Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принудительный выкуп доли в квартире 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Хотя в процедуре нет указаний на обязательность процедуры досудебного урегулирования, по мнению юристов, стоит предпринять меры по достижению общего решения. Выполнить это несложно – достаточно направить письменное предложение с фиксацией условий о выкупе доли, и дождаться письменного ответа. Если в установленный письмом срок ответа не последует, можно переходить к следующему этапу – судебному разбирательству.
Основания для обращения в суд
Если договориться с владельцами о добровольной продаже доли квартиры не удалось, то единственный способ – выкупить имущество по решению суда. Однако перед обращение в органы правосудия необходимо определиться, а имеет ли ваше требование под собой законные основания? Необходима совокупность следующих обстоятельств:
| Основание | Пояснение |
|---|---|
| Размер доли жилого помещения незначителен | Этот пункт зависит не только от размера квартиры, например, 1/3 однокомнатной квартиры будет значительно меньше чем эта же доля в четырехкомнатной. |
| Фактически невозможно выделить натуральную долю | Так как выделении в натуре подразумевает организацию отдельного входа и наличие независимых коммуникаций, то такая процедура невозможна в большинстве квартир. |
| Отсутствие у владельца мизерной доли необходимости в проживании и нежелание управления своей долей | Это наиболее трудно доказуемый пункт. Например, если у человека нет другого жилья, то заставить его продать свою долю не сможет даже суд. А вот если владелец фактически не претендует на долю, проживает в другом месте, не оплачивает коммунальные платежи, то это и будет означать отсутствие у него имущественного интереса |
После вступления в силу удовлетворительного решения суда, внесенные истцом средства с депозита государственного органа переводятся на счет ответчика.
Инициатор разбирательства присоединяет незначительную долю к своим материальным активам. А для закрепления возникшего права собственности обращается в Росреестр.
Для этого заявителю нужно будет обратиться в территориальный офис органа госрегистрации по месту расположения жилплощади с копией решения суда и подать заявление о регистрации перехода права собственности.
Если бумаги будут приняты, уже через 10 дней новый собственник незначительной доли сможет на полном основании считаться таковым. Для подтверждения своих прав в отношении части жилплощади ему потребуется только предъявить выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
Как осуществляется принудительный выкуп доли квартиры через суд? Порядок действий и процедура присуждения совладельцу денежной компенсации в обмен на право обладания частью общего имущества нельзя назвать сложными, если налицо — явное присутствие всех оснований для принудительного выкупа.
В ч. 4 ст. 252 ГК РФ чётко прописано, что должно быть доказано при подаче иска о принудительном выкупе доли:
— незначительность доли,
— невозможность её реального выделения,
— отсутствие существенного интереса в пользовании общим имуществом.
В судебных актах можно встретить и более подробное описание предмета доказывания. Так, Президиум Верховного суда Республики Башкортостан по одному из дел указал следующее: юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли доля собственника в объекте недвижимости выделена в натуре, могут ли объекты собственности быть использованы всеми собственниками по его назначению (для проживания) без нарушения права собственника, имеющего большую долю в праве собственности; имеется возможность предоставления ответчикам в пользование изолированных жилых помещений, соразмерные их долям в праве собственности, есть ли у ответчиков существенный интерес в использовании общего имущества, нуждаются ли они в использовании общего имущества, а также, имеют ли возможность на выплату денежной компенсации другому сособственнику.
Порядок долевого выкупа
Чтобы стать собственником квартиры — ее необходимо купить. А чтобы приобрести квартиру, необходимо составить Договор купли-продажи.
При приобретении части недвижимости и прав на нее необходимо пройти несколько этапов:
- Подготовка необходимой документации;
- Подписание договора сторонами сделки;
- После подписания договора купли-продажи необходимо подать документы в Государственный Реестр недвижимости для того, чтобы зарегистрировать права на недвижимость нового владельца. В течение 18 дней (с момента подачи документов и заявления) происходит эта регистрация в реестре (согласно 218 Федеральному Закону РФ).
Срок, за который в реестре происходит регистрация, в различных субъектах России может различаться, например, в московских инстанциях ее производят в течение всего 12 дней. Новый собственник станет владельцем недвижимости только после того, как регистрация вступит в силу. Подтвердить права сможет справка из ЕГРН.
Принудительный выкуп доли в квартире через суд (судебная практика 2019 в Москве)
Рассматривая требования совладельцев долей в квартирах о принудительном выкупе — о возмездной передаче доли другому собственнику, суды исходят из следующих правил.
Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).
Важное условие статьи кодекса, которое создает препятствие для досудебного урегулирования вопроса – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ).
В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше — суды.
В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.
С одной стороны правила ст.
252 ГК РФ соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами собственников других долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья Гражданского кодекса РФ до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.
Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры.
При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:
- когда доля собственника незначительна,
- доля не может быть реально выделена,
- собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Нормативное регулирование вопроса
Спорные моменты при разделе собственности решаются с учетом норм действующего гражданского законодательства. Так, согласно ст. 288 ГК России владелец объекта в многоквартирном доме наделяется правом использования и распоряжения недвижимостью по своему усмотрению. Единственным ограничением является обязательство соблюдения действующего законодательства при проведении сделок.
Такие процедуры, как приватизация, использование средств по госпрограмме «Материнский капитал», наследование, дают повод для приобретения прав на жилье сразу несколькими лицами. Делению подлежат квартиры, а также помещения, находящиеся в них. Вопросу такой формы владения объектом посвящена ст. 244 ГК РФ. В роли собственников долей выступают члены семейства, а также граждане, не имеющие родственных связей.
Важно! Когда на жилплощади находится несколько семей, то неизменно возникают спорные ситуации. В подобных условиях конфликты, связанные с реализацией права пользования, подлежат урегулированию в рамках положений ст. 247 ГК РФ.
Если мирно сосуществовать в рамках определенной квартиры не получается, то возникает вопрос о выделении долей. Такие части могут составлять 1/10 или меньше. К сожалению, решение любой жилищной ситуации приводит к затрагиванию интересов других жильцов.
Для осуществления сделки потребуется подготовить следующий пакет документов:
- документы, подтверждающие права собственности на объект недвижимости: договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельства о праве на наследство;
- бумаги, свидетельствующие о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРП, свидетельство о регистрации права собственности) и отсутствии обременений, препятствующих совершению сделки;
- документы, подготовленные Бюро Технической Инвентаризации, содержащие описание и характеристику объекта: кадастровый план, поэтажный план строения. экспликацию с чертежами и указанием площади отдельных помещений;
- выписка из домовой книги, в которой указаны все зарегистрированные на момент сделки граждане.
Распределение доли общества между участниками: протокол общего собрания
Распределение доли общества возможно только на основании решения участников. Собрание участников созывается и проводится по общим правилам, установленным законом об ООО (ст. 36, 37). Кроме того, нужно учитывать положения гл. 9.1 ГК РФ, тем более что они являются новеллой гражданского законодательства.
В протоколе в обязательном порядке должны быть указаны сведения:
- о дне, времени и месте собрания;
- участниках, принявших участие в собрании;
- результатах голосования по каждому из вопросов;
- лице, ведущем подсчет.
Напомним, что доли, принадлежащие обществу, не голосуют.
Ст. 67.1 ГК РФ предписывает подтверждать факт присутствия участников и их голосования. Это осуществляется:
- Через удостоверение факта нотариусом, который должен присутствовать на собрании (письмо ФНП от 01.09.2014 № 2405/03-16-3).
- Иным способом, закрепленным в уставе или путем единогласного решения участников. К таким способам относятся:
- проставление на протоколе подписей всех участников;
- использование специальных средств (аудиозаписи или видеозаписи собрания);
- иные способы, позволяющие подтвердить факт принятия решения.
ВАЖНО! Если протокол не имеет подтверждения, это влечет его ничтожность (постановление пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
В тесноте, да не в обиде…
Да, конечно, можно руководствоваться таким принципом и терпеть нежелательное соседство. Но всё же, если вы готовы бороться за свои права и обстоятельства позволяют это делать, в бой!
Если же вы стали жертвой недобросовестных истцов, тоже не падайте духом. В таких спорах нет заранее установленной истины. Всё зависит от того, как будет выстроена линия защиты. Мы всегда готовы дать объективную оценку вашей ситуации и помочь добиться справедливости.
Статья подготовлена с учётом редакции нормативных правовых актов, действующих на 21.10.2018 г.Автор статьи: Майя Саблина, директор Лаборатории права
| № | Наименование услуги | Стоимость (руб.) |
| 1. | Консультация по принудительному выкупу доли | 5 000 – 10 000 |
| 2. | Составление иска о принудительном выкупе доли | 20 000 – 30 000 |
| 3. | Принудительный выкуп доли через суд | 90 000 – 120 000 |
| 4. | Представительство по принудительному выкупу доли на этапе обжалования | 40 000 – 50 000 |
Не бойтесь защищать свои права и делайте это с нами!
Микрособственники в опале
Верховный суд раскритиковал решение местных судов, которые посчитали, что собственник незначительной доли в квартире не потребовал ее выделения из-за интереса к использованию общего имущества. Да и отсутствие другой недвижимости, по мнению ВС, не играет особой роли в данном вопросе. Кроме того, нижестоящие суды не обратили внимания на неудобства, которые вынужден испытывать владелец большей части недвижимости.
В результате Верховный суд отправил дело на пересмотр и уточнил, что интерес собственника в использовании общего имущества нужно устанавливать с учетом всех обстоятельств, анализируя, в том числе, возраст владельца мини-доли в квартире, состояние его здоровья, семейное положение и наличие детей, а также профессиональную деятельность.
Это не единственный случай, когда Верховный суд принял решение в пользу собственника большей доли недвижимости. Ранее ВС не удовлетворил требования владельца 3/9 долей в праве общей долевой собственности в квартире. Он хотел, чтобы ему выдали ключи и убрали из его поля зрения собаку жильцов квартиры. Судом было отмечено, что собственник маленькой доли никогда не проживал в квартире. К тому же там не было помещения, которое по площади соответствовало бы размерам его доли.
Иск о принудительном выкупе доли в квартире (образец) 2021
Исковое заявление составляется в соответствии с нормами ст. 131, 132 ГПК РФ в письменном виде. В иске должны обязательно содержаться такие сведения:
- наименование органа правосудия;
- данные (анкетные и контактные) истца;
- сведения об ответчике;
- цена иска и размер оплаченной госпошлины;
- наименование заявления («о признании доли незначительной и принудительном ее выкупе»);
- описание обстоятельств, при которых возникло право собственности у каждого из владельцев;
- местоположение квартиры, ее описание;
- размер доли каждого сособственника;
- причина спора;
- были ли попытки мирного урегулирования;
- результаты оценочной экспертизы (при наличии);
- мотивированные требования, со ссылками на нормы действующего законодательства РФ;
- список прилагаемых документов;
- дата составления и подпись заявителя.
Документы, которые нужны для выкупа доли:
- Документы, которые могут подтвердить права собственности на недвижимость. Такими документами могут быть, например, договор дарения, купли-продажи;
- Необходимо подтвердить, что жилье ничем не обременяется, это делается с помощью справки из ЕГРН;
- Также понадобятся планы каждого этажа недвижимости (если этаж один, то план одного этажа), кадастровый документ — это предоставляется в пакете документов из БТИ.
- Выписка из домовой книги, в ней указаны все сейчас проживающие и ранее проживавшие в квартире;
- Согласие второго супруга на продажу доли недвижимости (если требуется). Документ обязательно должен быть заверен у нотариуса.
Судебные практика по долевым спорам собственников жилья
Свежее решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда помогло разобраться в ситуации жильцам, владеющими маленькими долями в квартире. Рассматривала Коллегия итоги подобного спора жильцов в городе Новосибирске, в квартиру к которым явился некий гражданин с претензиями к супружеской паре, проживающей в квартире.
Владелец маленькой доли подал в суд иск с требованиями от совладельцев трёшки, чтобы они позволили ему проживать в данной трехкомнатной квартире. Областной суд согласился с истцом, хотя решение районного суда по данному иску было отрицательным.
Областной суд отменил отказное решение коллег из районного суда и самостоятельно принял решение: позволить гражданину проживать в «трешке», семейной паре не устраивать преград в пользовании жилой недвижимости, предоставив ему комплект ключей.
Супруги приняли решение обратиться в Верховный суд для защиты своих интересов, и в конечном итоге ВС РФ постановил, что решение, которое было принято областным судом в пользу гражданина, владеющего небольшим метражом в квартире, не имеют законных оснований.
В данном спорном вопросе Верховный суд заметил одно: «Криминальные новости, в которых действующим лицом является новоиспеченный жилец с небольшой долей в квартире, все чаще стали появляться в сводках и новостных лентах».
Районный суд, отказывая истцу, высказал свое мнение, что квартира, выступающая предметом спора, никогда до покупки квадратных метров не была местом его проживания. Как и в настоящий момент не является. Долю он приобрел накануне у прежнего владельца, который порядок пользования недвижимостью не установил.
Вдобавок, что самое важное: в трехкомнатной квартире не имеется помещения, которое бы по метражу соответствовало размеру доли истца.
Предлагаем ознакомиться Как оспорить договор дарения практика решение
Отменив данное решение, апелляция обозначила, что если порядка пользования квартиры не имеется, то это не может быть веским основаниям запрещать гражданину с небольшими метрами вселиться в жилье и проживать в нем. Его право на квадратные метры нельзя переплетать с обязательным определением порядка пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Верховный суд с аргументом в апелляции не согласился. Если обратиться к статье 288 Гражданского кодекса и к 17 статье Жилищного кодекса, то там сказано, что жилые помещения предназначаются для того, чтобы в них проживали люди.
Но если жилое помещение находится у нескольких граждан на правах общей долевой собственности, то статью 30 Жилищного кодекса о праве граждан распоряжаться своей собственностью необходимо неразрывно связывать со
статьей 247 Гражданского кодекса
о владении имуществом, находящемся в долевой собственности. И распоряжаться подобным долевым имуществом можно лишь по соглашению сторон.
И если собственники не договорились, то распоряжаться можно по решению судебного органа власти. Владелец малых метров обладает правом на владение имуществом, которое соразмерно его доли. И если это не представляется возможным, то он имеет право истребовать компенсационную выплату за свою долю.
В данном деле ответчиками является семейная пара, которая не состоит в родственных или дружеских связях с истцом. В трехкомнатной квартире имелись три смежно-проходных комнаты, и ни одна из них не соответствовала доле новоиспеченного владельца, так как она существенно меньше оговоренных выше метров.
Вдобавок, планировка квартиры такова, что для того чтобы попасть в туалет, в ванну, или на кухню, необходимо было миновать комнаты семьи, являющейся владельцами основной доли в квартире. Ситуация осложняется еще и тем, что новый собственник до покупки своих метров никогда не проживал в данной квартире.
Итоговое заключение Верховного суда: в случае вселения истца в жилье, будет нарушена статья 247 Гражданского кодекса, данная статья требует учитывать реальную возможность пользования жилым помещением, не нарушая прав жильцов, проживающих в квартире. И если на таких условиях разрешить новому владельцу вселиться, то интересы и комфортное проживание иных участников общей собственности будут нарушены.
Предлагаем ознакомиться Процедура покупки квартиры с материнским капиталом
Рассмотрим наиболее распространенные вопросы, сопровождающие вселение в долевую квартиру:
- Необходимо ли согласие второго собственника на въезд в квартиру? Нет, любой обладатель части жилищной площади не должен полагаться на согласие или препятствия от другого.
- Имеет ли лицо, у которого в собственности находится большая часть на квартиру, какие-либо преимущества при вселении? Нет, все владельцы имеют одинаковые права на проживание.
- Имеет ли право владелец доли вселять в квартиру членов своей семьи? Да, имеет, в том случае, если он зарегистрирует их по этому адресу.
- Если лицу принадлежит доля в однокомнатной квартире – вселение может ли осуществиться? Да, если, на то нет препятствий в соответствии с существующими законами.
Что такое незначительная доля?
Законы не содержат строгого определения незначительной доли. Однако, судебная практика показывает, что таковой считают совсем малые части квартиры, которые нельзя выделить в отдельное помещение.
Соответственно, владелец этой доли не заинтересован в проживании в квартире и ином использовании своей собственности.
В некоторых случаях без экспертизы квартиры сложно понять, насколько мала та или иная доля.
Незначительная доля в квартире может быть принудительно продана остальным владельцам. 252-я статья ГК РФ допускает такую сделку даже против воли владельца доли. Для этого и необходимо признание доли незначительной.