Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оспаривание оценки имущества и отчета об оценке. Оспаривание отчета оценщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Зачастую участниками предполагаемых сделок, не согласными с итоговыми показателями стоимости имущества, предпринимаются попытки обжалования ее величины, поскольку они несут убытки (порой весьма внушительные) при реализации или приобретении имущества.
Как оспорить оценку должника
В исполнительном (конкурсном) производстве, когда оценка имущества требуется для его последующей реализации, привлекается независимый оценщик, результатом работы которого является отчет об оценке. Самый простой пример – банкротство, когда должник неплатежеспособен и кредитор может рассчитывать на погашение долга только при реализации имущества. Заниженная оценка в таком случае может стать причиной убытков. Нередко оценку имущества должника проводит судебный пристав, его оценку также можно оспорить.
К независимому оценщику выдвигаются следующие требования:
-
Членство в СРО.
-
Диплом о соответствующем образовании.
-
Квалификационный аттестат.
-
Страхование ответственности.
решение Верховного суда Российской Федерации от 26 апреля 2018 г. № АКПИ18-142 в котором дается правовая оценка положениям приказа Минэкономразвития России о порядке работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в части требования о наличии экспертного заключения СРОО.
Напомним, что ранее в Закон об оценочной деятельности были внесены поправки, которые исключили обязанность заявителя представлять положительное экспертное заключение СРОО в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. На эту же тему уже высказывался и Конституционный суд в своем Определение от 9 марта 2017 г. № 592-О.
Конституционный суд, кстати, отметил, что экспертиза проводилась «в целях обеспечения в конкретно-исторических условиях необходимых дополнительных гарантий объективности и достоверности отчета оценщика, минимизации рисков, связанных с возможными ошибками или злоупотреблениями при проведении оценки».
Между тем, в Приказе Минэкономразвития от 4 мая 2012 г. № 263 об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости по-прежнему содержится п.
20, во втором абзаце которого указано, что если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение СРОО.
Видимо, Минэкономразвития России не заметило изменения «исторических условий». Именно этот пункт и стал предметом рассмотрения Верховного суда.
По каким причинам можно оспаривать порядок и итог оценки имущества
Рассмотрим основания, по которым оспорить результаты расчета рыночной стоимости может должник.
Он вправе подать иск:
- при несогласии со стоимостью, определенной приставом или экспертом-оценщиком;
- при нарушении правил проведения оценки (например, если эксперт не выезжал для осмотра объекта либо не проводил анализ и сравнение рыночных предложений);
- при несоблюдении порядка привлечения эксперта (в частности, если специалист не является членом профильной СРО);
- при нарушении сроков расчета цены, подготовки и направления процессуальных документов.
Как оспорить оценку имущества в суде
Оспорить оценку имущества в суде можно, когда имеются сомнения в результатах оценки, сделанной независимой оценочной организацией. Обжалование также проводят при несогласии с актом, составленным судебным приставом, в отношении арестованного или конфискованного имущества.
В первом случае в суде оспаривается оценка имущества, являющегося предметом спора. Это может быть раздел собственности при разводе супругов, покупка или продажа недвижимости, возмещение ущерба, обращение залога по возникшему долгу и некоторые другие обстоятельства.
А вот оспаривание оценки конфискованного имущества проводится не в виде опровержения самой оценки, сделанной судебным приставом, а в форме обжалования его действий при составлении акта.
Такое обжалование оценки имущества стоит подкреплять независимым оценочным отчетом. Как вариант, можно ходатайствовать в суде о проведении дополнительной судебной оценки или независимой судебной экспертизы.
В большинстве случаев судебное оспаривание неверной оценки имущества проводят, чтобы снизить кадастровую стоимость недвижимости. Ведь зачастую ее оценка формируется на основе обобщенных характеристик объекта и не учитывает всех его особенностей.
Альтернативой судебному решению этого вопроса может стать обращение в комиссию Росреестра по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости.
Где сформированы комиссии по оспариванию (в какую комиссию необходимо подать заявление)
Комиссии создаются уполномоченным органом субъекта Российской Федерации на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Комиссия рассматривает заявления об оспаривании стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана.
Таким образом, например, чтобы произвести изменение кадастровой стоимости земельного участка, необходимо обратиться в региональную комиссию, созданную по местонахождению данного участка. Т.е. для земли, расположенной во Владимирской области, необходимо обратиться в комиссию, работающую во Владимирской области.
Информация о создании комиссии и ее работе размещается на официальном сайте уполномоченного органа субъекта РФ.
Принятие решения комиссией
Комиссией по оспариванию могут быть приняты следующие решения:
решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
решение об отклонении заявления об оспаривании.
В случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании в таком решении должно быть указано обоснование такого решения.
Комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию своего решения.
В случае принятия комиссией решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости комиссия в течение пяти рабочих дней со дня его принятия направляет в орган регистрации прав и бюджетное учреждение копию указанного решения, а также отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на основании которого произведена процедура оспаривания.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Порядок и форма обжалования результатов оценки в конкурсном производстве
Если оспорить оценку нельзя путем предъявления отдельного иска, то это не означает абсолютную недоступность проверить в судебном порядке качество предоставленных услуг по оценке.
- На практике, в случае возникновения сомнений в объективности произведенной оценки, ее результаты можно (а с точки зрения прокурора — целесообразно) обжаловать в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 60 Закона, — подачей жалобы о нарушении прав и законных интересов или заявлений и ходатайств о рассмотрении разногласий.
В случае несогласия с результатами оценки, в суд подается жалоба кредиторов на действия арбитражного управляющего, нарушающего их права и законные интересы. Правом обжалования обладают учредители (участники) должника или собственник имущества должника — унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы (ч.2 п.3 ст. 130 Закона). - В случае если в двухмесячный срок с даты представления конкурсным управляющим предложения о порядке, сроках, условиях продажи имущества должника не утверждается собранием кредиторов (комитетом кредиторов), — подается заявление о разрешении возникших разногласий. В арбитражный суд вправе обратиться собрание кредиторов (комитет кредиторов) или конкурсный управляющий (ст. 139 Закона).
Отчет независимого оценщика будет являться одним из доказательств по делу (статья 75 «Письменные доказательства» АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 «Доказательства и доказывание» АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87 АПК РФ). Экспертиза является процессуальным действием, состоящим из проведения исследования и дачи заключения по поставленным судом вопросам (ст. 9 ФЗ о ГСЭД РФ ).
В арбитражном процессе (ст. 82 АПР РФ) экспертиза назначается для разъяснения вопросов, требующих специальных знаний (в области науки, техники, искусства и мастерства). Эксперт не может давать правовых оценок, например, причинен ли ущерб результатами проведенной оценки. Но может давать квалификационную оценку отчету, в том числе на соответствие Закону об оценочной деятельности, стандартам оценки. Заключение эксперта также является одним из доказательств по делу. Оно не имеет никаких преимуществ перед другими доказательствами и подлежит проверке и оценке судом на общих основаниях. Вместе с тем нельзя отрицать его существенную специфику по сравнению с другими видами доказательств. В отличие от оценки, проводимой в рамках гражданско-правового договора в соответствии с Законом об оценочной деятельности, судебная экспертиза о стоимости объекта является процессуальным действием, — назначается судом по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, при этом эксперт уведомляется об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт проводит исследование и дает заключение в рамка Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Далее, по результатам рассмотрения жалобы заявителя суд выносит определение, которое может быть далее обжаловано в апелляционном порядке.
Отчет об оценке в судебном процессе
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2014 по делу N А42-4740/2013 Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод арендодателя об отсутствии у пользователя полномочий на заключение договора на проведение оценки, поскольку арендатору принадлежат права собственника земельного участка, предусмотренные ст. 40 Земельного кодекса РФ, в том числе на заключение договора с оценщиком. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2014 по делу N А42-4467/2013 Суд указывает на то, что наличие у предпринимателя права аренды земельного участка, арендная плата за пользование которым определяется с учетом его кадастровой стоимости, является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки рыночной стоимости соответствующего объекта.
Отчет об оценке в судебном процессе: его роль и возможность оспаривания
Важно
Верховным Судом Российской Федерации опубликован Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела 5.1. и статьи 269 Налогового кодекса Российской Федерации. В разделе 7 Обзора определены особенности применения отчета об оценке рыночной стоимости в качестве доказательства по спорам, связанным с корректировкой налоговой базы. Отчет об оценке признается надлежащим доказательством, если он позволяет сделать вывод об уровне дохода (прибыли, выручки) по контролируемым сделкам, который действительно мог быть получен налогоплательщиком.
Оспаривание оценки в суде
Придя в суд, Вы знаете или можете узнать, что материалы дела содержат отчет об оценке, а Вы не знали о такой оценки, Вас не приглашали на проведение оценки. В указанных случаях Вы можете возражать против такой оценки и просить назначить судебную экспертизу.
В настоящее время часто оспаривают оценку по кадастровой стоимости имущества, процедура такого оспаривания регламентирована законом. Оспаривают оценку, если кадастровая стоимость существенно превышает рыночную, в этом случае делают заключение по рыночной стоимости имущества и идут в суд с административным иском.
Кроме того, в суд можно подать иск:
- об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, в случае, когда определенная величина сделки является обязательной для сторон;
- о признании недействительным отчета независимого оценщика.
Основания для оспаривания отчета
Отчет об оценке рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости, выполняется в рамках оценочной деятельности в соответствии с законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям ФСО объекта иследования. Одной из возможностей выявить несоответствие отчета федеральному стандарту и требованиям ФСО это проведение рецензирование (* Услуга не относится к экспертной деятельности Саморегулируемых организаций оценщиков в рамках Федерального стандарта оценки №5). В рамках рецензии специалист проведет анализ, выявит все несоответствия и ошибки. На основании рецензии можно принимать решение о возможности и целесообразности оспорить стоимость предоставленную в выводах. Наличие существенных нарушений которые влияют на стоимость оцениваемого объекта является весомыми доказательствами ничтожности выводов представленными в отчете.
Оценка при банкротстве
Важно
Отчет оценщика в деле о банкротстве унитарного предприятия сам по себе носит рекомендательный характер и является лишь предпосылкой для определения начальной продажной цены имущества, а отсутствие заключения Росимущества по отчету не мешает управляющему приступить к продаже имущества должника, пояснил Верховный Суд (ВС) РФ в определении, опубликованном в картотеке арбитражных дел. Закон о банкротстве (ст. 130 — Оценка имущества должника) предусматривает направление отчета об оценке имущества унитарного предприятия в Росимущество, если по закону привлечение оценщика для определения стоимости имущества обязательно, говорится в определении. Отчет служит дополнительной гарантией соответствия отчета законодательству, федеральным стандартам оценки и рыночной стоимости, отметил ВС.
Истцу необходимо собрать доказательства, указывающие на нарушение оценщиком законодательных норм, недостоверность результатов оценочных мероприятий или несоответствие отчета действующим стандартам и нормативам. Для проверки подлинности информации обычно привлекают независимых экспертов и оценщиков. Существует один важный момент: отчет оценщика можно оспорить только, если его привлечение к процессу было обязательно по закону.
Если же его работа носила только рекомендательный характер, то обжалованию отчет не подлежит. Обжалование расчетной стоимости объекта, указанной приставом, допускается, так как считается, что он не обладает достаточной компетенцией и уровнем знаний для проведения рыночной оценки. Обжалование обычно происходит в несколько этапов: первоначально к делу привлекается независимый оценщик.Похожие записи: