Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Узаконивание перепланировки нежилого помещения: пошаговая инструкция 2023». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К перепланировке офис, магазина или любого другого нежилого помещения применима вся информация, описанная выше. Каких-либо отличительных особенностей в согласовании перепланировки данных нежилых помещений не существует.

Согласование перепланировки офиса.

Кто может проводить обследование перепланировок

Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.

МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:

• специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
• специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
• специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.

Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.

Проект перепланировки помещения и документы при переустройстве

Поскольку на федеральном уровне не принято самостоятельных нормативных актов по согласованию переустройства нежилых помещений, кроме г. Москвы и Санкт-Петербурга, необходимо руководствоваться аналогичными нормами для жилых объектов. Даже в Московской области нет установленного определения и порядка. Для согласования и узаконивания переустройства и перепланировки потребуются следующие документы:

• заявление по установленной форме;
• правоустанавливающие документы на объект (оригиналы или нотариально удостоверенные копии свидетельства о праве либо выписки из ЕГРН);
• проект переустройства или перепланировки;
• техническое заключение о допустимости выполненных работ;
• технический план перепланировки.

Если нежилое помещение расположено в здании, признанном памятником архитектуры, истории или культуры, дополнительно представляется заключение уполномоченных органов, осуществляющих охрану указанных объектов. Помимо этого, для памятников архитектуры предусмотрены особые требования к проектной организации, которая вправе проводить его обследование и изготавливать проект перепланировки и переустройства – лицензия КГИОП. Этот орган разрешает готовить проектные документы только специализированным компаниям. Кроме того, санкции за самовольное изменение объектов культурного наследия гораздо жестче, чем в обычных зданиях – вплоть до уголовной ответственности. Наказание последует не только для собственника, но и для тех, кто такие работы выполнял, и для должностных лиц контролирующих государственных органов, отвечающих за сохранность таких объектов.

После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.

Ограничения на работы по переустройству в нежилом помещении

Указанные ограничения обязательны для всех видов переустройства, осуществляемых как с разработкой проектов, так и по эскизам. В случае несоблюдения данных требований согласовать произведенную перепланировку будет затруднительно.

Не допускается переустройство помещений, при котором:

• ухудшаются условия эксплуатации нежилого здания и находящихся там граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
• переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для жизнедеятельности;
• затрагиваются помещения на нежилых объектах, состоящие на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба;
• нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
• устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
• предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
• увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях.

Всегда ли нужно согласование

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

• план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
• материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Регламент перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Самый простой случай согласования проекта.

Если переустройство нежилых помещений в отдельно стоящем здании не затрагивает фасадные элементы и не предусматривает устройства нового отдельного входа — тогда согласование перепланировки проводится по временному регламенту в МосгорБТИ.

В противном случае проект реконструктивных работ по фасаду здания необходимо дополнительно утвердить в ГУП ГлавАПУ и Москомархитектуре. Инвентаризацию проведенных работ осуществляет БТИ.

Для успешного согласования необходимо предоставить документы для перепланировки нежилых помещений:

• Документы, подтверждающие факт собственности. Обязательно нотариальное визирование.
• Для арендуемых площадей потребуется письменное разрешение от владельца.
• Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения в нежилом доме (о состоянии несущих и ограждающих конструкций).
• Проект планируемого переустройства, подготовленный лицензированной компанией с допуском СРО.

Перепланировка коммерческих объектов в жилых домах

Собственникам или арендаторам помещений в многоквартирных домах стоит запастись временем и средствами для длительной процедуры согласования. Этот процесс несколько более сложный, так как для начала нужно перевести, например, квартиру (или несколько) на первом этаже в нежилой фонд.

На старте согласовательного процесса необходимо подготовить проектную документацию и направить ее в органы строительства и архитектуры. Сначала в БТИ нужно получить техпаспорт, потом заказать разработку проекта перепланировки. Доверить выполнение проектных работ лучше лицензированным профессионалам, которые, к тому же, смогут предложить оптимальные варианты преобразований, согласование которых точно не вызовет проблем. Если конструктивные и инженерные изменения очень сложные (речь идет, скорее, о реконструкции), понадобятся одобрительные справки из других разных структур, возможно, потребуется проведение строительной экспертизы.

Собственно, такие документы помогут найти общий язык с жильцами дома, которые далеко не всегда приветствуют радикальные изменения, справедливо опасаясь за свой покой, безопасность и комфорт. А без согласия всех собственников квартир в подъезде, где планируется создать коммерческую зону, узаконить преобразования невозможно.

Следующий этап – согласование с пожарной инспекцией, санитарными службами, водоканалом и другими организациями и предоставление пакета документов в местную администрацию. Лишь после того, как все профильные чиновники подпишут соответствующие разрешения, можно приступать к работам, по завершении которых специальная комиссия примет отремонтированное помещение в эксплуатацию и выдаст соответствующий акт. Затем остается только зарегистрировать изменения в Росреестре.

Мнение юриста. Степан Хантимиров, адвокатское бюро Asterisk:

— Новые правила можно оценить положительно, поскольку они упрощают процедуру согласования перепланировки. Также к заявлению больше не нужно прикладывать протокол общего собрания собственников помещений (если он раньше передавался на хранение в Мосжилинспекцию) и журнал производства работ (если в помещении не затрагиваются несущие конструкции).

Единственный минус, с которым могут столкнуться заявители, — необходимость иметь электронную подпись. Проект перепланировки и техническое заключение должны быть подписаны электронной подписью. В целом же порядок перепланировки остался прежним. Чтобы ее выполнить, нужно сделать проект, получить разрешение Мосжилинспекции на проведение перепланировки, провести перепланировочные работы и оформить акт о завершенных работах.

Согласование это достаточно трудоемкий процесс. Чтобы достигнуть желаемого результата, необходимо соблюдать установленный порядок действий:

1. Получение документации в БТИ. Сюда входит поэтажный план здания, а так же план конкретного помещения. Данные документы вправе запросить любой собственник недвижимости.
2. Разработка и оформление проекта. Это один из самых сложных этапов, поэтому составлением проектов занимаются специализированные организации, имеющие лицензию на данный вид работ. Кроме того, потребуется техническое заключение о возможности данной перепланировки, которое выносится после обследования основных конструкций.
3. Направление документов в Мосжилинспекцию г.Москвы или в архитектурный отдел администрации города.
4. Получение разрешения на проведение ремонтно-строительных работ.
5. Проведение переустройства в соответствии с утвержденным проектом. Отступления от проектной документации, будут считаться незаконной перепланировкой, которая доставит массу юридических проблем.
6. Прием работ и подписание акта о завершении перепланировки.
7. Обращение в бюро технической инвентаризации с целью получения новых документов на объект.
8. Получение новой выписки ЕГРН с измененной перепланировкой.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан. Поэтому конкретный порядок согласования устанавливается на региональном и местном уровне, но в основных чертах процедура является идентичной. О не и будет сказано ниже более подробно.

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

• заявление от имени заказчика;
• копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
• нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
• письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
• документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
• проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
• разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
• договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
3. Согласование в государственных инстанциях.
4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

• владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
• балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
• представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
• представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
• представителей службы пожнадзора;
• представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

• соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
• наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
• наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
• наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Виды адаптации площадей разного целевого назначения для потребностей бизнеса

Переустройство внутреннего пространства (планировки) недвижимости, не предназначенной для жилья, проводится для сообразования его параметров с потребностями предпринимательской деятельности. По отношению к целевому назначению помещений не для жилья и к проложенным коммуникациям перестраивание может производиться с:

• Сохранением существующей коммуникационной инфраструктуры (водопровода, канализации, электросетей);
• Доработкой коммуникаций и перепрофилированием реконструируемого метража применительно к требованиям дела.

Изменение планировки традиционно включает в себя:

1. Увеличение или уменьшение метража комнат в самом строении и за счет внешней территории;
2. Упразднение существующих или создание в стенах новых проемов, окон;
3. Снос перегородок, установка новых простенков, организация технологических ниш;
4. Перенос коммуникаций, создание новых коммуникационных узлов;
5. Размещение помещений в рациональном для бизнеса порядке, пр.

Для реализации данных тезисов, касающихся несущих конструкций (стен, перемычек), собственнику понадобится оформление разрешения на перепланировку и т. н. согласование перепланировки нежилого помещения. По российскому законодательству (градостроительному кодексу РФ) любую перестройку наличествующего пространства под нужды предпринимательства можно отнести к одному из двух вариантов:

1. Переделка отдельно стоящего сооружения, которое не приспособлено под жилье;
2. Переоборудование первого или цокольного этажа многоквартирного дома.

Первый случай сопряжен с обязательными проектированием, согласованием и регистрацией изменений в бюро технической инвентаризации (БТИ). Во втором эпизоде для согласования перепланировки нежилого помещения в жилом доме потребуется представить в жилищную комиссию (ЖК) письменное согласие всех проживающих в нем граждан.

Получения разрешения на перепланирование в жилом доме

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах имеет особенности. В этом случае процесс согласования проекта перепланировки нежилого помещения (квартиры) предваряет подача в Роспотребнадзор пакета проектной документации. Регистрация последнего и положительные заключения — основание для передачи бумаг в жилищную инспекцию столицы. Эта государственная инстанция согласует разрешение на изменение планировки.

Базовый состав пакета бумаг, необходимых для преобразования нежилого помещения в жилом доме:

• Технический паспорт, изготовленный в БТИ, с поэтажным планом, справками Ф.1а и Ф.5, экспликация;
• Нотариально заверенная копия документа, подтверждающего право владения (собственности);
• Письменное позволение собственника;
• Техническое заключение компетентной инстанции о техсостоянии несущих конструкций и возможности модификации планировки;
• Легитимный проект переустройства площадей;
• Одобрение Роспотребнадзора, СЭС, АПУ;
• Положительный вывод архитекторов здания;
• Договор на проведение надзора во время работ, заключенный с компанией, имеющей соответствующую лицензию.

На основании рассмотрения документов Московская ЖК разрешает либо обоснованно отказывает в выполнении работ. Минимальная стоимость согласования и разрешения переустройства нижнего этажа жилых домов в Мосжилинспекции — от 70 тыс. рублей.

Есть ли разница между жилым домом и служебным зданием?

Если переустраиваемое помещение находится в нежилом здании, то согласование осуществляется значительно проще. Нет необходимости согласования с жильцами МКД и управляющей компанией. Правда, при наличии других арендаторов помещений требуется их индивидуальное согласие. Нет смысла обращаться и в жилищную инспекцию. Разрешение выдает собственник здания (как правило, муниципалитет). Больше о том, как провести перепланировку нежилого помещения в нежилом доме, мы рассказывали в отдельной статье.

Для проведения перепланировки необходима разработка проекта по аналогии с вышерассмотренным вариантом. Согласование с отделом архитектуры необходимо при внесении изменений на фасаде, а с техническими службами и санэпидемстанцией — при перестройке инженерных коммуникаций и канализационной системы.

Перепланировка помещения. Согласование перепланировки помещения

После отмены в 2011 году Постановления Правительства Москвы № 621-ПП от 16.08.2005, которое регламентировало согласование перепланировки помещений нежилого фонда (к нежилому фонду относятся все здания, в которых нет ни одной квартиры), согласовать такую перепланировку стало значительно проще.

На данный момент согласование перепланировки нежилых помещений регламентируется Градостроительным кодексом РФ и Градостроительным кодексом Москвы.Но все-таки есть несколько «подводных камней» при согласовании перепланировки помещений нежилого фонда. Итак:

1. Прежде, чем затеять перепланировку помещений, необходимо убедиться, что все Ваши замыслы попадают именно под определение «перепланировка», а не являются реконструкцией. Определение реконструкции дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Проще говоря, нельзя ничего надстраивать, пристраивать, перестраивать, устраивать антресольные этажи и т.д. А изменение площади помещения может произойти только за счет монтажа или демонтаж внутренних стен и перегородок. Только в этом случае это перепланировка.

Перечень работ, которые не попадают под определение реконструкции, дан в Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется»

1. При перепланировке помещений нельзя нарушать прочностные характеристики здания, т.е. бездумно сносить или уменьшать несущие конструкции и т.д. Такую перепланировку согласовать невозможно, да это и просто опасно.
2. Если при ремонтно-строительных работах Вы затрагиваете фасад здания, необходимо согласовать реконструктивные работы по фасаду здания (не путать с реконструкцией). Данный вид работ согласовывает Москомархитектура. Для этого разрабатывается специальный проект.

Порядок согласование перепланировки помещений нежилого фонда:

1. Разработка Технического заключения по результатам обследования здания (помещения).
2. Разработка всех необходимых разделов проекта перепланировки.
3. При наличии реконструктивных работ по фасаду разработка специального проекта и согласование его в Москомархитектуре.

Всю проектную документацию, включая Техническое заключения и все разделы проекта, имеет право изготавливать только организация, имеющая допуски к данным видам работ.

1. Далее идут сами ремонтно-строительные работы (если они еще не проводились).
2. Заказ обследования техниками БТИ Вашего Объекта после произведенной перепланировки с выдачей Поэтажного плана и экспликации в, так называемых, «черных линиях».

На этом согласование перепланировки помещений нежилого фонда можно считать законченным.

Похожие записи:

• Есть ли пенсия по старости в Китае
• Маткапитал-2023: как потратить ₽779 тыс. на улучшение жилищных условий
• Исковое заявление на развод через суд с детьми и без детей