Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика при долевом строительстве что делать дольщику». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как только информация о банкротстве застройщика получена, необходимо немедленно начать действовать. А именно: дольщику необходимо заняться включением своих требований в специальный реестр требований кредиторов — он открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается по истечении двух месяцев с этой даты.
Как узнать, что застройщик скоро обанкротится или уже разорился
Застройщик, если это не мошенник, не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Именно поэтому важно не лениться и постоянно мониторить обстановку.
Косвенным признаком того, что у застройщика не все гладко, может стать затишье на стройплощадке. Обычно на нормально функционирующей стройке есть техника и суетятся рабочие. Есть смысл хотя бы раз в месяц приезжать на объект или наблюдать за возведением дома через единую информационную систему жилищного строительства, где застройщик обязан регулярно публиковать фотографии со стройки.
Также насторожить должны отсутствие финансовой отчетности на сайте проекта и истекающий срок разрешения на строительство или других документов. Если срок подходит к концу, а здание еще в процессе строительства, это может привести к остановке стройки. Проверить актуальность документов можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
Еще один тревожный признак: строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам ключи от готовых квартир.
Чем раньше вы спохватитесь, тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме. Если процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, информацию об этом также можно получить из нескольких источников:
- От конкурсного управляющего. Он обязан в пятидневный срок с даты получения сведений о дольщиках от руководителя застройщика уведомить всех участников строительства об открытии конкурсного производства и возможности предъявить требования о передаче объектов. А также проинфомировать о сроках предъявления таких требований.
- В газете «Коммерсантъ». Там указываются данные застройщика, его адрес и ИНН, а также арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве.
- Через картотеку арбитражных дел. Вынесенные решения по делам о банкротстве арбитражные суды заносят в специальную картотеку (она есть в электронном виде). Также там содержатся сведения о текущих делах.
- Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ. В случае с банкротами-застройщиками информацию вносит конкурсный управляющий.
- Через Федресурс (официальный портал раскрытия существенных фактов деятельности субъектов экономической деятельности) можно узнать о намерении кредиторов обратиться с заявлением в арбитражный суд о признании застройщика банкротом.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Застройщик обанкротился — что делать дольщикам
27.09.2019
Управляющий Управляющего назначает суд для того, чтобы тот оценил состояние застройщика-банкрота, продал имущество компании с торгов и сообщил кредиторам, в том числе и дольщикам, о происходящем. Дольщики обязательно узнают о банкротстве застройщика от управляющего, он уведомит их по почте.
С момента, когда вам придет уведомление от управляющего, начнется отсчет трех месяцев, в течение которых можно заявить о своих требованиях к обанкротившемуся застройщику. Заявление с требованиями нужно подать управляющему. Если за три месяца вы заявили о своих требованиях, нужно будет доказывать в суде, что причина, по которой вы не обратились вовремя, была уважительная.
Если вообще не обратиться к управляющему, ваши требования не будут внесены в Реестр требований. Это не значит, что вам ничего не вернут, но претендовать на имущество застройщика-банкрота вы будете уже по остаточному принципу — после всех кредиторов, требования которых внесены в Реестр.
Коммерсантъ
Это издание — официальный источник опубликования сообщений о банкротстве. Можно отслеживать информацию на сайте СМИ. Здесь можно ввести реквизиты компании и посмотреть, не обанкротилась ли она.
Единый федеральный реестр сведений о банкротстве
Здесь также можно ввести реквизиты застройщика и проверить информацию.
Переход на эскроу—счета
Вероятнее всего, в скором времени долевое строительство в том виде, как мы его знали, перестанет существовать. Планируется узаконить строительство жилья с привлечением долевых инвесторов (будущих жильцов) с применением эскроу-счетов. По расчетам Правительства к 2022 году 95% сделок по ДДУ будут осуществляться именно таким образом.
Принцип эскроу-счетов хорошо известен тем, кто часто делает покупки через интернет. Покупатель оплачивает покупку, но продавец получает доступ к счету лишь после того, как покупатель подтвердит, что товар получен и его качество удовлетворительное.
Так и в долевом строительстве. Застройщик получит оплату лишь после того, как сдаст дом и передаст права собственности на квартиры дольщикам.
Безусловно, это снизит риски дольщиков. Но главную выгоду получат не они, а банки. Использование эскроу-счетов существенно повысит цены на жилье по ДДУ, поскольку девелоперы не смогут использовать средства долевых инвесторов для строительства, и вынуждены будут брать кредиты. Но зато государству будет легче следить за тем, чтобы застройщики не обманывали долевых инвесторов и не использовали их средства нецелевым образом.
С 2022 года существует новое правило: «Одна строительная компания одно разрешение на долевое строительство = один счет». Причем счета разрешено открывать лишь в ограниченном количестве банков, которые государство специально уполномочило для ведения такой деятельности. Средства дольщиков, поступившие на эскроу-счет, будут заморожены до момента сдачи готового здания в эксплуатацию. Кроме того, они обязательно страхуются в АСВ – агентстве по страхованию вкладов.
Все вместе это означает, что в настоящее время дольщик просто не может потерять вложенные в долевое строительство средства. Их обязательно вернут в случае банкротства застройщика. Максимальная сумма, подлежащая страховке – 10 миллионов рублей.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Возможные алгоритмы действий
В случае финансовой несостоятельности застройщика дольщики могут пойти по одному из следующих путей:
- Потребовать получения вложенных инвестиций и компенсации, связанной с дополнительными издержками, через включение в реестр требований кредиторов. В данном случае предполагается, что дольщик выйдет из долевого строительства и расторгнет соответствующий договор с застройщиком.
- Настаивать на вступлении в права собственности через включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
- Организовать жилищно-строительный кооператив. Данный алгоритм предполагает, что права на незаконченный объект, то есть многоквартирный дом с прилегающей территорией, будут переданы от застройщика такому кооперативу, который в свою очередь завершит проект за счет собственных средств или посредством поиска новых инвесторов.
Банкротство застройщика: судебная практика
По делам о банкротстве застройщиков судебная практика довольно обширна. Наиболее частые споры вызывает невключение претензий физических лиц в кредиторский реестр либо отнесение их к кредиторам последней очереди.
В качестве примера можно привести акт арбитражного суда республики Марий Эл по Делу № А38-5284/2013 о включении требований физического лица в кредиторский реестр. Гражданин С. указал, что подписанное им и строительной компанией-банкротом соглашение о займе является притворным, под которым был замаскирован договор долевого участия. Арбитраж встал на сторону дольщика, и в банкротстве застройщика его денежные претензии были зафиксированы в третьей очереди, хотя представители банкрота настаивали на последней очереди.
Еще один пример — включение в кредиторский реестр по Делу № А63-11/2016. Семья Л. заключила договор займа со строительной организацией, фактически замаскированный под ДДУ, и потратила на его оплату все средства материнского капитала. В виду особенностей банкротства застройщика, дело было выделено в отдельное производство, суд привлек в качестве третьего лица управление Пенсионного фонда РФ. Арбитраж Ставропольского края признал требования семьи Л. обоснованными, но включил их только в последнюю очередь.
В судебной практике встречаются и иные противоречивые ситуации по 214-ФЗ. При банкротстве застройщика, следовательно, не нужно полагаться на собственные силы и действовать по аналогии — самым надежным способом является обращение к профессиональным юристам.
Как происходит процедура банкротства
Объявить компанию банкротом может только арбитражный суд. Как правило, эта процедура проходит в несколько этапов: сначала в судебные органы подается заявление на компанию-должника, затем ведомство начинает проверку и по ее итогам решает дальнейшую судьбу компании. Во время проверки суд оценивает финансовое положение должника и на основании этого либо закрывает делопроизводство, либо присваивает компании статус банкрота.
Схема процедуры банкротства застройщиков несколько упрощена – в ней отсутствует период наблюдения, суд сразу начинает конкурсное производство, то есть практически признает компанию разорившейся. Однако это не значит, что «обанкротить» девелопера может любой взволнованный дольщик, просто составив необходимое заявление. Чаще всего инициируют процедуру банкротства финучреждения, выдающие кредит на возведение объекта или органы государственного надзора. К последним относятся Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства и Федеральная налоговая служба.
Встречаются ситуации, когда застройщик самостоятельно обращается в судебные органы для того, чтобы ему присвоили статус банкрота.
После принятия заявления суд открывает конкурсное производство: в первую очередь, вместо действующего руководства назначают конкурсного управляющего. Он составляет перечень кредиторов, перед которыми у компании остались обязательства. К кредиторам относятся банки, государственные ведомства, подрядчики и участники долевого строительства.
Отметим, что конкурсный управляющий может оценить положение компании как удовлетворительное, тогда он совместно с кредиторами обращается в суд с просьбой прекратить делопроизводство и передать строительство во внешнее управление. Суд определяет внешнего управляющего, задачей которого является завершение возведения дома.
Бывают ситуации, когда дело о банкротстве завершается соглашением сторон. Например, застройщик может договориться с кредиторами о возврате средств в течение нескольких лет. Тогда в суде приходят к мировому соглашению.
В случае, если застройщик все же признан банкротом, его имущество продается с торгов. Вырученные средства идут на погашение долгов перед кредиторами, а компания прекращает свою деятельность.
Что же происходит с домом, если его застройщик разорился? Здесь возможно два варианта развития событий. По одному из них, объект передается новой строительной компании, она завершает возведение дома. В другом случае участники долевого строительства самостоятельно создают жилищно-строительный кооператив и завершают работы за свой счет.
Способы передачи жилья
Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:
- Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
- Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
- Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.
Как вернуть деньги при банкротстве застройщика?
Итак, дольщик решил забрать свои кровные, отданные на строительство дома. Тем, кто стал участником долевого строительства после 1 июля 2019 года, получить деньги проще простого. Такие дольщики приобретали жилье уже с помощью эскроу-счетов. При банкротстве застройщика в 2023 году денежные средства просто переходят на счет покупателя, потому что их не потратили. Застройщик возводит дома за счет кредитных денег, а средства дольщиков получает уже после сдачи объекта в эксплуатацию.
Но тем дольщикам, которые купили жилье до 2019 года, а застройщик все же разорился, придется похлопотать:
Шаг 1. Нужно отказаться от участия в ДДУ.
Шаг 2. Стать членом реестра требований, которые выдвигают все кредиторы девелопера. Его создают в течение трех месяцев с момента признания застройщика банкротом. Чтобы попасть в этот реестр, пишут заявление, которое отдают конкурсному управляющему –это можно сделать через «Почту России» или по электронке.
Понадобятся такие документы (каждый — в трех экземплярах):
- паспорт. Если у будущей квартиры несколько дольщиков, то все предоставляют копии своих паспортов. Также в заявлении, которое отправится конкурсному управляющему, расписываются тоже все. В случае, когда дольщик не может решать вопросы самостоятельно, он назначает для этого представителя, который должен иметь доверенность, заверенную у нотариуса. Несовершеннолетние дольщики прикладывают свидетельство о рождении;
- ДДУ. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре;
- квитанции об оплате, расписки о передаче имущества;
- решение суда, если имеется.
В каком суде рассматривается дело?
По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.
Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:
- застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
- застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
- объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).
В то же время суд вправе, но не обязан передавать дело в другой суд (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 № 15АП-393/2012 по делу № А32-30559/2010).
Информация о передаче дела о банкротстве застройщика на рассмотрение другого арбитражного суда включается в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, сведения которого подлежат размещению в сети Интернет и публикуются в официальном издании. В соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 21.07.2008 № 1049-р таким изданием является газета «Коммерсантъ».
Где получить информацию о банкротстве застройщика?
В случаях с застройщиками нужно всегда быть «на чеку». Если дольщику кажется, что что-то идет не так, то лучше лишний раз перестраховаться и проверить информацию — не находится ли застройщик в процессе банкротства. Чем раньше эту информацию получит дольщик, тем больше шансов спасти свои деньги и квартиру.
По закону конкурсный управляющий обязан направлять кредиторам (которыми и являются дольщики) уведомления о банкротстве. Однако далеко не всегда участники долевого строительства узнают о процедуре таким образом. И дело не всегда в плохой работе управляющего, иногда у него просто может не быть списка всех дольщиков или он может быть не полным.
Проверить информацию можно самостоятельно, не дожидаясь письма от управляющего. Для этого есть ряд онлайн-сервисов.
Что делать дольщикам при банкротстве застройщика при долевом строительстве
Когда начинается процесс банкротства застройщика, в обязанности финансового управляющего входит утверждение реестра кредиторов. Кредиторами застройщика могут быть: банки, государственные органы, подрядчики, поставщики, а также дольщики.
Поэтому первое действие дольщика, чей застройщик банкротится, — это подача заявления в Арбитражный суд с целью включения его в реестр требований кредиторов. При этом дольщик сам решает, какое требование ему заявлять. Это может быть документ о передаче квартиры или о возврате денег, о возмещения ущерба.
При этом у многих дольщиков при реализации конкурсной массы застройщика возникает вопрос «Могут ли продать мою квартиру, если я выбрал требование о передаче квартиры?». Нет, если участник долевого строительства требует передачу квартиры, то такая недвижимость будет исключена из конкурсной массы застройщика, а следовательно, и продать на торгах ее не могут.
При заявлении своих требований для включения в реестр важно соблюсти установленные законодательством сроки. Реестр кредиторов открывается в день, когда информация о банкротстве официально публикуется. В него могут вноситься требования в течение 3 месяцев с момента открытия. После реестр закрывается.