих торгах с использованием интернета и средств массовой информации. Это необходимо сделать не позже, чем за 30 дней до начала аукциона.
- Принимаются заявки от претендентов с пакетом документов.
- Рассматриваются заявки. При этом организаторы удостоверяются о том, что задаток был внесен.
- Проводятся торги, во время которых определяется победитель.
- Оформляется протокол с результатами торгов.
- Сведения о результатах публикуются в СМИ.
- Победитель вносит оставшуюся сумму, с ним заключается договор.
- Остальные участники получают свой задаток.
Основные тактики в аукционах
На практике в электронных аукционах применяются тактики:
- Агрессивная. Обычно используется, если участников очень много, а потенциальная прибыль от контракта позволяет серьёзно снижать цену уже с самого начала аукциона.
- Аккуратная. Используется, в частности, когда не имеет смысла сразу задавать большое или среднее снижение цены, а число участников невелико. Тактика затягивает время проведения аукциона, поэтому в данном случае используется нетерпеливость других участников.
- Выжидательная тактика. Она работает по принципу минимального шага снижения цены за максимальное время. Напоминает аккуратную тактику, но зачастую в итоге переходит в агрессивную — после «изматывания» соперников идёт резкое снижение цены, которое они уже не осилят. Однако иногда резко снижать цену бывает не нужно — другие участники устали и выбыли из борьбы.
- Умеренная. Тактика основана на использовании среднего шага снижения цены с переходом к минимальному за средний промежуток времени. Такое поведение редко используется как основная модель поведения, чаще служит для определения тактик других участников и на основе этих данных — для перехода к другой, самой эффективной в текущих условиях тактике участия в аукционе.
- Гибкая тактика. Сводится к реагированию на действия других участников и работает на том, что конкуренты не могут просчитать и определить, как поведёт себя участник.
- Смешанные тактики. Это комбинация разных моделей поведения, в том числе их смена по ходу торгов.
Наряду с тактиками используются и контртактики — как ответные шаги на те или иные тактики участников. Если участников много и высок накал борьбы, часто приходится применять разные контртактики по отношению к разным конкурентам.
Грамотное применение тактик и контртактик предполагает хорошее владение теорией и практикой этого вопроса. Поэтому нужно либо самостоятельно разобраться в теме, либо привлекать специалиста.
Кто может принять участие
Аукцион, проводящийся для продажи права на заключение арендного соглашения на земельный участок, не может быть инициирован, если в нем участвует меньше двух человек. Регистрация для участия прекращается за пять дней до назначенной даты проведения торгов.
Стоит отметить, что в рамках аренды участвовать в торгах могут не только граждане Российской Федерации, а также и подданные иностранных государств и лица, не имеющие определенного гражданства.
Статья действующего Земельного Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, кто ни при каких обстоятельствах не может участвовать в публичных торгах:
- претенденты, которые не предоставили или передали не полностью требуемый для регистрации пакет документации;
- лица, выразившие желание участвовать в аукционе, но не оплатившие задаточную стоимость, которая составляет 10% от первоначальной стоимости земельного участка;
- те граждане, которые на основании норм действующего федерального законодательства не имеют законных прав на приобретение собственности;
- юридические лица, актуальная информация о которых не содержится в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП.
Какие нужны документы
Для получения возможности участия в публичных торгах по приобретению прав на земельные участки. Заинтересованные лица должны предоставить определенный пакет документов. Перечень достаточно маленький.
В него входят следующие бумаги:
- заявление, сформированное по установленной форме, которое содержит в себе сведения о действующих реквизитах счета, по которым фактический организатор мероприятия переведет задаток, если претендент не сможет одержать победу;
- гражданский паспорт Российской Федерации – предоставляется исключительно физическими лицами;
- квитанция, подтверждающая факт того, что лицо, выступающее в качестве претендента, внесло задаток в полном размере.
Мошенничество на земельных аукционах, что делать?
Эта тема практикуется уже давным давно, просто где то более откровенно. В большинстве случаев все выглядит более культурно.
В крупных городах на хорошие участки очень много желающих и гораздо дешевле «купить участок еще в коридоре», чем доводить дело до аукционного зала и поднятия табличек. Зачем кормить этих дармоедов (департаменты), если можно отдать некую сумму в коридоре и забрать участок по стартовой цене? На аукционе хороший участок у вас взять по старту все равно не получиться и цену поднимут однозначно. не проще ли заплатить раз 100-200т.р. и забрать участок за 30т.р. аренды в год и не торопиться?
Департаментам очень выгодно проводить аукционы с большим количеством участников. Выше ажиотаж, выше шаги, выше стоимость аренды/выкупа.
В стартовую стоимость уже заложена оптимальная для департамента цена аренды/продажи. И это нормальная цена, «человеческая». Но этим сволочам все мало. Им нужны хорошие торги и в 20-30-50 раз завышенные ценники на участки.
Все сделано так, чтобы с вас снять последние трусы. Никого из властей не заботят ваши проблемы. Им прост нужны деньги.
Для утешения быдло-народа с 1 марта 2015г (могу ошибаться с датой) были утверждены правки в ЗК РФ. Один из пунктов — «предварительное согласование предоставление земельного участка». Народ обрадовался и массово понес заявления.
Я сейчас объясню для чего это делается и почему я пришел к таким выводам.
Как только я узнал об этой правке в законе, я тут же начал заниматься писаниной этих заявлений. В общей сложности было написано около 60! заявлений. Под различными предлогами мне отказывали на каждое заявление. Все эти отказы, некомпетентность и безграмотность работников департамента, различные нарушения, меня очень сильно бесили. Заявления сопровождались обращениями в прокуратуру, письмами губернатору и в приемную президента РФ. Занятие бесполезное. Один участок все же был вывешан на сайт торгов и провисел месяц. Желающих на этот участок, кроме меня, не нашлось. Ну думаю, дождался) Не тут то было! После этого мне просто выдали решение что был сбой в программе и этот участок предоставить они не могут! Да как так то?
Через некоторое время эти участки начинают всплывать на аукционах.
Для чего сделана правка о «предварительном согласовании предоставления земельного участка»
Тут все просто. В департаментах нет информации о свободной земле и мы эту информацию бесплатно им приносим. Несем сами, бесплатно и с подробными схемами! Опомнитесь! Зачем кормить этих дормоедов! Эта забота не взаимна! Им просто срать на нас всех.
Кто мошенники и кого нужно посадить, тут большой вопрос.
Кто может принять участие
Аукцион, проводящийся для продажи права на заключение арендного соглашения на земельный участок, не может быть инициирован, если в нем участвует меньше двух человек. Регистрация для участия прекращается за пять дней до назначенной даты проведения торгов.
Стоит отметить, что в рамках аренды участвовать в торгах могут не только граждане Российской Федерации, а также и подданные иностранных государств и лица, не имеющие определенного гражданства.
Статья действующего Земельного Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, кто ни при каких обстоятельствах не может участвовать в публичных торгах:
- претенденты, которые не предоставили или передали не полностью требуемый для регистрации пакет документации;
- лица, выразившие желание участвовать в аукционе, но не оплатившие задаточную стоимость, которая составляет 10% от первоначальной стоимости земельного участка;
- те граждане, которые на основании норм действующего федерального законодательства не имеют законных прав на приобретение собственности;
- юридические лица, актуальная информация о которых не содержится в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП.