Чистота сделки при покупке квартиры на вторичном

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чистота сделки при покупке квартиры на вторичном». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при ее показе», — уточнил руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов.

От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности», — рекомендует Данильченко.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

   1. Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
   2. Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
   3. Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
   4. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
   5. Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
   6. После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
   7. Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.

   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

   1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
   2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
      • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
      • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
      • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
   3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
   4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
   

   Проверка сделки на юридическую чистоту — серьезный шаг, поэтому копии документов, даже заверенные, не подойдут. Везде требуйте оригиналы. И не стесняйтесь задавать вопросы продавцу. Если он отвечает неохотно или уходит от ответа — это повод насторожиться и ещё раз проверить все документы.

   Если у вас возникли сомнения, что все детали сделки получится предусмотреть, то стоит обратиться к специалистам.

   Агентство недвижимости «Азбука Жилья» позволит вам сэкономить массу времени и сил. Мы предлагаем профессиональную поддержку при регистрации и сопровождении любых сделок с недвижимостью — данная услуга у нас стоит 60 тысяч рублей. Наши специалисты подробно проверят выбранный вами объект, отстаиваем ваши интересы в сделке и сами собираем все необходимые документы!

   Кoгдa нe cтoит пpoвoдить cдeлкy

   Пepeчиcлим cитyaции, кoгдa нe cтoит пoкyпaть квapтиpy, кaк бы cильнo oнa ни нpaвилacь.

   B дoкyмeнтax yкaзaнa paзнaя инфopмaция. Нaпpимep, в выпиcкe EГPН yкaзaнa oднa плoщaдь квapтиpы, a в тexничecкoм пacпopтe из БTИ дpyгaя. Oшибки мoгyт пoмeшaть пpoвecти cдeлкy ceйчac или в бyдyщeм, кoгдa coбcтвeнникoм cтaнeт пoкyпaтeль.

   B пoгaшeниe ипoтeки ceмья влoжилa мaтepинcкий кaпитaл, нo дeти coбcтвeнникaми нe cтaли. Пo зaкoнy, пocлe зaкpытия кpeдитa y кaждoгo члeнa ceмьи дoлжнa быть дoля coбcтвeннocти в жильe.
   Ecли дoлeй нeт, a квapтиpa пpoдaeтcя, тo в бyдyщeм пoявляeтcя pиcк пpизнaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдeйcтвитeльным.

   Право собственности и другие документы

   Убедиться в том, что продавец обладает правом собственности на квартиру и оно оформлено по закону можно благодаря:

   • договору купли-продажи, ренты, мены;

   • дарственной или свидетельству о наследовании;

   • свидетельству о приватизации;

   • решению суда, признающему право собственности.

   Продавец должен иметь одну из указанных бумаг наравне с документом, подтверждающим право владельца на недвижимость – свидетельством о праве собственности на квартиру, а с 1 января 2017 года – выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Наравне с указанными документами продавец должен предоставить:

   • паспорт, а также второй документ, удостоверяющий личность (например, водительское удостоверение);

   • свидетельство о праве собственности либо выписку из ЕГРН;

   • расширенную выписку из ЕГРН (содержит данные за последние 20 лет, документ выдается в Росреестре или МФЦ, возможно заказать удаленно);

   • кадастровый паспорт;

   • выписку из домовой книги;

   • технический план квартиры.

   На что еще обратить внимание?

   • проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);

   • отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;

   • согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;

   • если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.

   

   Пошаговая инструкция проверки юридической чистоты квартиры

   Проверить правоустанавливающие документы на квартиру

   Главное – уточнить право собственности продавца на объект недвижимости. Доказательством такого права есть свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

   Попросите у владельца документ и внимательно с ним ознакомьтесь. Проверьте, нет ли там недостоверной информации, незаверенных исправлений, помарок, прочее.

   Внимание! Документы, которые свидетельствуют о праве собственности человека на недвижимость:

   • выписка из ЕГРН, выданная в Росреестре, подтверждает, что у данного лица есть право на данную квартиру;
   • официальные бумаги, удостоверяющие способ приобретения жилья: на основании договора купли-продажи, договора дарения или обмена, договора ренты, приватизации, наследования имущества;
   • нотариально заверенная доверенность, которая подтверждает права иного лица представлять интересы собственника при продаже жилья;
   • заверенное у нотариуса согласие супруги (супруга) на продажу жилой недвижимости, приобретенной в браке (если не подписан брачный договор);
   • Проверить госрегистрацию договора и историю объекта.

   Узнать о том, имеет ли продавец право на недвижимость и сделки с ней, можно, изучив выписку из ЕГРН, представленную собственником. Эту выписку можно получить самостоятельно, без продавца.

   Для этого потребуются: письменное заявление, паспорт или другое удостоверение личности, квитанция об оплате услуги по предоставлению выписки и кадастровый номер объекта.

   Полученная покупателем выписка будет не настолько развернутой, чтобы можно было уточнить детали. Поэтому лучше, если ее представит владелец квартиры, так как он получит в Росреестре расширенный вариант.

   Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры

   Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

   Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

   Как быть?

   Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.

   В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

   Проверка право устанавливающих документов вторичной квартиры.

   Чтобы проверить вторичное жилье, нужно проанализировать правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги. К право подтверждающим относится свидетельство о собственности и выписка ЕГРН. С 2017 свидетельства были упразднены. Выписка ЕГРН стала основным правоподтверждающим документом.
   Правоустанавливающие являются основанием права. К ним относятся:

   • ДКП;
   • договор передачи помещения при приватизации;
   • договора мены, ренты, дарения;
   • справка о выплате пая ЖСК;
   • договор передачи, зарегистрированный в органах юстиции (по взаиморасчету, по инвестиционному контракту, в связи с отселением);
   • решение суда;
   • мировое соглашение;
   • свидетельство о праве на наследство.

   Проверьте права третьих лиц

   Удобно, если продавец и все жильцы заранее выпишутся из квартиры. Тогда вы сможете заехать сразу после сделки.

   У зарегистрированных (прописанных) в квартире людей есть право проживать в ней. Поэтому перед покупкой продавец должен всех выписать.

   Нельзя выписать людей, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней, если они:

   • несовершеннолетние и недееспособные взрослые;
   • осужденных;
   • пациентов психоневрологического диспансера;
   • служащих в армии по призыву;
   • несовершеннолетние и пенсионеры, проживающие в воспитательных учреждениях и в домах престарелых.

   Возьмите у продавца выписку из домовой книги. В ней указано количество людей, которые зарегистрированы (прописаны) в квартире и сохраняют право на проживание в ней даже после продажи.

   Заказать услугу проверки юридической чистоты квартиры

   Проверку юридической чистоты квартиры можно заказать агентству недвижимости. Это гораздо дешевле, чем оплачивать полное сопровождение сделки: от поиска квартиры до регистрации права собственности.

   Если вам не нужен весь набор услуг агентства, можете обратиться к нему лишь на этапе проверки документов. В итоге вы будете уверены в юридической чистоте сделки и сэкономите 1-2% от стоимости квартиры.

   Стоимость юридического сопровождения сделок недвижимости зависит от региона и уровня агентства. В среднем это 40000 — 70 000 ₽. За эти деньги юристы проверят всю сделку, подготовят документы и будут сопровождать на сделке. Если вам обещают помочь за 5000 ₽, скорее всего, вам просто подготовят договор или бегло вглянут на документы.

   Юрист агентства проверит документы и если что-то не так, подскажет как лучше поступить. Агентство несет ответственность за совершенные ошибки — если оно ошибется, вы получите компенсацию. Это обойдется в доли процента от стоимости квартиры, но, если он найдет ошибку, сэкономит вам миллионы.

   Чтобы понять адекватную ли цену назначает продавец, нужно знать, когда лучше покупать квартиру:

   • самые выгодные предложения и активизация рынка недвижимости происходит весной и осенью;
   • снижение цен на квартиры можно ожидать зимой;
   • летом на вторичном рынке наблюдается «мертвый сезон».

   Кроме того, первоначальная цена всегда на 20-30% выше той, которую продавец желает получить. За счет этой наценки владелец имеет возможность торговаться, постепенно снижая цену.

   Сбить цену помогут некоторые особенности квартиры:

   • угловое расположение;
   • отсутствие балкона или лоджии;
   • обременения в виде ипотеки и несовершеннолетних детей;
   • необходимость замены чего-либо и т.д.

   Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

   Вне зависимости от того, будет ли совершена сделка с помощью квалифицированного агентства или самостоятельно, продавцу и покупателю лучше обладать элементарными юридическими знаниями. Перед подписанием договора и фактической передачей денег важно собрать необходимую для сделки документацию.

   В обязательном порядке нужно проверить документы, подтверждающие права продавца на квартиру. Основным документом является свидетельство о праве собственности. В тексте любого свидетельства присутствуют ссылки на документы, которые явились основанием для регистрации права за человеком.

   Чаще всего такими правоустанавливающими документами являются договора купли-продажи, дарения, мены. Покупателю важно знать, что на оборотной стороне такого договора должна быть синяя печать ФРС. Если ее нет, то сделать сделку будет невозможно. И свидетельство, и договор будут сдаваться в ФРС для регистрации сделки.

   Как проверить наличие задолженностей по квартире

   Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.

   Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.

   Что проверить, если квартира приобреталась по наследству

   Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.

   Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.

   Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.

   
   

   Похожие записи:

   • Пособие по безработице. Кому положено и как оформить
   • Как пенсионеру МВД получить путевку в санаторий в 2023 году
   • Приватизация с несовершеннолетними детьми