Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие сделки с жилыми помещениями подлежат гос регистрации в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 1 января 2024 года владельцам участков с постройками нужно будет указывать в уведомлении для расчета земельного налога, какой участок земли занимает возведенное на нем строение, и отмечать его кадастровый или инвентарный номер. Это касается объектов жилищного фонда, инфраструктуры ЖКХ и другой недвижимости.
Заработает новая форма уведомления для расчета земельного налога по некоторым видам участков
«Раньше это не указывалось, многие объекты не «привязаны» к земле. В результате возникают ситуации, когда, например, планируют строительство автодороги, прокладывают маршрут строительства и обнаруживают, что по пути следования расположен дом, который не отмечен на карте. Данная поправка позволит сделать процедуру проектирования более прозрачной, зафиксировать все объекты для последующей защиты имущества граждан», — пояснила юрист.
Новые правила переоформления собственности
Начиная с 1 января 2024 года, были внесены новые правила и изменения в процесс переоформления собственности по сделкам с недвижимостью. Эти изменения направлены на упрощение процесса и повышение прозрачности сделок.
Одно из основных изменений касается требований к документам, необходимым для переоформления собственности. Теперь весь пакет документов должен быть предоставлен в электронном виде. Кроме того, было введено требование обязательной нотариальной заверки некоторых документов, для повышения доверия сторон и защиты их интересов.
Второе важное изменение — введение новой процедуры проверки юридической чистоты недвижимости перед переоформлением собственности. Теперь продавец должен предоставить покупателю справку о юридическом статусе недвижимости, полученную у правоохранительных органов. Это позволит избежать ситуаций, когда собственность является объектом споров или обременена какими-либо правами третьих лиц.
Третье изменение связано с введением обязательного страхования ответственности сторон при переоформлении собственности. Это обеспечит защиту покупателя и продавца от возможных рисков, связанных с ненадлежащим исполнением сделки или недостоверностью информации о недвижимости.
В целом, новые правила переоформления собственности направлены на улучшение безопасности и доверия в сделках с недвижимостью, облегчение процесса и снижение рисков для сторон.
Изменения в порядке регистрации права собственности
С 1 января 2024 года вступили в силу новые правила и изменения, касающиеся сделок с недвижимостью. Одним из главных изменений стало изменение порядка регистрации права собственности на недвижимость.
Теперь для регистрации права собственности необходимо предоставить следующие документы:
1. Договор купли-продажи. Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан сторонами сделки. Важно отметить, что договор должен быть надлежащим образом заверен и зарегистрирован в уполномоченных органах.
2. Документы, подтверждающие право на недвижимость. Это могут быть выписки из Единого государственного реестра недвижимости, свидетельства о регистрации права собственности, документы, подтверждающие наличие права на наследование или дарение и т.д.
3. Документы, подтверждающие личность сторон сделки. Это могут быть паспорта граждан Российской Федерации, вид на жительство иностранных граждан или другие документы, удостоверяющие личность сторон.
Также изменился порядок регистрации права собственности для некоторых категорий граждан. Например, для военнослужащих, инвалидов, ветеранов и других особо защищаемых категорий установлены особые правила, предусматривающие упрощенный порядок регистрации.
В целом, изменения в порядке регистрации права собственности на недвижимость призваны обеспечить большую прозрачность и защиту интересов участников сделок. Все документы, предоставляемые при регистрации, подлежат внимательной проверке органами регистрации, что позволяет избежать неправомерных действий и уменьшить риски для сторон сделки.
Что такое Росреестр и для чего он нужен
Росреестр — федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий регистрацию прав собственности и кадастрового учета недвижимости. Зарегистрировать (узаконить) договор также можно в Росреестре. Путем введения процедуры государство стремится защитить права сторон, участвующих в операциях с недвижимостью, и вместе с тем повысить прозрачность сделок.
Все сведения о регистрации недвижимой собственности фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Информационная база предоставляет доступ к «истории» любого объекта — возможно отследить процесс изменения прав, узнать имена прошлых владельцев и т. д. В реестре содержатся данные о более 150 млн объектов недвижимости по всей территории РФ.
Пренебрегать требованиями законодательства нельзя. Если не зарегистрировать контракт, он будет считаться недействительным с юридической точки зрения, а это уже влечет за собой множество последствий. Следует заранее выяснить, подлежит ли заключаемый договор регистрации в Росреестре конкретно в вашем случае.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
В соответствии с законодательством нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью:
— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
— договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при оформлении ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:
— на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
— на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.
Нотариального удостоверения требуют договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.— за рассмотрение заявления о государственной регистрации изменений, связанных с состоявшимся распоряжением исключительным правом на товарный знак и принятие решения по результатам его рассмотрения на основании лицензионного (сублицензионного) договора, договора о залоге исключительного права, если изменения не связаны с расширением предмета договора, а также на основании договора об отчуждении исключительного права
Резюмируя изложенное, считаем, что государственная регистрация долгосрочных договоров коммерческого найма по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК РФ необходима и целесообразна. При этом ст. 674 ГК РФ должна быть дополнена следующим положением: «договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». С заявлением о государственной регистрации договора коммерческого найма вправе обратиться одна из сторон.
В течение месяца после окончания строительства нужно послать еще одно уведомление – о том, что стройка завершилась. К этому документу дачник должен приложить технический план, а также чек об оплате госпошлины. Администрация в течение 7 дней дает заключение о соответствии объекта требованиям законодательства и самостоятельно отправляет бумаги на регистрацию в Росреестр.
Поэтому и комплект документов, которые надо подать в Росреестр, существенно различается в зависимости от ситуации. Для упрощения процедуры подготовки и непосредственно регистрации рекомендуется своевременно заручиться поддержкой компетентных юристов, имеющих достаточный опыт работы с имущественными правами юридических лиц.
В частности, организация, зарегистрировавшая свои права на то или иное имущество, становится его единоличным владельцем, получающим полный перечень полномочий. Другими словами, недвижимость, зарегистрированная на компанию, де-юре принадлежит ей – не руководителю, а именно организации.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
ВОПРОС
НОВОЕ С 2021 ГОДА
Регистрация объекта незавершенного строительства Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать: - лицо, уполномоченное общим собранием собственников (соответствующие коррективы внесли в ЖК РФ);
- лицо, которое провело перепланировку.
Какие бывают виды сделок с недвижимостью?
На рынке недвижимости постоянно совершаются сделки или операции с недвижимостью с целью приобретения права собственности или права пользования. В зависимости от правовой природы выделяют такие сделки, как:
- Купля-продажа — это сделка, в результате которой право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю взамен на уплаченные деньги.
- Дарение — это сделка, в результате которой право собственности на недвижимость переходит от дарителя к одаряемому безвозмездно и без каких-либо дополнительных условий.
- Наследование — это односторонняя сделка, в результате которой наследник вступает в наследство на имущество, оставшееся после смерти наследодателя. Наследование бывает по закону или по завещанию. По закону наследовать имущество могут только родственники и супруги, наследником по завещанию может стать любой человек, выбранный наследодателем.
- Рента — это сделка между собственником недвижимости (рентополучателем) и плательщиком ренты. В результате этой сделки владелец передает свою недвижимость второй стороне в собственность, т.е.плательщику ренты, в обмен на регулярно получаемый доход, т.е. ренту. Рента может быть представлена в виде определенной суммы денежных средств, либо в виде оказываемых услуг, к примеру, регулярный уход за рентополучателем. Рента может быть постоянной или пожизненной.
- Аренда и найм — это сделки, при которой объект недвижимости передается собственником арендатору или нанимателю во временное пользование за определенную арендную плату в случае аренды, и во владение и/или пользование за плату в случае найма.
Если посмотреть на все объявления о продаже на рынке недвижимости, можно выделить два основных вида сделок:
- свободная или прямая сделка — это сделка купли-продажи объекта, не связанная с другими сделками. То есть продавец не связывает продажу своей недвижимости с одновременной покупкой другого объекта.
- альтернативная сделка — это по сути цепочка сделок, поскольку продавец намерен не только продать свой объект недвижимости, но и приобрести для себя альтернативную недвижимость. В итоге, сделки зависят друг от друга. Иногда такая цепочка может увязывать три-четыре взаимосвязанные сделки.
Особенности оформления альтернативной сделки
Логическая схема в альтернативной сделке следующая: продавец первой квартиры намерен на деньги от сделки приобрести альтернативную (вторую) квартиру. Таким образом, он является одновременно и продавцом и покупателем. Еще в сделке участвуют покупатель первой квартиры и продавец второй квартиры. Деньги от покупателя первой квартиры могут поступить на счет продавца квартиры, а оттуда на счет продавца второй квартиры или же сразу на счет продавца второй квартиры. Продавец первой квартиры, в зависимости от ситуации, доплачивает разницу в цене продавцу второй квартиры или оставляет себе часть денег, полученных от покупателя своей квартиры.
Получается, что в альтернативной сделке участвуют, как минимум, три стороны и два объекта недвижимости.
В альтернативных сделках могут одновременно продаваться и покупаться от двух до пяти квартир. Такие сделки называются «цепочками». Если в сделке участвуют больше пяти квартир, то, как правило, сделку разбивают на несколько альтернативных или прямых продаж.
Существует несколько видов альтернативной сделки:
- сделка без доплаты — продавец первой квартиры отдает за покупку второй все полученные от покупателя деньги;
- сделка с доплатой — продавец первой квартиры добавляет к вырученным от продажи деньгам еще какую-то сумму, чтобы купить вторую квартиру;
- разъезд (или съезд) — продавец первой квартиры взамен покупает две или три квартиры меньшего размера. Либо продавец нескольких первых квартир взамен приобретает один объект большего размера .
Оформление альтернативной сделки с недвижимостью ничем не отличается от прямой продажи. Разница только в количестве лиц и объектов недвижимости, участвующих в процессе. Все этапы сделки остаются прежними:
- оценка объектов недвижимости;
- поиск и привлечение покупателей;
- проверка юридической чистоты и владельцев объектов недвижимости: запрос выписок ЕГРН и выписок из домовых книг, проверка задолженностей по коммунальным платежам и т.д. Обычно на этом этапе привлекают юриста;
- выбор правильной схемы всех взаиморасчетов;
- составление предварительного договора, в котором прописываются стороны, сроки сделки, условия оплаты и порядок взаиморасчетов;
- подготовка всех необходимых документов с привлечением юриста и нотариуса: соглашение о задатке, договоры купли-продажи на каждый объект недвижимости;
- регистрация перехода права собственности на недвижимость в Росреестре: пакеты документов (паспорта, договоры купли-продажи, правоустанавливающие документы на продаваемые объекты, квитанция об оплате госпошлины) подаются на все объекты недвижимости одновременно;
- получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности покупателя на объект недвижимости.
Оформление альтернативных сделок с ипотекой немного технически сложнее и дольше, так как необходимо получение одобрения сделки от банка. В таком случае обязательно, чтобы сделку вело лицо, которое владеет всеми нюансами и могло бы профессионально координировать весь процесс. Как правило, таким лицом выступает риелтор, специализирующийся на альтернативных сделках с привлечением ипотеки, либо юрист.
Сложности и риски альтернативной сделки с недвижимостью
Основные сложности альтернативной сделки с недвижимостью:
- сложно организовать процесс, требуются усиленные координация и контроль из-за большего количества участников и необходимости оформить несколько сделок,
- процесс сильно затягивается во времени, из-за чего кто-то из участников может передумать и выйти из цепочки,
- возрастают расходы по обслуживанию сделки за счет большой комиссии риелтора, вознаграждений юриста или ипотечного консультанта. Однако стоит отметить, что каждый участник сделки платит за свою часть расходов.
Так как альтернативная сделка — это сложный процесс, то и риски выше. К основным рискам альтернативной сделки можно отнести:
- риск выхода из процесса одной из сторон. Если в процессе оформления кто-то из участников откажется от подписания договора, высок риск, что остальные сделки тоже сорвутся;
- риск регистрации в Росреестре только прав собственности по одному договору и отказ по другому. Для того, чтобы такое не случилось, в двух договорах нужно указать, ссылаясь на ст.157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием» , что переход права собственности в Росреестре на объекты недвижимости осуществляется при одновременной регистрации переходов права собственности по остальным сделкам;
- сделка может затянуться на неопределенный срок из-за процесса поиска альтернативной недвижимости.
Если нет свидетельства
Если вы стали собственником квартиры до 31 января 1998 года, то в своих документах не найдете свидетельства о государственной регистрации права собственности. Не стоит волноваться. Это вовсе не означает, что необходимо срочно их восстанавливать, получать новые взамен старых.
В соответствии с законом, принципом государственной регистрации является принцип преемственности: права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными. Что это означает?
Если вы приобрели квартиру, дом, землю или другое недвижимое имущество до 31 января 1998 года и оформили документы в соответствии с порядком, действовавшим на тот момент, то ваши документы действительны. Главное, чтобы они были оформлены в соответствии с тем порядком, который действовал в вашем регионе на тот момент. Если необходимо было зарегистрировать договор в БТИ, договор должен быть там зарегистрирован. Если надо было оформить договор в земельном комитете, то он должен быть там и оформлен. Если договор подлежал нотариальному удостоверению, то обязательно должна быть соблюдена нотариальная форма.
А если у вас на руках обычная бумага, да еще и составленная от руки, в соответствии с которой покупаете у соседа нечто недвижимое, а сосед вам это продает? В такой ситуации, даже если вы назвали данную бумажку договором и скрепили ее своими подписями, но не совершили главного – не удостоверили договор у нотариуса и не зарегистрировали в БТИ (администрации или земельном комитете), – ваше право собственности весьма сомнительно. В таком случае в соответствии с законом сделка признается ничтожной.
КАКИЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ ПОДЛЕЖАТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ?
В этом разделе подробно рассмотрим имущество, которое подлежит регистрации и включается в пятую группу классификации (рассмотрена выше). В нее входит следующая недвижимость:
- Участки недр и земельные наделы.
- Леса, насаждения.
- Сооружения, а также их элементы. Сюда же относятся элементы инфраструктуры (транспортной, инженерной).
- Здания и их составляющие.
- Нежилые объекты, а также компании (те, что позиционируются как имущественные комплексы).
- Жилые здания, имеющие помещения, предназначенные для проживания и технического характера. В этот же пункт необходимо включать дачные домики на участках, где предусмотрено право регистрации и проживания в них.
- Квартиры и их составляющие, а также служебные и прочие помещения.
- Комнаты.
- Садовые домики, гаражи, а также иные постройки, имеющие потребительское назначение.
- Жилые постройки, в которых нельзя проживать, а также хозпостройки на садовых участках.
- Незавершенные объекты, а также кондоминиумы.
- Прочие сооружения, которые относятся к категории недвижимости и должны быть поставлены на учет.
Похожие записи: