Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка пая на недвижимость в России в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Справка от жилищно-строительного кооператива (ЖСК) о выплате пая является важным документом, который подтверждает факт уплаты пая пайщиком. Для понимания цели и основных положений справки, необходимо разобраться, что понимается понятием «пайщиком» и какие права и риски он имеет.
Что понимается под понятием «паевой взнос в ЖСК», и его роль?
Паевой взнос в ЖСК – это денежное обязательство пайщика перед жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) при вступлении в члены кооператива или при покупке пая существующего пайщика.
При оформлении паевого взноса важно знать, что жилищно-строительный кооператив – это организация, членом которой может стать любое физическое или юридическое лицо, имеющее свободные жилищные площади.
Паевой взнос в ЖСК выплачивается в целях финансирования строительства, ремонта или улучшения жилых помещений, приобретения земельных участков и других реализуемых проектов.
Особенности паевого взноса в жилищно-строительный кооператив:
- Взнос является обязательным и основным критерием вступления в ЖСК.
- Паевой взнос определяется жилищно-строительным кооперативом в соответствии с условиями, указанными в уставе.
- Сумма взноса может варьироваться в зависимости от различных факторов: площади жилого помещения, стоимости земельного участка и других параметров.
- Взнос устанавливается на каждого пайщика индивидуально.
- Пайщик, вносящий паевой взнос, обязан уплатить его в полном объеме.
Что считается паевым взносом?
Под паевым взносом понимается определенная сумма денег, внесенная членом жилищно-строительного кооператива перед его вступлением или при приобретении пая у существующего пайщика.
Алгоритм паевого взноса и его выплаты:
- Пайщик обращается в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и заполняет заявление на вступление.
- Кооператив рассматривает заявление и устанавливает сумму паевого взноса.
- Пайщик осуществляет уплату паевого взноса в установленный срок.
- После уплаты взноса пайщику выдается паевой билет (справка) в установленной форме.
- На основании паевого билета пайщик приобретает пай в ЖСК и становится его членом.
Для чего требуется справка ЖСК о выплате пая?
Пайщиком считается физическое или юридическое лицо, которое приобрело паевую долю в жилищно-строительном кооперативе. Пай представляет собой долю в имуществе кооператива и дает право на получение жилого помещения.
Для уступки прав пайщика необходимо оформление договора об уступке, который является основанием для переуступки пая другому лицу. В таком случае пайщиком становится новый владелец пая.
Чтобы оформить переуступку пая, к пакету документов необходимо приложить справку от ЖСК о выплате пая. Справка является подтверждением того, что пайщик внес все необходимые взносы и выплаты за приобретение паевой доли.
Справка ЖСК о выплате пая имеет свои особенности:
- Она выдается пайщику после полной оплаты и всех взносов, предусмотренных договором о покупке пая.
- Справка подтверждает факт уплаты пая и является основанием для оформления договора об уступке прав пайщика.
- В справке указывается сумма уплаченных взносов, даты оплаты и другая информация, необходимая для расчета справедливости стоимости пая.
- Справка обычно выдается на бланке паевого ЖСК, что подтверждает ее официальный характер.
- При оформлении переуступки пая обязательна уплата налога на доход в соответствии с законодательством.
Главная роль справки ЖСК о выплате пая в процессе оформления уступки прав пайщика заключается в подтверждении факта уплаты всех необходимых взносов и суммы оплаты пая. Она служит гарантией для покупателя в случае переуступки пая.
Россиян будут предупреждать о финансовой нагрузке до выдачи нового кредита
Банки и микрофинансовые организации с 1 января 2024 года при рассмотрении заявок на кредиты и займы должны будут в обязательном порядке рассчитывать долговую нагрузку заемщиков, и если ежемесячные платежи превышают 50% дохода, высылать письменное уведомление о рисках.
Заемщику нужно будет подтвердить получение информации и подписать документ.
«Нововведение нацелено на борьбу с ростом уровня закредитованности граждан. Не все заемщики могут объективно оценить уровень своей долговой нагрузки и затем не справляются с ней. Принятие данной меры позволит гражданам получить систематизированную наглядную информацию о своих кредитах, осознать уровень своей финансовой нагрузки, более взвешенно принимать решение, а возможно — перераспределить доходы во избежание последующей ситуации с неисполнением обязательств по кредиту», — рассказала Юлия Дымова.
ВС разъяснил, как исчислять налог при уступке прав требования
Наталья Есенькина пыталась оспорить свое привлечение к ответственности за занижение налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. Такое решение приняла инспекция ФНС по Курчатовскому району Челябинска, которая расценила переуступку женщиной прав требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома как предпринимательскую деятельность.
Есенькина с этим не согласилась. По ее мнению, при определении базы по доходам от договоров цессии она имела право на налоговый вычет либо уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически понесенных расходов. Она направила соответствующий административный иск к ИФНС по Курчатовскому району и УФНС Челябинской области.
Есенькина уступила права по шести квартирам, которые ранее сама приобрела по цессионным соглашениям. С учетом своих расходов женщина определила НДФЛ по этим сделкам всего в 23 223 руб. По мнению налоговой, она занималась предпринимательством без регистрации в качестве ИП, ведь переуступила права массово, владела ими недолго и не имеет других источников дохода. Исходя из этого, инспекция доначислила ей налоги.
Верховный суд счел, что вопрос о предпринимательском статусе Есенькиной вообще не имеет значения для этого дела. Подп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса, который запрещает уменьшать сумму налогооблагаемой базы при продаже жилья на сумму фактических расходов на его приобретение, если оно использовалось в предпринимательстве, касается только продажи самой недвижимости, а не прав требования. Поэтому и нижестоящие суды, и налоговая ошибочно ссылались на это положение, полагает ВС.
При этом апелляция исходила из того, что Есенькина фактически занимается предпринимательством и ее нельзя лишить права на учет профессиональных расходов. Кассация сочла, что такое право среди физлиц имеют только зарегистрированные индивидуальные предприниматели, адвокаты и нотариусы.
- Применение налогового вычета, предельная величина которого составляет 1 млн. руб. Для его получения необходимо подать заявление и документы по сделке в территориальное отделение ФНС РФ.
- Уменьшение размера прибыли при оформлении сделки. К примеру, гражданин приобрел объект у застройщика за 2 000 000 руб., а продает за 2 500 000 руб. В этой ситуации можно прописать в соглашении переуступки первоначальную сумму (2 000 000 руб.), а остальные полмиллиона оформить гарантийным письмом. В нем указываются паспортные данные дольщика и покупателя, а также подробные условия выполнения договоренностей. Письмо рекомендуется заверить в нотариальной конторе: это поможет взыскать с покупателя недостающую сумму, если что-то пойдет не так.
Порядок оформления сделок, связанных с переуступкой, во многом зависит от того, полностью или частично продавец жилья рассчитался с застройщиком. Если сумма, указанная в ДДУ, выплачена полностью – уведомлять строительную компанию о предстоящей продаже жилья не требуется. Соответствующая информация содержится в ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве».
Правила договора купли-продажи в ЖСК
Договор купли-продажи в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) – это соглашение между покупателем и жилищно-строительным кооперативом, в рамках которого происходит передача права собственности на жилой объект. При подписании договора купли-продажи в ЖСК, вы должны ознакомиться со всеми условиями и правилами, установленными в данном документе.
В договоре купли-продажи в ЖСК должны быть указаны такие важные сведения, как стоимость жилого дома и условия его оплаты. Вам также могут задать вопрос о наличии вступительного взноса и государственной пошлины. В договоре должны быть четко прописаны права и обязанности каждой из сторон.
Другой важный аспект при заключении договора купли-продажи в ЖСК – это проверка документов предыдущего застройщика. Вы должны удостовериться в правильности и полноте предоставленных документов, таких как свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилую недвижимость, договоры о переуступке доли или долевом участии, а также свидетельство о соответствии строительства требованиям законодательства.
Если вы являетесь дольщиком в новостройке, то при подписании договора купли-продажи в ЖСК, вам следует обратить внимание на такие вопросы, как гарантии застройщика, сроки завершения строительства, ответственность за задержку передачи объекта недвижимости и порядок компенсации за просрочку.
Важно помнить, что заключение договора купли-продажи в ЖСК – это серьезное юридическое соглашение, которое регулируется законодательством о жилищном строительстве и защите прав граждан. Поэтому, перед подписанием договора, вам следует ознакомиться с законом и получить юридический комментарий по интересующим вопросам.
Уступка пая в жилищном кооперативе
Жилищное кооперативное движение получило широкое распространение во многих странах, оно довольно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-е годы вновь началось ее возрождение .
Жилищное право. Учебник / Под ред. П.И. Седугина. М., 2000. С. 283.
Жилищное кооперативное движение получило широкое распространение во многих странах, оно довольно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-е годы вновь началось ее возрождение. В настоящее время деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов посвящен раздел V Жилищного кодекса Российской Федерации. В настоящей статье хотелось бы рассмотреть вопросы, связанные с так называемой уступкой или продажей паев в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.
Актуальность темы исследования, на наш взгляд, вызвана большим количеством таких “сделок” в обороте прав на жилые помещения. Необходимо ответить на вопрос, а возможны ли в принципе такие сделки и какие правовые последствия они порождают. Для этого следует проанализировать правовую природу членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, основания возникновения прав в отношении кооператива у его участников.
В соответствии со статьей 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива определяются уставом жилищного кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам (статья 125 ЖК РФ). Паевой взнос в ЖСК и ЖК является имущественным (денежным) взносом, равным в общей сумме строительной или, соответственно, покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива .
Жилищное право. Учебник / Под ред. П.И. Седугина. М., 2000. С. 287.
Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.
Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) (статья 121 ЖК РФ). Таким образом, мы видим совокупность юридических фактов, необходимых для получения статуса члена жилищного или жилищно-строительного кооператива.
Кaк пpaвильнo выбpaть жильe для пoкyпки пo пepeycтyпкe
Чтoбы минимизиpoвaть pиcки пpи пoкyпкe нeдocтpoeннoгo жилья, пoпpocитe y пpoдaвцa opигинaл ДДУ. Пpoвepьтe, ecть ли нa нeм пeчaти и пoдпиcи зacтpoйщикa, oтмeткa o peгиcтpaции в Pocpeecтpe. Ecли вceгo этoгo нeт — пepeд вaми мoшeнник.
Taкжe пpoвepьтe peпyтaцию зacтpoйщикa. Для этoгo:
Пpoвepьтe, нe нaxoдитcя ли зacтpoйщик в cтaдии бaнкpoтcтвa. Для этoгo зaйдитe нa caйт Eдинoгo фeдepaльнoгo peecтpa cвeдeний o бaнкpoтcтвe и ввeдитe нaзвaниe кoмпaнии. Ecли oнa — бaнкpoт, oткaжитecь oт пoкyпки. Инaчe пpидeтcя пoтpaтить мнoгo cил, дeнeг, нepвoв нa тo, чтoбы пoлyчить xoть кaкyю-тo кoмпeнcaцию.
Пocмoтpитe, нe зaвeдeнo ли нa кoмпaнию-зacтpoйщикa yгoлoвныx дeл. Cдeлaть этo мoжнo в элeктpoннoй кapтoтeкe caйтa Фeдepaльныx apбитpaжныx cyдoв . Учтитe, чтo чeм кpyпнee кoмпaния — тeм бoльшe cyдeбныx дeл c нeй бyдeт. Пocмoтpитe нa cyть — из-зa чeгo люди пoдaют в cyд, чтo тpeбyют, кaкиe peшeния вынeceны пo paнee зaкpытым дeлaм.
Пocмoтpитe пpoeктнyю дeклapaцию. 3acтpoйщики paзмeщaют ee в oткpытoм дocтyпe нa oфициaльнoм caйтe либo выcылaют пo пepвoмy зaпpocy. Пpocмoтpитe cpoки cдaчи, xapaктepиcтики жилья. Ecли инфopмaция cooтвeтcтвyeт peaльнoмy пoлoжeнию дeл, зacтpoйщикy мoжнo дoвepять.
Пoчитaйтe oтзывы o кoмпaнии. 3apeгиcтpиpyйтecь нa фopyмax, пooбщaйтecь c тeми, ктo yжe пoкyпaл жильe пo ДДУ или дoгoвopy пepeycтyпки. Ecли нeгaтивныx oткликoв бoльшe — oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Ecли иx мaлo или нeт — кoмпaнии мoжнo дoвepять: cкopee вceгo, oнa paбoтaeт кaчecтвeннo.
Собственнические нюансы
После подписания договора переуступки, если дом построен и сдан в эксплуатацию, пакет документов, подтверждающий право нового пайщика на получение жилья, регистрируется в Росреестре и владелец становится собственником жилья.
Документы, необходимые для регистрации:
— паспорт;
— справка из ЖК/ЖСК о полной выплате пая и уплате прочих взносов;
— квитанция об уплате госпошлины за регистрацию;
— копия ордера на квартиру;
— кадастровый паспорт
Многие не торопятся с оформлением права собственности на кооперативную квартиру. Благо законодательство не требует сделать это в строго определенный срок, как в случае со строительством жилья по 214-ФЗ, когда на регистрацию дольщику отводится не больше года с момента сдачи дома в эксплуатацию.
Кооперативное строительство регулируется Жилищным и Гражданским кодексами, а также Федеральным законом № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».
И к пайщикам применяются менее строгие правила – они могут откладывать регистрацию на несколько лет (срок устанавливается кооперативом). Одна из главных причин – возможность переуступить пай по цессии и сэкономить на НДФЛ. В этом существенное преимущество ЖК/ЖСК перед долевым строительством.
Правда, дольщики, в отличие от пайщиков, могут получить налоговый вычет за приобретенное жилье. И это уменьшает выгоду от переуступки пая.
Все часто упоминают слово «пай», какое определение можно дать этому понятию?
А.К.: А никто не знает, что это. Некий пай, некая субстанция. К каким правам этот пай относить с юридической точки зрения тоже не ясно ни в теории, ни в практике. Кто в лес, кто по дрова с этими паями. Кто-то заключает сделки купли-продажи пая, судебная практика говорит о том, что пай нужно уступать. Там ничего непонятно толком, как вообще это всё регулируется. Теоретики рассуждают следующим образом. Кооператив — это организация, не связанная с ведением коммерческой деятельности. Прежде всего, его текущая деятельность направлена на удовлетворение интересов пайщиков. У лица, вступившего в кооператив, цели должны быть исключительно утилитарными, потребительскими, всё, что я делаю посредством вступления в эту организацию связано с отсутствием намерения получать прибыль, коммерческую выгоду. Условно говоря, я хочу купить квартиру, я вступил в члены, плачу текущие взносы, и больше меня, в принципе, как закон считает, ничего не должно интересовать. Уступка меня не должна интересовать, поскольку здесь есть коммерческая составляющая, связанная с перепродажей и т.д. Вступил в кооператив, выплатил пай и живи спокойно — смысл закона был такой. Конечно, он безумно дикий, на мой взгляд. Конечно, нужно учитывать ситуацию, что я вступил в кооператив, а впоследствии по каким-то причинам пай не могу оплачивать, финансовая составляющая моей жизни поменялась, и хочу этот пай передать. С точки зрения закона, видимо, я должен быть исключен из членов кооператива, и мне должны вернуть деньги, которые я внес на оплату какого-то конкретного объекта недвижимости, видимо, тоже, если у кооператива будут деньги, чтобы мне их вернуть. Если нет, то кооператив как-то, исходя из общих принципов гражданского права, должен со мной рассчитаться. Не могу ответить вопрос на этот конкретно, ничего непонятно.
Блок: 4/10 Кол-во символов: 1884
Источник:
Причины совершения сделки
Причины для совершения сделки по переуступке пая могут быть весьма разнообразны. За весь период строительства стоимость такого жилья поднимется в цене ориентировочно на 30-35%. Поэтому желающие заработать на перепаде цен инвесторы, в таких случаях зачастую приобретают жилье еще на начальной стадии строительства. А продажу их совершают перед самой сдачей жилого дома в эксплуатацию.
При желании получить максимальную выгоду на такого рода сделке инвесторы пускают квартиру в продажу уже непосредственно после сдачи объекта строительства в эксплуатацию. И тогда разница цен при продаже и в момент начала реализации жилья (на этапе разработки котлована) будет составлять порядка 50%.
В том случае, если владелец квадратных метров решит продать их, не выдержав трехлетний срок после получения права собственности, ему, согласно действующего до 1 января 2019 года условия, нужно было оплатить НДФЛ в количестве 13% от общей стоимости жилья. Именно поэтому граждане, инвестирующие денежные средства в жилой фонд, склоняются к тому, чтобы выставлять квартиры на продажу по истечению этого срока.
Однако уже с 1 января 2019 года данный срок был увеличен до пяти лет. Не многие инвесторы согласны ждать прибыль от своих вложений такой продолжительный промежуток времени. Это и послужило толчком для развития системы оформления договоров по переуступке пая. Кроме этого при продаже жилья, на которое не оформлено право собственности, налоги платить не нужно.
Еще одна из разновидностей жилья, которая вполне может дополнить перечень предложений по переуступке – это квартиры, которые достались подрядчику по бартерной сделке. Данный вариант очень распространен во время кризисной обстановки. И тогда застройщик рассчитывается с подрядчиком бартером.
Другим вариантом может быть ситуация, при которой владелец жилой площади по прошествии определенного времени изменил свое решение, ну или проще сказать – передумал. И поэтому он принимает решение продать жилье.
Учитывая все эти варианты, не следует забывать о самом неприятном моменте. Ведь ускоренно продавать недвижимость владелец может, подозревая или точно зная о грядущих проблемах. Например, объект строительства не будет сдан в эксплуатацию в оговоренные сроки, или у самой компании возникли определенные материальные трудности, а ведь может быть и такое, что компания находится на грани банкротства и прочие весомые причины.
Поэтому, перед тем, как остановить свой выбор на данном виде сделки, очень важно все внимательно проанализировать и уточнить не переносились ли до этого сроки сдачи объекта.
Лицо, ответственное за регистрацию переуступки права аренды
Орган, ответственный за регистрацию переуступки права аренды участка, зависит от типа участка и его местоположения. В Российской Федерации существуют различные уровни органов власти, ответственных за регистрацию аренды.
На муниципальном уровне за регистрацию прав аренды отвечают муниципальные органы власти, в том числе Комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Они осуществляют контроль и управление участками на своей территории и регистрируют все изменения прав аренды.
На региональном уровне за регистрацию прав аренды отвечают исполнительные органы субъектов РФ. Это могут быть Комитет по территориальным ресурсам, Земельно-имущественные отношения и другие аналогичные органы.
На федеральном уровне за регистрацию переуступки прав аренды отвечают Росреестр и Федеральная служба государственной регистрации, земельного кадастра и картографии (Роскартография). Она отвечает за соответствие Земельной книги и за подготовку документов, подтверждающих переуступку прав аренды.
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
В.: Каким образом происходит уступка пая в жилищно-строительном кооперативе, например?
А.К.: Главным документом в ЖСК является устав. В уставе должно быть указано, какие взаимоотношения должны быть между пайщиками, которые в кооперативе числятся. Императивное требование законно заключается в следующем. Чтобы быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, необходимо одобрение конференции общего собрания участников членов ЖСК. Иными словами, если я являюсь участником кооператива и решил вам уступить свою долю, свой пай в этом кооперативе, мы с вами какую-то гражданско-правовую сделку заключили, связанную с уступкой такого пая, потом пришли в этот кооператив, а там говорят, что не могут принять вас в члены. У них уже в связи выходом продавца из членов, т.е. меня, кто-то другой, кто уже является членом, решил приобрести эту квартиру. Здесь может быть огромное количество разных нюансов, связанных с этими уступками. В итого можно заплатить деньги за пай и не быть включенным в члены кооператива, судиться с ними потом, судиться с тем, у кого купили пай. Очень мутная история, на мой взгляд.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Особенности переуступки недвижимости
Переуступка квартиры в новостройке означает совершение сделки, в ходе которой продавец передает право требования недвижимости покупателю. Процесс называется цессией. Все нюансы этой процедуры регламентируются на законодательном уровне.
Договор переуступки права на квартиру – это документ, который оформляется при сделке. Но нужно понимать, что передается не сам объект. Ведь жилье достраивается, по бумагам его еще не существует. Поэтому передается право его требовать.
Продажа подобным способом возможна только на стадии возведения дома. Согласно законодательным нормам, тот, кто выступает участником долевого строительства, может уступить свое право требования, как только будет оплачена сделка или долг переведен на покупателя.
Преимуществом подобной сделки является возможность приобрести недвижимость по бюджетной стоимости. Если продавцу нужно реализовать объект срочно, можно получить дополнительную скидку. Некоторые специально вкладываются в жилье на этапе строительства. Когда дом сдается в эксплуатацию, цена на квартиры увеличивается. В результате, жилище продается по большей стоимости, нежели приобреталось. Но для покупателя это останется выгодной сделкой. Ведь так стоимость все равно будет ниже, нежели при обычной купле-продаже объекта в новостройке или вторичке.
Покупать квартиру по переуступке стоит, если хочется заключить выгодную сделку и получить жилье по бюджетной стоимости. Но важно учитывать некоторые моменты, чтобы вместо недвижимости не получить массу проблем. Среди них:
- Переуступка прав при покупке квартиры значит, что у жилья появляется новый владелец. Однако, собственником реального объекта он станет только, когда тот будет введен в эксплуатацию застройщиком.
- Продать ипотечную квартиру по переуступке можно. Но сделка будет длительной и сложной. Потребуется получить одобрение банка на подобный процесс. Он будет проверять всех участников, включая застройщика, продавца.
- При заключении сделки необходимо сделать по одному экземпляру всем сторонам, включая Росреестр, строительную компанию и банк, если он задействован.
- Переуступка квартиры в новостройке опасна тем, что покупатель получает недвижимость в недостроенном доме. Сроки строительства могут быть заморожены, множество раз переноситься.
- Если продается квартира по переуступке, значит, обязательно в договоре дублируются все обязательства застройщика, как в ДДУ. Это позволит новому владельцу получить компенсацию, если будут выявлены какие-либо нарушения при возведении объекта.
Перед проведением сделки покупатель имеет полное право попросить копию ДДУ и предварительный вариант договора цессии для изучения. Это поможет ускорить процесс подписания документов у нотариуса, поскольку потребуется только проверить наиболее важные пункты договора. Перед регистрацией переуступки документ заверяется нотариально и на сделку потребуются следующие документы:
- Оригиналы паспортов всех сторон в договоре.
- Письменное согласие застройщика на продажу (если имеется такой пункт в ДДУ).
- Оригиналы квитанций о выполнении обязательств или справка от застройщика о текущем положении дел.
- Оригинал ДДУ.
- Согласие мужа или жены (если зафиксирован официальный брак).
- Разрешение от банка (когда право требования куплено в ипотеку).
- Оригинал договора ипотеки.
- Квитанция об уплате госпошлины за проведение сделки.
Договор цессии проверяется нотариусом и подписывается в его присутствии. Далее с полученным пакетом документов можно обратитьcя в Росреестр для государственной регистрации перехода права требования от продавца к покупателю.