Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарим комнату: основания, риски, последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общим правилам право собственности переходит к одаряемому с момента передачи имущества. В качестве документального подтверждения чаще всего выступает акт, подписанный сторонами сделки. Однако дарение комнаты имеет свои особенности. Это обусловлено тем фактом, что право должно быть зарегистрировано в Росреестре.
Как подарить комнату близкому родственнику или чужому человеку: пошаговая инструкция
Для дарения комнаты в коммунальной квартиры или общежитии в пользу родственника или другого человека понадобится:
- Согласование сделки. Рекомендуется заранее договориться с одаряемым, когда и в какой нотариальной конторе будет подписан ДД.
- Сбор документов на имущество.
- Составление дарственной. Это делается самостоятельно или с помощью юриста.
- Посещение нотариуса. Стороны подписывают ДД в его присутствии. Предварительно он разъясняет права и обязанности, ответственность, последствия сделки.
- Подача документов в Росреестр или МФЦ. Регистрация ДД отменена несколько лет назад, но переход права собственности придется регистрировать. Документы подают обе стороны – одаряемый и даритель. Если граждане не могут присутствовать, от их имен подают поверенные по нотариальным доверенностям.
- Получение выписки из ЕГРН. После совершения регистрационных действий одаряемому выдается новая выписка, где он указан как новый собственник.
Общая информация о дарении
Вопросы дарения регламентированы в 32-ой главе ГК РФ. Кроме того, в некоторых ситуациях могут применяться нормы налогового, семейного, гражданско-процессуального и административного законодательства.
Право собственности переходит к одаряемому только с момента прохождения процедуры государственной регистрации. Это происходит в органах Росреестра. Данные вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Основанием для этого станет договор дарения.
Дарственная заключается в простой письменной форме. По закону нотариальное заверение требуется только в отдельных случаях. Если документ оформляется у нотариуса, то специалист занимается всем оформлением в полном объеме.
Одаряемый вправе отказаться от собственности в любой момент. В этом случае ему потребуется возместить второй стороне все понесенные расходы. К примеру, все затраты на оформление и регистрацию сделки.
Даритель тоже может отменить сделку. Однако для этого требуются веские основания. К примеру, если одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье дарителя или намеренно уничтожает полученное имущество.
Действительность сделки
Договор дарения комнаты в коммунальной квартире нередко используют для того, чтобы с наименьшими затратами и сложностями фактически продать эту недвижимость третьему лицу.
Опасность таких сделок в том, что по иску заинтересованных лиц они могут быть признаны недействительными. Это возможно, если судом будет установлено, что фактически имела места купли-продажи комнаты, а не ее безвозмездное дарение. В таких ситуациях нарушается порядок выкупа имущества, поскольку владельцы остальных комнат в коммунальной квартире лишаются права на преимущественную покупку обособленной части коммунальной квартиры.
Кроме того, признается ничтожным договор дарения в случае, если в нем закреплено условие о том, что передача недвижимости состоится только после смерти дарителя. Как видно, такой договор по сути своей представляет завещание, поэтому к нему применяются нормы, регулирующие наследственные правоотношения.
Оформление договора дарения комнаты в коммунальной квартире: образец 2022 Одной из таких специфических процедур является дарение комнаты в коммунальной квартире. Как и при прочих случаях дарения, граждане, состоящие в браке, вынуждены прилагать к перечню документов для регистрации дарственной согласие супруга на дарение доли в квартире, то есть на отчуждение совместного имущества. Составляется оно в письменном виде и заверяется нотариусом. Образец вы можете видеть ниже или .
Особенностью дарения комнаты является тот факт, что в данном случае в качестве предмета сделки выступает часть имущества. По этой причине может потребоваться согласие других проживающих в доме или квартире. Также необходимо обращаться к нотариусу.
Дарственная на комнату в коммунальной квартире представляет собой соглашение, причем одностороннего характера. По такому договору одна сторона передает без какой-либо оплаты площадь в коммуналке другой стороне. При этом тот, кто дарит имущество, не должен иметь никакой корыстной заинтересованности в такой сделке. Получателем, когда осуществляется дарение комнаты в коммунальной квартире, может быть любой гражданин и даже организация.
Понятие и особенности
Договор дарения комнаты в коммунальной квартиреВажно также обращать внимание на субъектов подобных отношений. Присутствовать при заключении сделок нужно каждой стороне, а именно тому, кто одаряет, причем если это лицо состоит в браке, то и супруг, а также тот, кто получает дар. Интересно то, что когда получатель дара также состоит в браке, несмотря на то, что подобное имущество не признается общим, второй супруг должен присутствовать все равно. В случае когда получатель имущества ребенок, достигший возраста четырнадцати лет, то и его присутствие необходимо, несмотря на то, что сделки заключает его законный представитель.
Как подарить комнату близкому родственнику или чужому человеку: пошаговая инструкция
Для дарения комнаты в коммунальной квартиры или общежитии в пользу родственника или другого человека понадобится:
- Согласование сделки. Рекомендуется заранее договориться с одаряемым, когда и в какой нотариальной конторе будет подписан ДД.
- Сбор документов на имущество.
- Составление дарственной. Это делается самостоятельно или с помощью юриста.
- Посещение нотариуса. Стороны подписывают ДД в его присутствии. Предварительно он разъясняет права и обязанности, ответственность, последствия сделки.
- Подача документов в Росреестр или МФЦ. Регистрация ДД отменена несколько лет назад, но переход права собственности придется регистрировать. Документы подают обе стороны – одаряемый и даритель. Если граждане не могут присутствовать, от их имен подают поверенные по нотариальным доверенностям.
- Получение выписки из ЕГРН. После совершения регистрационных действий одаряемому выдается новая выписка, где он указан как новый собственник.
После приема документов сотрудник МФЦ или Росреестра выдаст бумажную расписку, в которой будет указана дата получения новых документов на комнату. На переоформление права собственности уходит не более 10 календарных дней.
Ответы юриста на частые вопросы
Хочу подарить комнату в общежитии. Нужно ли согласие соседей?
Нет, согласие не требуется, т.к. она является самостоятельным объектом собственности.
Нужно ли платить налоги, если я получил комнату по договору дарения?
Да, НДФЛ в размере 13% уплачивается от кадастровой стоимости жилья. Но если одаряемый приходится дарителю близким родственником (братом, сестрой, родителем, супругом), налог платить не придется.
Нужно ли согласие органов опеки на дарение комнаты, в которой зарегистрированы дети?
Нет, разрешение опеки не требуется. Его нужно получать только при продаже или дарении недвижимости, если собственником является несовершеннолетний.
Нечаянно допустили ошибку в договоре, указав, что дарятся 2 комнаты вместо трех. Как исправить?
Оформите новую дарственную. Если ДД удостоверен нотариусом – внести исправления и снова заверить у него.
Обязательно ли составлять акт приема-передачи при дарении комнаты в общежитии?
Необязательно, но желательно. Акт прилагается к договору.
Можно ли продать комнату через дарение?
Продажа – это возмездная сделка, согласно которой Продавец передает покупателю имущество за деньги. Особенности сделки регламентируются гл. 30 ГК РФ. Дарение подразумевает безвозмездную передачу имущества, где вместо продавца участвует даритель, вместо покупателя – одаряемый.
По природе и особенностям это совершенно разные сделки, и продать Недвижимость через дарение нельзя. Некоторые предпочитают оформить договор дарения (далее – ДД) вместо договора купли-продажи, чтобы избежать уплаты налога (продавцы платят 13% НДФЛ) но фактически получают деньги. Такие сделки считаются притворными, к ним применяются последствия недействительности (ст. 170 ГК РФ).
Совет юриста: лучше сразу оформлять реальный ДКП при продаже, иначе есть риск нарваться на недобросовестного покупателя. Оформив дарственную, можно не получить деньги за недвижимость в ответ, т.к. такой договор подразумевает безвозмездность. Придется отстаивать свои интересы в суде.
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 7 лет)
Государственная регистрация договора дарения комнаты
Дарение данного объекта будет считаться совершенной сделкой только после осуществления государственной перерегистрации права собственности на него от дарителя к одаряемому. Данная процедура требует подачи заявления от каждой стороны сделки и пакета обязательных документов и справок, в который входят:
- квитанция или чек, подтверждающие уплату государственной пошлины за проведение регистрации;
- паспорта дарителя и одаряемого;
- договор дарения в трех экземплярах (или в четырех при нотариальном удостоверении);
- согласие второго супруга на совершение сделки, если комната находится в общей совместной собственности мужа и жены.
При необходимости по требованию регистрационной службы:
- правоустанавливающий документ на комнату;
- свидетельство о праве собственности дарителя на нее;
- выписка из домовой книги о прописанных в жилом помещении лицах;
- другие документы и справки.
Я проживаю со своим бывшим мужем, гражданином Д., в двухкомнатной квартире, которая находится у нас в долевой собственности в равных частях. Комнаты по метражу разные: одна имеет 18 квадратных метров, другая — 12. Д. самовольно выбрал себе большую комнату и вставил замок. Мне пришлось также вставить замок в оставшуюся комнату. Так как жить под одной крышей стало абсолютно невыносимо, я решила подарить свою комнату брату, который не имеет своего собственного жилья. Меня интересует вопрос, могу ли я осуществить сделку без согласования с бывшим мужем, и подарить именно конкретную комнату, а не долю в квартире?
При дарении собственником своей комнаты или доли квартиры, находящейся в общей долевой собственности, согласия собственников других комнат или долей не требуется.
Последовательность шагов по дарению комнаты
Оформление дарственной на коммунальную комнату производится по общему порядку для недвижимости. Могут возникнуть особые моменты в мелочах, но в целом схема дарения недвижимости едина для всех объектов. Одариваемый должен дать свое принципиальное согласие, после чего стороны составляют и подписывают документ:
- в нотариальной конторе под руководством специалиста, после проверки всех пунктов договора на соответствие закону;
- в простой письменной форме между собой без привлечения официальных лиц;
- с определенными условиями, которые должны быть грамотно отражены в документе. Если дарственная оформляется на условиях, то рекомендуется обратиться к профильному юристу;
- типовой в Росреестре или МФЦ, где предоставят стандартный бланк для заполнения дарственной на комнату.
Составив и подписав договор, стороны должны понимать, что только после приема документов и проверки в Росреестре будет произведена государственная смена собственника.Для обращения к государственному регистратору будет мало представить подписанное соглашение, нужно предоставить документы на предмет дарения.
Следует различать договор по дарению коммунальной комнаты и части единой квартиры. Если речь идет о комнате как о единой учетной единице, то потребуется приложить к дарственной следующий пакет документов:
- паспорта участников сделки;
- договор в трех экземплярах (для сторон и архива Росреестра);
- свидетельство на право собственности на коммунальную комнату;
- справка о составе семьи;
- согласие супругов на сделку с обеих сторон;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый и технический паспорт предмета дарения;
- выписка из лицевого счета.
Перечень документов установлен на федеральном уровне и не может изменяться по желанию региональных регистраторов. Некоторые справки имеют срок годности, поэтому их потребуется заказывать и получать в течение 30 дней перед регистрацией дарения. Если одариваемый является ребенком, то получать комнату в коммунальной квартире станут за него родители или законные представители. Все сделки по недвижимости, в которых участвуют несовершеннолетние, потребуют согласования в опеке.
Главным существенным условием любого договора является его предмет. В нашем случае, предметом выступает комната, передающаяся в дар. В разделе о предмете следует указать сведения о комнате. Выглядит это следующим образом:
Даритель передает в дар Одаряемому следующий объект недвижимости:
жилая комната в квартире, расположенная по адресу: Курганская область, город Курган, улица Блюхера, коммунальная квартира номер 66. Общая площадь комнаты составляет 15 (Пятнадцать) квадратных метров.
Объект недвижимости, передающийся в дар, до момента вступления в силу настоящего соглашения принадлежит Дарителю по праву собственности согласно свидетельству о государственной регистрации.
Стороны по настоящему договору приходятся по отношению друг к другу близкими родственниками, а именно – отец и сын.
Сторона, принимающая комнату в дар, наделена правом пользования местами общего пользования, а именно: кухней, коридором, санузлом, балконом.
Можно ли продать комнату через дарение?
Продажа – это возмездная сделка, согласно которой продавец передает покупателю имущество за деньги. Особенности сделки регламентируются гл. 30 ГК РФ. Дарение подразумевает безвозмездную передачу имущества, где вместо продавца участвует даритель, вместо покупателя – одаряемый.
По природе и особенностям это совершенно разные сделки, и продать недвижимость через дарение нельзя. Некоторые предпочитают оформить договор дарения (далее – ДД) вместо договора купли-продажи, чтобы избежать уплаты налога (продавцы платят 13% НДФЛ) но фактически получают деньги. Такие сделки считаются притворными, к ним применяются последствия недействительности (ст. 170 ГК РФ).
Совет юриста: лучше сразу оформлять реальный ДКП при продаже, иначе есть риск нарваться на недобросовестного покупателя. Оформив дарственную, можно не получить деньги за недвижимость в ответ, т.к. такой договор подразумевает безвозмездность. Придется отстаивать свои интересы в суде.
Ответы юриста на частые вопросы
Хочу подарить комнату в общежитии. Нужно ли согласие соседей?
Нет, согласие не требуется, т.к. она является самостоятельным объектом собственности.
Нужно ли платить налоги, если я получил комнату по договору дарения?
Да, НДФЛ в размере 13% уплачивается от кадастровой стоимости жилья. Но если одаряемый приходится дарителю близким родственником (братом, сестрой, родителем, супругом), налог платить не придется.
Нужно ли согласие органов опеки на дарение комнаты, в которой зарегистрированы дети?
Нет, разрешение опеки не требуется. Его нужно получать только при продаже или дарении недвижимости, если собственником является несовершеннолетний.
Нечаянно допустили ошибку в договоре, указав, что дарятся 2 комнаты вместо трех. Как исправить?
Оформите новую дарственную. Если ДД удостоверен нотариусом – внести исправления и снова заверить у него.
Обязательно ли составлять акт приема-передачи при дарении комнаты в общежитии?
Необязательно, но желательно. Акт прилагается к договору.
Выкуп комнаты в коммунальной квартире — основные законодательные положения
Как выкупить комнату в коммуналке у соседа?
Несмотря на распространенность коммунального жилья в России и по сей день, четкой регламентации данного понятия в законодательстве нет.
Поэтому при рассмотрении сделок с такими квартирами необходимо обращаться к общим положениям Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ) и прочим законодательным актам РФ.
Обобщая информацию из действующего законодательства, можно выделить ряд понятий, которые важно знать любому человеку, желающему провести такую сделку:
- Коммунальные квартиры – это вид многокомнатного жилья. В нем имеется 5 и более жилых комнат, принадлежащих разным хозяевам. При этом собственники зачастую не связаны кровными и прочими семейными связями (из положений государственной целевой программы).
- Исходя из того, что собственник, проживающий в описанной квартире, имеет полное право владения на определенную комнату, он может ее продать (ЖК РФ).
- Продажа должна осуществляться с соблюдением ряда норм данного процесса, иначе в будущем сделка может быть признана недействительной в судебном порядке (ЖК РФ).
- Процесс продажи части в коммунальном жилье от лица одного собственника может быть осуществлен только с согласия владельцев остальных квадратных метров (ЖК РФ).
- Первоочередное право выкупа части в такой квартире принадлежит собственникам остальных частей данного жилья (ЖК РФ).
Безусловно, в ряде ситуации придется обращаться к другим законодательным актам РФ. Однако в большинстве случаев представленной выше информации достаточно, чтобы понять общую суть и принципы выкупа коммунальной комнаты с точки зрения законодателя. Не забывайте, что иногда без помощи юриста не обойтись, поэтому не игнорируйте подобную практику при необходимости.
Раздел о правах и обязанностях также может фигурировать в пунктах настоящего соглашения. В нашем случае, этот раздел не является обязательным, но все же, мы рекомендуем его составить с целью указания обязательств Контрагентов. Ниже приведены типовые формулировки, которые могут отражаться в документе:
Даритель имеет право: Отменить исполнение договора дарения в случае, если Одаряемый совершил противоправные действия в адрес Дарителя, его семьи или же близких родственников. Требовать прекращение исполнения обязательств по договору в случаях, которые предусмотрены действующим законодательством Российской Федерации. Даритель обязуется: Передать в дар Одаряемому жилую комнату в соответствии с настоящим соглашением. Одаряемый имеет право: Отказаться принимать в дар вышеупомянутую недвижимость. Пользоваться местами общего пользования. Одаряемый обязуется: Осуществить возврат комнаты в случае прекращения настоящего соглашения.